بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : شنبه 1 اسفند 1394      10:51

نسخه باخت‌باخت لیزینگ مسکن

اقتصاد ایرانی: پیش نویس «دستورالعمل راه اندازی بازار لیزینگ مسکن» که اخیرا برای نظرخواهی در اختیار بانک ها قرار گرفت، حاوی یک اشکال عمده است. طبق فرمول طراحی شده، شرکت های لیزینگ غیروابسته به بانک، در تعیین نرخ سود تسهیلات مجاز به استفاده از «مکانیزم بازار» و شرایط عرضه و تقاضا هستند؛ اما شرکت لیزینگ زیرمجموعه موسسات اعتباری، باید از تصمیمات شورای پول و اعتبار تبعیت کند. گفته می شود بانک ها با توجه به هزینه های تامین بلندمدت منابع با «نرخ دستوری»، قادر به راه اندازی لیزینگ مسکن نیستند.

پیش نویس دستورالعمل «نحوه راه اندازی و فعالیت شرکت های لیزینگ» که اخیرا از سوی سیاست گذار پولی تدوین شد، قبل از ارائه به شورای پول و اعتبار برای تصویب نهایی، در اختیار بانک ها برای نظرخواهی و تکمیل کمبودهای احتمالی قرار گرفت. بررسی های کارشناسان از محتوای این دستورالعمل حکایت از آن دارد که شکل پیشنهاد شده برای «تسهیلات لیزینگ مسکن»، به دلیل ترسیم «فضای غیررقابتی و تکلیفی» برای دو دسته از شرکت های لیزینگ، حتما به چکش کاری و تجدیدنظر نیاز دارد، در غیر این صورت طرحی که دست کم از سال گذشته از سوی بانک عامل بخش مسکن برای پرداخت این نوع تسهیلات ارائه شد، قابل اجراشدن نخواهد بود.

به گزارش دنیای اقتصاد، این پیش نویس 57 ماده ای حاکی است: شرکت های لیزینگ برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن، بسته به نوع سهامداران خود، در قالب دو مدل کاملا متفاوت می توانند خدمات لیزینگی به متقاضیان ارائه کنند. در مدل اول که شرکت های لیزینگ غیروابسته به بانک ها، مشمول آن هستند، نرخ سود تسهیلات لیزینگ مسکن براساس شرایط عرضه و تقاضا در بازار، تعیین می شود به این معنا که محاسبه سود تسهیلات برای این شرکت ها، دستوری نخواهد بود، اما در مدل دوم که رعایت آن برای شرکت لیزینگ مسکن وابسته به بانک (شرکتی که موسسه اعتباری و واحد تابعه موسسه اعتباری در آن سهامدار است) اجباری عنوان شده است، اعطای تسهیلات لیزینگ باید تابع تصمیمات شورای پول و اعتبار برای موسسات اعتباری باشد.

در صورت تصویب مدل پیشنهادی برای پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن، عملا بانک عامل بخش مسکن مکلف خواهد شد این تسهیلات را با سود ۲۰ درصد بپردازد که طبق برآورد کارشناسان، این نرخ، حداقل دو درصد کمتر از هزینه تمام شده تسهیلات برای بانک عامل خواهد بود و امکان تامین منابع و پرداخت تسهیلات لیزینگ را برای شرکت وابسته به بانک عامل بخش مسکن، سلب می کند. در حال حاضر برخی بانک ها تحت تاثیر «رفع ممنوعیت پرداخت وام خرید» -که بهار امسال از جانب شورای پول و اعتبار در قالب وام مسکن بدون سپرده ۶۰ میلیون تومانی، تصویب و ابلاغ شد- به گونه ای تسهیلات خرید مسکن به متقاضیان پرداخت می کنند که نرخ سود واقعی وام حدود ۲۵ تا ۲۷ درصد برای وام گیرنده، تمام می شود. این در حالی است که تسهیلات خرید مسکن در بانک ها باید با سود حداکثر معادل نرخ سود عقود مبادله ای پرداخت شود.

کارشناسان با استناد به روش فعلی و جاری در بانک ها برای پرداخت وام خرید مسکن معتقدند: با تصویب پیش نویس نحوه راه اندازی لیزینگ مسکن، شرکت هایی که مجاز به تعیین نرخ سود تسهیلات لیزینگ مسکن براساس شرایط بازار هستند، این تسهیلات را با نرخ حداقل 25 درصد ارائه خواهند کرد و در این حالت، دسترسی بهتر به منابع اعتباری برای این دسته از لیزینگی ها در مقایسه با لیزینگ وابسته به بانک عامل بخش مسکن، به غیررقابتی شدن بازار لیزینگ مسکن منجر خواهد شد. بانک عامل بخش مسکن از ابتدای سال گذشته با ارائه طرح «فروش اعتباری مسکن» حاضر شد در صورت موافقت بانک مرکزی و تصویب شورای پول و اعتبار، تسهیلات لیزینگ بلندمدت حداقل معادل ۵۰ درصد قیمت مسکن در تهران را از طریق گروه مالی وابسته به خود، به متقاضیان پرداخت کند. این طرح و پیگیری های وزارت راه و شهرسازی برای تصویب آن برای تکمیل سبد تسهیلات خرید مسکن، منجر به بازنگری در دستورالعمل قدیمی راه اندازی شرکت های لیزینگ شد.

با توجه به اینکه سایر شرکت های لیزینگ فعال در بازار، طی سال های اخیر، مانعی برای پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن نداشتند، غیبت این تسهیلات تاکنون عمدتا ناشی از عدم رغبت شرکت های لیزینگ به ارائه تسهیلات بلندمدت مخصوص خرید مسکن بوده است. بازپرداخت تسهیلات لیزینگ خرید مسکن حداقل در دوره زمانی ۱۰ ساله، معنا پیدا می کند در حالی که، تسهیلات لیزینگ مثلا خودرو حداکثر در دوره ای معادل نصف تسهیلات مسکن، از جانب تسهیلات گیرنده باید بازپرداخت و تسویه شود. به این ترتیب، در شرایط کنونی، انتظار بر این است که موتور بازار لیزینگ مسکن، صرفا از طرف بانک عامل این بخش روشن شود و این بانک همانطور که در حال حاضر نقش پیشرو را در پرداخت وام خرید و ساخت مسکن به خصوص تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن -در مقایسه با سایر بانک ها دارد- در زمینه سایر تسهیلات جدید مسکن همچون لیزینگ نیز بتواند پیش قدم شود.

با این حال، در پیش نویس مربوط به فعالیت شرکت های لیزینگ، برای راه اندازی بازار لیزینگ مسکن، فرمول دو سر باخت در نظر گرفته شده است به این معنا که عدم قابلیت پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن برای نهاد مالی وابسته به بانک عامل بخش مسکن –تحت تاثیر محاسبه تکلیفی نرخ سود این تسهیلات- از یک سو به باخت متقاضیان خرید مسکن برای بهره برداری از شرایط موجود بازار ملک (ثبات قیمت مسکن) منجر خواهد شد و از سوی دیگر به ناکامی سیاست گذار بخش مسکن از بابت اجرای طرح های جدید تامین مالی منتهی می شود. طبق ضوابط قید شده در متن پیش نویس دستورالعمل «نحوه راه اندازی و فعالیت شرکت های لیزینگ»، تسهیلات لیزینگ مسکن باید حداکثر به میزان ۷۰ درصد ارزش خرید یک واحد مسکونی پرداخت شود.

تسهیلات لیزینگ مسکن هم می تواند به صورت تسهیلات اجاره به شرط تملیک و هم به صورت تسهیلات فروش اقساطی، به متقاضیان ارائه شود اما در هر دو شکل، شرکت تسهیلات دهنده باید «شرط انتقال مالکیت» را در قرارداد خود با مشتری قید کند. شرکت های لیزینگ مسکن از دریافت هر مبلغی تحت عناوین سود علی الحساب، سود قطعی، سود دوران مشارکت و... منع شده اند اما می توانند مبلغی تحت عنوان پیش دریافت، در قالب قرارداد از مشتری دریافت کنند. در قرارداد لیزینگ مسکن، باید مبلغ تسهیلات، نرخ سود تسهیلات، قیمت نقدی فروش، میزان پیش دریافت، نحوه محاسبه قیمت فروش قسطی و اجاره و همچنین انواع وثایق و تضامین مورد مطالبه شرکت لیزینگ، به صورت روشن و بدون ابهام نوشته شود.

شرکت های لیزینگ مجاز به دریافت سپرده بابت ارائه تسهیلات نیستند و میزان خسارت ناشی از عدم پرداخت تسهیلات در زمان قرارداد، باید براساس نرخ تورم و بر پایه مبلغ پیش دریافت محاسبه شود. به گزارش «دنیای اقتصاد» بانک عامل بخش مسکن در حال حاضر برای اجرای دو طرح «فروش قسطی» و «لیزینگ مسکن» معطل کسب مجوز نهایی است. در طرح فروش قسطی، ۱۰۰ میلیون تومان از بهای خرید مسکن متقاضیان، از طرف بانک مسکن تضمین می شود تا به شکل اقساط ۳ تا ۵ ساله به فروشنده ملک بازپرداخت شود. اما در لیزینگ مسکن، حداقل نیمی از بهای ملک، تسهیلات نقدی بلندمدت پرداخت می شود. در طرح لیزینگ مسکن حتی این پیشنهاد نیز مطرح است که تسهیلات لیزینگ به همراه واحد مسکونی نوساز، به متقاضیان ارائه شود و برای گروهی از آپارتمان ها، وام خرید نیز به تسهیلات لیزینگ اضافه شود تا قدرت پوششی تسهیلات کل، از ۵۰ درصد قیمت فراتر رود.

کارشناسان، زمان طلایی استفاده از تسهیلات لیزینگ مسکن را شرایط فعلی بازار که معاملات به شکل غیرتورمی در حال خروج از رکود است، عنوان می کنند. این شرایط، برای تقاضای مصرفی، بیشترین کاربری را دارد. در این باره حامد مظاهریان، معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد: با توجه به شرایط خاصی که هم اکنون بر بازار مسکن حاکم است، به نظر می رسد مردم برای خرید مسکن حداقل در بخشی از بازار تقاضا منتظر اعلام ضوابط لیزینگ مسکن و عملیاتی شدن آن هستند. البته نباید از نظر دور داشت که لیزینگ مسکن نوعی تسهیلات گران قیمت برای خرید آپارتمان ها محسوب می شود و به نظر می رسد بیشترین تاثیر و حوزه نفوذ خود را در بازار آپارتمان های متوسط رو به بالا یا همان آپارتمان های لوکس داشته باشد که متقاضیان آنها از توان مالی بالاتری برای پرداخت اقساط لیزینگ برخوردارند و قادر به تقبل نرخ سود بالاتری هم در مقایسه با تسهیلات عادی خرید مسکن هستند.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir