رابطه وام مسکن با قیمت

اقتصاد ایرانی: مهم ترین پرسش کنونی فعالان بازار ملک –به خصوص متقاضیان مصرفی- «نوع واکنش قیمت مسکن به تسهیلات جدید بانکی» است. این سوال کلیدی، در قالب یک بررسی از رابطه تاریخی بین «نوسانات قیمت مسکن و تغییر سقف وام خرید»، پاسخ داده شده و نتایج آن حاکی است طی ۲۴ سال گذشته که دست کم در ۷ مرتبه، سقف وام مسکن افزایش یافته، متناسب با «زمان تقویت وام»، عکس العمل بازار و تاثیرپذیری قیمت ها، متفاوت بوده است. در این سال ها، مسوولان مالی بخش مسکن، فقط در سه دوره، با تشخیص نسبی «زمان طلایی» افزایش وام، موفق به تحریک غیرتورمی تقاضای مصرفی شدند و در چهار دوره دیگر، به خاطر همزمانی افزایش وام با رشد فزاینده قیمت، به عنوان «بدترین زمان» تسهیلات خرید متهم به جهش قیمت مسکن شد. تجربه دو دهه اخیر نشان می دهد «زمان طلایی» افزایش قدرت خرید مسکن، دوره بعد از جهش قیمت، یعنی زمان تخلیه حباب است که سفته بازها از صحنه معاملات خارج شده اند و تحریک تقاضا، صرفا خریداران مصرفی را هدف قرار می دهد. اکنون، در وام های ۱۰۰ و ۱۶۰ میلیونی از یکسو، شرایط «زمان بهینه» تاحدودی رعایت شده و ازسوی دیگر این تسهیلات حاوی ۱۰ ویژگی جدید است که اعمال آنها از سال آینده، باعث «رونق کنترل شده» در بخش مسکن می شود.

به گزارش دنیای اقتصاد، افزایش تسهیلات خرید مسکن بار دیگر موجب بروز یک سوءظن قدیمی نسبت به شکل اثرگذاری وام بانکی بر بازار ملک شد طوری که مخالفان «تامین مالی متقاضیان مصرفی مسکن» با نوع برداشتی که از کارکرد وام خرید دارند، تسهیلات جدید ۱۰۰ و ۱۶۰ میلیون تومانی را جهش زا برای قیمت مسکن و ناکارآمد برای بازار توصیف می کنند. بررسی های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می دهد: برخلاف نگاه تک بعدی منتقدان وام خرید مسکن که ناشی از استناد به برخی دوره هایی بوده که تسهیلات در زمان نامناسب افزایش پیدا کرده است، در حال حاضر با احتساب شرایط ۱۰ گانه دو وام جدید از یکسو و همچنین رعایت نسبی «زمان بهینه» افزایش وام از سوی دیگر، فضای کنترلی برای رونق «غیرتورمی» معاملات «مصرفی» آن هم به شکل تدریجی، فراهم آمده است. این بررسی که برای بازار مسکن شهر تهران طی سال های ۷۰ تا ۹۴ انجام شده، حاکی است: در حالت کلی و مطابق تجربه دو دهه گذشته، برحسب آنکه سقف تسهیلات خرید مسکن در چه مقطع زمانی و در چه قالبی تقویت شود، تاثیر آن بر فرآیند معاملات ملک و قیمت مسکن کاملا متفاوت خواهد بود. بهترین زمان افزایش وام خرید مسکن، پایان زمان جهش قیمت است؛ دوره ای که روند تخلیه حباب شروع می شود و زمینه سوداگری و سفته بازی از بین رفته و شرایط بازار برای خریدهای مصرفی فراهم است.

در فاصله زمانی ۲۴ سال گذشته، وام خرید مسکن در ۷ مقطع زمانی افزایش پیدا کرد که فقط در سه مرتبه، «زمان طلایی» تحریک تقاضا به صورت نسبی رعایت شد. در ۴ مورد دیگر به علت آنکه سیاست گذاران مالی بخش مسکن، درست در نقطه اوج رونق معاملات و رشد قیمت مسکن، اقدام به افزایش سقف تسهیلات خرید کردند، همزمانی بین ورود وام های جدید و جهش قیمت ناشی از اوج گیری حجم معاملات سوداگرانه در اوج سیکل رونق بازار، باعث شد «تسهیلات خرید»، به جای آنکه در اختیار مصرف کننده واقعی قرار گیرد، سهم سوداگران و سفته بازهای ملکی شود و در نهایت، همین تسهیلات، «متهم» رشد شدید قیمت معرفی بشود. این در حالی است که تشخیص غلط برای زمان «تقویت وام خرید مسکن»، می تواند کارکرد مثبت این نوع تسهیلات را به ضد خود تبدیل کند.

سه تجربه موفق طی ۲۴ سال اخیر

سه تجربه موفق تقویت وام خرید مسکن طی بیش از دو دهه اخیر که یکی از آنها به سال ۷۷، دیگری برای سال ۸۳ و آخری به سال ۹۳ مربوط می شود، اصل کارکرد این تسهیلات و تاثیر بالقوه آن را بر رونق غیرتورمی معاملات مصرفی مسکن، به خوبی نشان می دهد. در سال ۷۷ که بازار ملک در شهر تهران دوره جهش را پشت سر گذاشت، سقف وام خرید مسکن با ۴۳ درصد رشد ریالی، از ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به ۵ میلیون تومان افزایش پیدا کرد. در آن زمان تحت تاثیر کاهش قیمت مسکن و تخلیه حبابی که دو سال قبل تر، به وجود آمده بود، بازار ملک از رفتارهای سوداگرانه در معاملات پاکسازی شده بود و فضا برای ورود تقاضای مصرفی به عرصه بازار خرید و فروش آپارتمان مساعد بود. در نتیجه عایدی ناشی از افزایش سقف وام خرید مسکن به «تقاضای هدف» که همان مصرف کننده ها بودند اصابت کرد و چون سفته بازها تحت تاثیر رکود، تخلیه حباب و نبود هیجان قیمتی، انگیزه ای برای خرید ملک نداشتند، بازار به شکل غیرتورمی وارد مسیر رونق شد. تحت تاثیر این فرآیند، قیمت مسکن در سال ۷۸ زمان رونق معاملات- تنها ۱۲.۹ درصد افزایش یافت در حالی که تورم در همان سال به سطح ۲۰ درصد رسید.

بنابراین تشخیص درست زمانی برای تقویت وام خرید مسکن در آن سال باعث شد، قیمت واقعی مسکن به رغم رونق معاملات، حدود ۷ در صد کاهش یابد. این مدل مناسب در سال ۸۳ که باز هم سال بعد از جهش بود و انگیزه سفته بازی و توان خرید مصرفی پایین آمده بود، برای افزایش قدرت خرید مسکن تکرار شد. در آن سال سقف وام خرید با ۷۱ درصد رشد ریالی از ۷ میلیون به ۱۲ میلیون تومان افزایش پیدا کرد اما در همان سال ۸۳، میانگین قیمت مسکن در تهران ۲ درصد کاهش یافت و در سال ۸۴ نیز رونق غیرتورمی معاملات رقم خورد به طوری که قیمت اسمی ۱۰ درصد رشد کرد اما قیمت واقعی آپارتمان (تورم در آن سال به ۱۰.۳ درصد رسید) هیچ رشد مثبتی به خود نگرفت. با این حال، عدم رعایت زمان مناسب برای تحریک تقاضای مسکن در سال های ۸۱ و ۸۴، مانع استفاده مصرفی از وام خرید شد. در سال ۸۱ که بازار ملک درست به نقطه پیک معاملات (اوج رونق) رسیده بود و حباب قیمت به صورت تصاعدی در حال رشد بود، همزمان سقف وام خرید مسکن با ۴۰ درصد رشد از ۵ میلیون به ۷ میلیون تومان افزایش پیدا کرد. نتیجه این تقویت تسهیلات باعث شد در همان سال، تحت تاثیر رونق معاملات غیرمصرفی در کنار خرید مصرفی مسکن، قیمت مسکن ۵۰ درصد جهش پیدا کند.

همچنین در سال ۸۴ به عنوان سال اول رونق بازار، سقف وام با ۵۰ درصد رشد از ۱۲ میلیون به ۱۸ میلیون تومان افزایش یافت. با این اتفاق نیز همزمانی بین افزایش قیمت مسکن در دوره رونق و امکان استفاده از وام جدید توسط سوداگران فراهم شد و در نهایت، دو سال بعد در بازار مسکن تهران جهش ۸۱ درصدی قیمت مسکن رقم خورد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، «روند افت و خیز قیمت مسکن» در ۲۴ سال اخیر و همچنین مقایسه آن با «منحنی تغییرات سقف وام خرید مسکن» طی همین مدت علاوه بر اینکه تاثیر متفاوت «زمان» افزایش وام خرید بر تحولات بازار ملک را تایید می کند، از یک حقیقت دیگر نیز پرده برمی دارد و آن، بی اثر بودن «ممنوعیت پرداخت وام خرید» بر «تورم مسکن» است. به بیان دیگر، اگر چه تحریک تقاضای مسکن با افزایش وام خرید در دوره پیک رونق و زمان جهش قیمت به عنوان نامناسب ترین زمان ممکن، می تواند زمینه سوداگری را تشدید و به صعود قیمت ها منتهی شود اما محرومیت تقاضا از این نوع تسهیلات، هرگز به ثبات قیمت مسکن منجر نخواهد شد. این حقیقت، در فاصله سال های ۸۴ تا ۹۲ به خوبی از طریق حرکت دو منحنی نرخ رشد قیمت مسکن و سقف تسهیلات خرید، قابل درک است.

طی این ۸ سال، با اعمال ممنوعیت هر نوع افزایش وام خرید مسکن، همه توان سیستم بانکی و بانک عامل بخش مسکن بر پرداخت وام ساخت برای تقویت عرضه مسکن، متمرکز شد و سمت تقاضای مصرفی از دسترسی به تسهیلات مناسب قدرت خرید، محروم ماند اما در همین فاصله زمانی، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران ۴۳۸ درصد رشد کرد و از مترمربعی ۶۵۰ هزار تومان به ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسید. در عین حال، طی دو سال اخیر از یکسو ممنوعیت پرداخت وام خرید مسکن لغو شد و از سوی دیگر، سقف وام خرید تا پیش از مصوبه هفته گذشته شورای پول و اعتبار، ۲۰۰ درصد رشد کرد و به ۶۰ میلیون تومان برای وام بدون سپرده و ۸۰ میلیون تومان برای صندوق یکم رسید اما از آنجا که این افزایش کم سابقه سقف تسهیلات خرید مسکن در سال های ۹۳ و ۹۴، تاحدودی «زمان طلایی» مربوط به تحریک تقاضا را رعایت کرده، رشد قیمت مسکن را در پی نداشته اما باعث رشد ۳۰ درصدی معاملات مصرفی در ماه های اخیر شده است. با این حال تقویت قدرت خرید در همان پایان سال می توانست طول رکود دو سال و نیم اخیر را کوتاه کند.