شباهت سیاست مسکنی بوش و احمدی‌نژاد
اقتصاد ایرانی: بحران مالی سال ۲۰۰۸ در امریکا و رکود تورمی سال ۱۳۹۲ در ایران، پیامدهای منفی سیاست های اقتصادی جورج بوش و محمود احمدی نژاد، روسای جمهوری وقت دو کشور به شمار می رود. نقش آفرینی رویکردهای اشتباه در حوزه «مسکن» در پیدایش بحران اقتصادی اما فصل مشترک هر دوی این بحران هاست. نقطه افتراق دوران ریاست جمهوری بوش و احمدی نژاد در بازار مسکن اما وجود نسلی است که در دوران جنگ متولد شده اند و اثر معناداری روی بازار مسکن ایران و امریکا گذاشته اند. البته با این تفاوت که نسل «پر بچه ها» امریکا (که پس از جنگ دوم جهانی به دنیا آمدند) در سال های ۲۰۰۰ تا ۲۰۰۸ در دوره بازنشستگی و با نیازهای خاص این دوران قرار داشته اند و نسل پرجمعیت ایران (دهه شصتی ها) طی سال های ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ در سن ازدواج، کار و خرید نخستین مسکن بوده اند.
به گزارش تعادل، سیدمحمد حسین مصطفوی عضو هیات علمی پژوهشکده اقتصاد دانشگاه تربیت مدرس، در پژوهشی با عنوان «اثر معکوس رشد جمعیت بر تشدید وضعیت نامطلوب بخش مسکن در ایران و امریکا» نقاط مشترک سیاست ها مسکنی بوش و احمدی نژاد و نقاط افتراق ناشی از هرم جمعیتی ایران و آمریکا را بررسی کرده است. مجری این پژوهش که در فصلنامه «علمی اقتصاد مسکن» منتشر شده، بر این باور است که نقش نسل «پربچه ها»ی امریکا و دهه شصتی های ایران در بازار مسکن در جهت معکوس یکدیگر بوده است، به گونه یی که در یک کشور به تشدید رکود و در کشور دیگر به تشدید تورم بخش مسکن مدد رسانده اند.
فشار بر بانک مرکزی و فدرال رزرو
براساس این پژوهش، چهل وسومین رییس جمهوری امریکا و رییس جمهوری دوره نهم و دهم ایران، هر دو در سیاست و عملکرد، معطوف به اراده گرایی، باتوجه اندک به الزامات و امکانات اقدام کردند که در مورد مسکن، در هر دو کشور بر خانه دار شدن همگان به ویژه دهک های پایین درآمدی تاکید داشتند و حتی در ایران، مردم باید در خانه های یک هزار متری و زیربنای ۲۰۰ متری زندگی کنند و از آپارتمان نشینی خلاص شوند!
این درحالی است که هم در ایران و هم در امریکا، مسکن به عنوان یکی از کالاهای اصلی در سبد ثروت قرار دارد و وعده های سیاستمداران مبنی بر خانه دار شدن اقشار ضعیف در هر دو کشور جذاب است.
بر این اساس، در هر دو کشور، برای خانه دار شدن افراد طبقات پایین، کاهش نرخ بهره در دستور کار قرار گرفت و نهاد متولی (بانک مرکزی در ایران و فدرال رزرو در امریکا) تحت فشار قرار گرفتند و در آن مقطع، تا حدود زیادی تضعیف شدند و در سال ۱۳۸۶ در ایران و سال ۲۰۰۶ در امریکا جابه جایی هایی در عالی ترین سطوح این نهادهای مرتبط صورت گرفت. از همین رو، هم در ایران و هم در امریکا، بی انضباطی های پولی و مالی رخ کرد و عرضه و تقاضا و بر اثر آن، بازار مسکن به وضعیت بحرانی رسید.
براساس این گزارش، در سال ۱۳۸۷ (۲۰۰۸)، در امریکا از رکود مسکن، رکود اقتصادی آغاز شد و به دیگر کشورهای صنعتی سرایت کرد و باتوجه به کاهش تولید این کشورها، تقاضا برای نفت و در نتیجه، قیمت نفت کاهش یافت و حجم نقدینگی در اقتصاد ایران محدود شد و رکود امریکا، رکود اقتصاد ایران را تشدید کرد.
ساز مخالف هرم جمعیتی ایران و امریکا
پژوهش دکتر مصطفوی همچنین حاکی است: در ایران، رشد شدید جمعیت که مقارن با جنگ ۸ ساله و در نیمه اول دهه ۱۳۶۰ به وقوع پیوست، باعث شد در سال ۱۳۸۶ و۱۳۸۷ و کمی قبل و بعد از آن، این جمعیت به سنین ازدواج برسند، از این رو، الگوی مصرفی حاکم بر این جمعیت در دو دهه اخیر - که زوج های جوان، خواهان مسکن مستقل از والدین هستند - در حد خود منجر به افزایش قیمت مسکن شد.
در امریکا اما افزایش نرخ باروری- که پس از پایان جنگ جهانی دوم (۱۹۴۵) تجربه شده بود- معکوس ایران عمل کرد. به این ترتیب که متولدین پس از سال ۱۹۴۵ در سال های میانی دهه ۲۰۰۰ به سن بازنشستگی رسیدند که نه تنها مانند دهه ۱۹۸۰ به بعد، متقاضی مسکن نبودند که بسیاری شان، همان مسکن ۳-۲ خوابه خود را نیز در معرض فروش قرار دادند که واحد مسکونی کوچکی در حومه شهر خریداری یا احیانا اجاره کنند که این هم مزید بر علت شد و کاهش قیمت مسکن در امریکا را تشدید کرد.
این درحالی است که در امریکا، بانک ها حدود ۹۵ درصد ارزش مسکن را وام می دهند و اگر دریافت کننده وام، قادر به تادیه اقساط وام نباشد، بانک می تواند مسکن را تملک کند ولی در ایران میانگین نسبت وام به ارزش مسکن حدود ۱۵ درصد است و اینکه قیمت آن کاهش یابد و مشتریان از پس وام آن برنیایند، تقریبا منتفی است؛ ضمن اینکه اکثرا در امریکا تغییرات نرخ بهره، بسیاری از وام های قبلی را نیز شامل می شود ولی در ایران این گونه نیست.
براساس این گزارش، در ایران اما وام ها و تسهیلاتی که اعطا شد، باتوجه به اینکه دو، سه سالی طول می کشد تا به عرضه مسکن بینجامد، تقاضا را بدون عرضه متناسب بالا برد؛ ضمن اینکه نقدینگی بی ضابطه نیز، تورم را در تمام کالاها به ویژه در کالاهای غیرقابل مبادله افزایش داد، از سوی دیگر، طولانی بودن فرآیند ساخت و نیز عدم استقبال از خانه های پیش ساخته در ایران، زمان خواب سرمایه را طولانی و در نتیجه بر قیمت مسکن می افزاید. در امریکا، عرضه سریع تر خود را با تقاضا تطبیق می دهد و خانه های پیش ساخته در آن کشور ظرف یک تا دو هفته آماده می شوند؛ ضمن آنکه صاحبان واحدهای مسکونی که نتوانسته بودند اقساط وام بانکی خود را به موقع پرداخت کنند، با مصادره خانه های خود مواجه شدند که بانک ها یا واسطه ها (صاحب رهن) خانه ها را در معرض حراج قرار دادند که زودتر به سرمایه خود برسند و با توجه به عرضه کل و کاهش تقاضا، سیر نزولی قیمت مسکن آغاز شد و به دیگر صنایع سرایت کرد. در ایران، پس از ترکیدن حباب بورس اوراق بهادار و از بین رفتن نسبی سودهای بالا در کالاهای دیگر، نقدینگی به بازار زمین و مسکن سرازیر شد. در سال های ۸۶-۱۳۸۵ با افزایش قیمت نفت و افزایش نقدینگی از ۹۰ میلیارد دلار در سال ۱۳۸۴ به ۱۶۰ میلیارد دلار در سال ۱۳۸۶ (بانک مرکزی، اداره بررسی های اقتصادی)، میانگین قیمت مسکن افزایش تا ۲۰۰ درصدی را تجربه کرد که تا پایان سال ۱۳۸۷ افزایش قیمت در زمین ادامه یافت.
در امریکا چه اتفاقی افتاد؟
براساس پژوهش علمی یاد شده، از آغاز سال ۲۰۰۲ به دلیل «شعار هر خانوار امریکایی یک مسکن» و با تشویق جورج بوش، فدرال رزرو نرخ بهره را کاهش داد و این مساله منجر به کاهش ۵۰ درصدی نرخ بهره وجوه فدرال رزرو امریکا در نیمه سال ۲۰۰۳ شد. هزینه دریافت وام پایین آمد. ساخت و ساز رونق گرفت. تا اواخر ۲۰۰۶ قیمت های واقعی مسکن ۳۲ درصد افزایش یافت. با افزایش قیمت، مصرف کنندگان امریکایی دوباره و سه باره روی خانه ها وام دریافت کردند. بانک ها بدون درنظر گرفتن اعتبار افراد به آنها وام دادند و این وام های بی اعتبار، به عنوان اوراق بهادار قابل اعتماد در سراسر جهان در بازارهای بورس فروخته شد. سپس وضعیت بانک ها بحرانی شد و این مساله دامن سایر بخش های اقتصادی امریکا را نیز گرفت. ترکیدن حباب قیمتی از اواسط سال ۲۰۰۷ شروع شد و تا پایان سال ۲۰۰۸ بیش از ۳ میلیون فقره وام دچار مشکل شد و حدود ۹ میلیون نفر امریکایی بیش از ارزش خانه های شان به بانک ها بدهکار شدند. درنتیجه عرضه مسکن زیاد شد و ارزش سهام مسکن افت کرد و همین مساله به هسته مرکزی تشکیل بحران مالی سال ۲۰۰۸ تبدیل شد. اجرای این سیاست در دوران ۸ ساله حکومت بوش نه تنها اقشار ضعیف و متوسط امریکا را خانه دار نکرد که منجر به افزایش تعداد اجاره نشینان همچنین افزایش نرخ کرایه خانه در این ۸ سال شد.
