بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : سه شنبه 25 خرداد 1395      13:53

عملیات ضدشوک در بازار مسکن

اقتصاد ایرانی: خطر «کسری عرضه مسکن» با اصلاح رفتار بساز و بفروش ها، رفع شد. جزئیات آمار رسمی، از «تغییر کاملا محسوس رفتار سرمایه گذاران ساختمانی» حکایت دارد و نشان می دهد رجوع سازنده ها به ساختمان های ناتمام بعد از دو سال و تمرکز بر تکمیل آنها، باعث به حرکت افتادن سرمایه های گرفتار در املاک نیمه کاره، شده است. میزان سرمایه های محبوس در این املاک طی نیمه اول ۹۴ حدود ۱۰ درصد کاهش یافت و همزمان حجم سرمایه گذاری در تکمیل ساختمان ها ۴.۶ درصد رشد کرد. این اقدام در نقش عملیات ضدشوک، باعث رونق غیرتورمی معاملات مسکن می شود.

به گزارش دنیای اقتصاد، خطر بالقوه «کسری عرضه مسکن» که دی ماه سال ۹۳ هشدار آن در پی مشاهده رفتار انحرافی بساز و بفروش ها توسط این گزارش داده شد، هم اکنون تحت تاثیر اصلاح عملکرد سازنده ها، در حال رفع شدن است. گزارش از جدیدترین آمار رسمی مربوط به سرمایه گذاری های ساختمانی در کل کشور حاکی است با «توقف» روند حبس سرمایه های مولد در ساختمان های نیمه کاره، پروسه احیای پروژه های مسکونی ناتمام «شتاب» گرفته است. طبق اعلام بانک مرکزی، حجم سرمایه گذاری انجام شده در ساختمان های نیمه تمام طی دو فصل اول سال گذشته ۹.۳ درصد نسبت به مدت مشابه سال ۹۳ کاهش پیدا کرد که در مقایسه با بهار ۹۴، نرخ نقطه ای خروج سرمایه از املاک نیمه کاره، ۲ واحد درصد بیشتر شده است. بهار پارسال، سرمایه های محبوس در املاک نیمه تمام، ۷.۴ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن، کاهش یافته بود.

سازنده های مسکن در نیمسال اول ۹۴، متفاوت از دو سال قبل از آن عمل کردند و به جای «بی عملی» در بازار ساخت و ساز که باعث رشد دو رقمی سرمایه های گرفتار در ساختمان های نیمه کاره طی سال های ۹۲ و ۹۳ شده بود، بر «تکمیل» این ساختمان ها متمرکز شدند. با این اقدام، بازار معاملات مسکن سال ۹۵ از ناحیه عرضه نوسازها، با تهدید مواجه نخواهد شد و در صورت رونق خرید، احتمال نوسانات شدید قیمت مسکن ناشی از کمبود واحد مسکونی، به صفر می رسد.

بررسی ها از نتیجه اقدام سال گذشته سازنده ها نشان می دهد در نیمه اول پارسال، رجوع سرمایه گذاران ساختمانی و بساز و بفروش ها به پروژه های قبلی و معطل مانده باعث شد بیش از ۲۰۰۰ میلیارد تومان سرمایه از بازار نیمه کاره ها آزاد شود و در مسیر تکمیل و عرضه آپارتمان های مسکونی جدید قرار بگیرد. حجم سرمایه گذاری در ساختمان های نیمه کاره در نیمه اول سال ۹۳ با رشد ۱۳.۳ درصدی نسبت به نیمه اول سال ۹۲، به رقمی معادل ۲۳ هزار و ۱۵۰ میلیارد تومان رسید؛ اما نیمه پارسال این رقم تا مرز ۲۱ هزار میلیارد تومان کاهش پیدا کرد.

هر نوع نوسان افزایشی یا کاهشی در حجم سرمایه گذاری در طبقه «نیمه کاره» بازار ساخت و ساز باعث تغییر در نرخ سرمایه گذاری در «ساختمان های جدید» و «ساختمان های تکمیل شده» به عنوان دو طبقه دیگر این بازار می شود. آمارها بیانگر آن است که در نیمه اول سال گذشته با کاهش نزدیک به ۱۰ درصدی حجم سرمایه در ساختمان های نیمه کاره، سرمایه گذاری برای تکمیل ساختمان ها با رشد ۶.۴ درصدی روبه رو شد و همزمان، از شتاب سقوط سرمایه گذاری در ساختمان های جدید نیز کاسته شد. در بهار سال ۹۴، ساخت و ساز جدید به لحاظ میزان سرمایه گذاری ۱۴.۵ درصد کاهش یافت، اما این شاخص در نیمه اول همان سال افت ۹.۹ درصدی را تجربه کرد که به معنای کم شدن سرعت رکود ساختمانی در تابستان ۹۴ نسبت به بهار ۹۴ است.

هر چند در نیمه اول پارسال، کل سرمایه های موجود در انواع ساختمان ها نیمه کاره –مسکونی و غیرمسکونی- ۹.۳ درصد کاهش پیدا کرد، اما این نرخ در ساختمان های صرفا مسکونی با شیب تندتری نزولی شد و به سطح منفی ۱۳.۶ درصد رسید. نزدیک به ۸۰ درصد سرمایه های گرفتار در املاک نیمه تمام، متعلق به ساختمان های مسکونی است.

سرمایه گذاران ساختمانی در جریان رونق مسکن سال های ۹۱ و اوایل ۹۲، با مشاهده رشد قیمت ها، در یک رفتار غیرحرفه ای، سراغ «تکمیل» پروژه های ساختمانی رفتند، اما با مشاهده علائم اولیه تخلیه حباب مسکن و شکل گیری رکود در معاملات، از ادامه سرمایه گذاری در هر سه طبقه بازار ساخت و ساز انصراف دادند. در سال ۹۳ اگرچه کل مبلغ سرمایه گذاری ساختمانی در کشور با سکته مواجه شد و رشد نزدیک به صفر (۰.۷ درصد) پیدا کرد، اما در دو طبقه مربوط به «ساختمان های جدید» و «ساختمان های ناتمام»، دو اتفاق آسیب زا شکل گرفت. اوج این دو حادثه در تابستان ۹۳ به شکل افت ۱۲ درصدی حجم سرمایه گذاری در ساخت و سازهای جدید و رشد ۷.۲ درصدی سرمایه های محبوس در ساختمان های نیمه تمام، رخ داد. دنیای اقتصاد ۲۹ دی ماه سال ۹۳ با اطلاع از رخداد تابستان، در گزارشی تحت عنوان «آلارم کاهش عرضه مسکن» نسبت به پیامد رشد ساخت و سازهای نیمه کاره هشدار داد و تداوم آن را باعث نوسانی شدن قیمت مسکن در سال های ۹۵ و ۹۶ عنوان کرد.

بازار املاک نیمه تمام در بهار سال ۹۳ به لحاظ میزان سرمایه معطل، ۱۸.۶ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن رشد کرد و نیمه اول همان سال، میزان رشد آن به ۱۳.۴ درصد رسید، اما در اواخر سال ۹۳، رشد مثبت این شاخص کم شد و به ۱۰ درصد رسید تا اینکه در بهار سال ۹۴، سرانجام با منفی شدن نرخ رشد سرمایه گذاری در ساختمان های نیمه تمام، عملیات خروج سرمایه از این طبقه بازار به سمت طبقه «تکمیل ساختمان ها» آغاز شد.نتایج بررسی ها درباره اثر میان مدت «کاهش حجم بازار املاک نیمه تمام» بر «فرآیند معاملات مسکن و نوسان قیمت» حاکی است: تاثیر افت و خیز در حجم آپارتمان های نیمه کاره که از روی نرخ سرمایه گذاری ریالی سازنده ها قابل محاسبه است، بین دو فصل تا حداکثر یک سال بعد، در بازار معاملات مسکن منعکس می شود. این نحوه اثرگذاری در سال های ۹۳ و ۹۴ قابل تحلیل و مشاهده است. نیمه اول سال ۹۳ سازنده ها با دست کشیدن از ساخت و ساز، باعث شدند ارزش سرمایه ها در پروژه های نیمه تمام به اوج برسد و نزدیک به ۲۰ درصد (۱۸.۶ درصد) افزایش یابد. این اتفاق یک سال بعد و در نیمه اول سال ۹۴ به شکل افت ۳۲ درصدی در تعداد واحدهای مسکونی نوساز عرضه شده به بازار –واحدهای تکمیل شده- در بازار معاملات مسکن ظاهر شد، به طوری که حجم تکمیل ساختمان های مسکونی از ۲۲۱ هزار واحد مسکونی در تابستان ۹۳ به ۱۵۰ هزار واحد در تابستان ۹۴ کاهش پیدا کرد. همچنین در دو فصل اول سال ۹۴ در کل، ۲۹۰ هزار واحد مسکونی توسط سازنده ها تکمیل و به بازار عرضه شد که ۲۲ درصد نسبت به حجم عرضه نوسازها در نیمه اول سال ۹۳، کمتر بوده است.به این ترتیب، در پی فعال سازی ساختمان های نیمه کاره در نیمه اول سال ۹۴ و کاهش نزدیک به ۱۰ درصدی سرمایه گذاری در این ساختمان ها، می توان گفت این اقدام در نقش عملیات ضدشوک، امکان رونق غیرتورمی معاملات مصرفی مسکن را در سال جاری برقرار و تضمین کرده است.

نیمه اول سال گذشته ۵۹ هزار واحد مسکونی نوساز و تکمیل شده، از جانب سازنده ها به بازار املاک استان تهران تزریق شد. در همین مدت، نزدیک به ۷۰ هزار فقره معامله خرید آپارتمان فقط در شهر تهران انجام شد که البته نیمی از این معاملات، مربوط به واحدهای نوساز بوده است. بنابراین به رغم آنکه بازار مسکن سال گذشته در رکود معاملاتی قرار داشت، اما حجم خرید و فروش از میزان عرضه نوسازها بیشتر بود. هنوز بانک مرکزی گزارش مربوط به میزان سرمایه گذاری های ساختمانی در نیمه اول امسال و حتی مربوط به نیمه دوم سال گذشته را منتشر نکرده است اما از روی رفتار گذشته بازار ساخت و ساز و از همه مهم تر با استناد به آمار مربوط به حجم صدور پروانه های ساختمانی در شهرهای کشور طی نیمه دوم سال گذشته، می توان پیش بینی کرد که نرخ تکمیل واحد مسکونی و عرضه نوسازها به بازار در ماه های اخیر به مراتب بهتر از نیمه اول ۹۴ شده باشد.

هر چند در نیمه اول پارسال، کل سرمایه های موجود در انواع ساختمان ها نیمه کاره –مسکونی و غیرمسکونی- ۹.۳ درصد کاهش پیدا کرد، اما این نرخ در ساختمان های صرفا مسکونی با شیب تندتری نزولی شد و به سطح منفی ۱۳.۶ درصد رسید. نزدیک به ۸۰ درصد سرمایه های گرفتار در املاک نیمه تمام، متعلق به ساختمان های مسکونی است.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir