بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : چهارشنبه 9 اسفند 1391      13:27

پیامد شوک‌های‌91 در بازار مسکن92

رییس سازمان نوسازی شهر تهران که پیش از این چندین بار به مسوولان دولتی درباره عدم همکاری بانک‌ها در پرداخت تسهیلات ساخت مسکن و همچنین افزایش هزینه‌های احداث بنای مسکونی به واسطه رشد قیمت مصالح هشدار داده بود، حالا در آستانه سال جدید، نسبت به چشم‌انداز بازار مسکن در سال92 بدبین است و از «رکود مسکن در بهار92» خبر می‌دهد. وی می‌گوید: بازار ساخت‌و‌ساز با سه شوک اقتصادی در سال‌جاری روبه‌رو شده که پیامد آن سال آینده خود را در بازار مسکن نشان خواهد داد.

یک مقام مسوول در بخش فعالیت های ساختمانی شهرداری تهران با استناد به 3 نوع شوک اقتصادی واردشده به بازار مسکن در سال جاری، پیش بینی کرد: آسیب این ضربات، سال آینده در فعالیت ها و سرمایه گذاری های ساختمانی بروز می کند و ساخت وساز را به رکود کامل می برد طوری که جنب وجوش مالکان خانه های قدیمی و فرسوده برای نوسازی، بعد از دو سال، فروکش خواهد کرد.
رییس سازمان نوسازی شهر تهران که پیش از این چندین بار به مسوولان دولتی درباره عدم همکاری بانک ها در پرداخت تسهیلات ساخت مسکن و همچنین افزایش هزینه های احداث بنای مسکونی به واسطه رشد قیمت مصالح هشدار داده بود، حالا در آستانه سال جدید، نسبت به چشم انداز بازار مسکن در سال92 بدبین است و از «رکود مسکن در بهار92» خبر می دهد. به گزارش «دنیای اقتصاد» در تهران از اواخر سال88 ساخت وساز مسکونی با شیب تندی افزایش یافت و همزمان در 13 منطقه این کلان شهر که جزو بافت فرسوده محسوب می شود، حجم نوسازی چندبرابر شد، طوری که در سال های 89 و 90 رکورد احداث آپارتمان در پایتخت زده شد و نزدیک به 20درصد از کل واحدهای مسکونی جدید، در مناطق فرسوده احداث شد.
امسال اما از یک سو شیب رشد ساخت وساز آرام شده و در ماه های اخیر حتی به صفر رسیده و از سوی دیگر به خاطر آنچه «خالی گذاشتن دست سازنده ها از وام نوسازی» عنوان می شود، تمایل مالکان بافت فرسوده به تخریب و نوسازی، به شدت افت کرده است. براساس آماری که رییس سازمان نوسازی شهر تهران در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار داده، در حال حاضر بیشترین اعتراض و گلایه های شهروندان در دفاتر خدمات الکترونیک شهر تهران، نپرداختن وام نوسازی از سوی بانک ها است که باعث نیمه کاره ماندن عملیات تخریب و نوسازی خانه ها در برخی مناطق شده است.
علیرضا جعفری در این باره گفت: گذشته از شوک ناشی از فقر تسهیلات بانکی در بازار مسکن، قیمت تمام شده ساخت نیز افزایش یافته و هزینه ساخت وساز را بالا برده است. همچنین تورم در سطح جامعه، مسکن را از اولویت اول مردم خارج کرده و باعث شده نوسازی بافت فرسوده که در سال های اخیر توسط خود مالکان و با نیت مصرفی انجام می شد، هم اکنون در اختیار سرمایه گذاران قرار گیرد که این تغییر فاز به نفع بافت فرسوده نخواهد بود. متن گفت وگو با علیرضا جعفری رییس سازمان نوسازی شهر تهران را در زیر بخوانید:
چه تعداد از پرونده هایی که برای دریافت تسهیلات ساخت مسکن در شهر تهران به بانک معرفی شده اند تاکنون موفق به دریافت وام شده اند؟
به رغم پیگیری هایی که داشتیم متاسفانه آماری به ما ارائه نداده اند. اما از آنجا که دفاتر خدمات الکترونیک شهر پرونده های تشکیل شده در هر محله را پیگیری می کنند با اعتراضات زیادی از سوی مردم برای به نتیجه نرسیدن پرونده هایشان مواجه هستیم.
مگر دفاتر خدمات الکترونیک به نتیجه رسیدن یا نرسیدن پرونده ها را پیگیری می کنند؟
بله. این موضوع از طریق دفاتر خدمات الکترونیک در محلات بافت فرسوده پیگیری می شود و طبق پیگیری های انجام شده تعداد زیادی از پرونده ها با اعتراض مواجه شده است. البته در کنار این موارد باید به چندین شوک وارد شده به بازار مسکن هم توجه داشته باشیم که هر کدام باعث شد بحث جریان تخریب و نوسازی با یک سکته مواجه شود.
شما به چندین شوک وارد شده به بازار ساخت و ساز اشاره کردید که جریان نوسازی را تحت تاثیر قرار داد. دقیقا چه رویدادهایی مدنظر شما است؟
امسال در حوزه تولید بازار مسکن با سه شوک مواجه بودیم. شوک اول به بحث بوروکراسی اداری و تسهیلات وام های ارزان قیمت مربوط می شود. در این بخش پرداخت نشدن وام ها قدرت اقتصادی ساکنین بافت را پایین آورد. 
شوک دوم افزایش قیمت ساخت مسکن بود. در این بحث به دلیل نبود سیاست گذاری منسجم اقتصادی و رشد قیمت مصالح ساختمانی، هزینه ساخت و ساز به شدت بالا رفت و تا سطح مترمربعی 750 هزار تومان رسید. به تبع این افزایش قیمت، قدرت خرید کم شد و این کاهش قدرت خرید باعث شد تا رونق بازار مسکن قدری کمرنگ شود. اما شوک سومی که در حوزه مسکن کاملا نمود پیدا کرد بحث سیاست های اقتصادی بود. عدم تحقق تسهیلات ارزان قیمت و افزایش قیمت ساخت وساز سبب شد تا بازار مسکن از اولویت اول سبد خانوار خارج شود. این سه شوک برای ساکنین داخل بافت به دلیل تورم های موجود در حوزه تامین مایحتاج زندگی با شدت بیشتری اتفاق افتاد و به این ترتیب موضوع بحث تولید مسکن از اولویت اول خانواده های ساکن داخل بافت خارج شد به گونه ای که این خانوارها سعی می کردند با کیفیت قبلی به زندگی خود ادامه دهند. اما نکته ای که در کنار خروج اولویت تامین مسکن از سبد خانوارها به وجود آمد پیدایش بازار مجازی تامین مسکن در بافت فرسوده بود.
منظورتان از بازار مجازی ساخت مسکن چیست؟ آیا سفته بازها به نوسازی بافت فرسوده رو آورده اند؟
ببینید نوسازی بافت فرسوده باید توسط خود مردم انجام شود تا منافع مالی نوسازی که شامل تخفیف 100درصدی در عوارض و تراکم و همچنین رشد ارزش افزوده ملک است، به جیب صاحبان املاک فرسوده برود اما در حال حاضر سرمایه گذارانی که دارای منابع مالی کلان هستند در این حوزه فعال شده اند و به تبع آن تولید مسکن را برای ذخیره سازی سرمایه شان برای بهره برداری در آینده نه چندان دور به دست گرفته اند.
این نوع سرمایه گذاری برای بافت جنبه مثبتی دارد؟
این اتفاق در حوزه نوسازی بافت فرسوده اتفاق خیلی قشنگی نیست. چون در نگاه نوسازی بافت فرسوده چندین هدف وجود دارد که با این نوع سرمایه گذاری در تضاد است. اول اینکه با نوسازی بافت فرسوده دنبال این موضوع هستیم که اگر ارزش افزوده ای در نوسازی به وجود می آید باید در سبد سرمایه ای مالک بافت قرار گیرد. اما ایجاد این بازار مجازی در حوزه مسکن ظرفیتی را ایجاد کرد که سرمایه گذاران کلان بتوانند با آن به عنوان محصولی با کمترین ضریب ریسک سرمایه گذاری برخورد کنند. در حال حاضر روند صعودی صدور پروانه به یک روند ثابت تبدیل شده است.
یعنی نبود سیاست گذاری های مناسب در بخش مسکن روند صعودی تولید مسکن را که در ابتدای سال شاهد آن بودیم به یک روند نزولی تبدیل کرده است؟
هنوز به یک روند نزولی تبدیل نشده است اما احتمال می دهیم که اگر این فشارها بخواهد افزایش پیدا کند و شوک های وارد شده به بخش مسکن همچنان ادامه داشته باشد روند نوسازی در بافت فرسوده حتی نزولی هم خواهد شد.
یعنی هنوز از نظر شما روند ساخت وساز در بافت فرسوده نزولی نشده است؟
چون در ابتدای امسال با شیب خوبی کار شروع شده بود و تسهیلاتی که شهرداری داده بود تسهیلات انگیزشی و بسته های حمایتی خوبی بود به روند صعودی خوبی در این زمینه رسیدیم اما در حال حاضر در قیاس با سال گذشته بسیاری از درخواست هایی که در این مقطع از سال مطرح می شود که زمینه سه ماه اول سال آینده است (همانطور که می دانیم ابتدای هر سال نقطه اوج ساخت وساز در طول آن سال محسوب می شود) به نحوی است که وضعیت درخواست ها به یک روند ثابت رسیده است و پیش بینی می کنیم در سه ماه اول سال آینده یک سیر نزولی در مسیر نوسازی بافت داشته باشیم و به این ترتیب کلیت بازار مسکن به فاز رکود برود.

"دنیای اقتصاد"


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir