بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : شنبه 29 خرداد 1395      15:13

نقش اوراق رهنی در آزادشدن تسهیلات مسکن

استفاده از اوراق رهنی موجب آزادسازی بخش قابل‌ توجهی از تسهیلات بانک مـی‌شـود و به تبع آن مـی‌توانـد نقش مؤثری را در ساماندهی بازار پول و سرمایة کشور ایفا کند.

اقتصاد ایرانی: سید محسن فاضلیان مدیر عامل تامین سرمایه بانک مسکن ضمن بیان مطلب فوق افزود: بانک ها ترجیح می دهند، تـسهیلات را بـه اوراق بهـادار تبـدیل کننـد. برخـی از مزیت های انتشار اوراق مشارکت رهنی شامل افزایش نقدینگی، بهبود مدیریت ریسک، افزایش تنوع منابع تامین مالی، افزایش ثروت سهامداران و برخی از مزیتهای حسابداری است.

وی در خصوص مزیت افزایش نقدینگی گفت: با تبدیل دارایی ها (تسهیلات) به اوراق بهادار درآمـدهـای آتـی بـه حال تبدیل می شوند، بنابراین بانک ها می توانند مبالغ فراوانی را به صورت نقد به دست آورند. بر این اساس حتی فروش تسهیلات با تخفیف نیز سبب می شود حجم بزرگی از پرداختهای نقدی عاید بانک شود.

به گزارش خبرآنلاین، مدیر عامل تامین سرمایه بانک مسکن ادامه داد: این افزایش نقدینگی نه تنها جهـت بهبـود نـسبت هـای مـالی ماننـد کفایت سرمایه بانک، مفید است بلکه از اضافه برداشتهای احتمالی از بانک مرکزی که نرخ سود بالایی دارند جلوگیری می کند. به عبارت دیگر انتشار اوراق مشارکت رهنی بـه بانـک جهت بازمهندسی مجدد مالی کمک می کند.

 وی با اشاره به اینکه انتشار اوراق رهنی بهبود مدیریت ریسک را برای بانک ها به همراه دارد، گفت: در روشهای کلاسیک، نهاد تسهیلات دهنده (بانـک) ریـسک اعتباری را می پذیرفت، زمان بازپرداخت اقساط را مشخص می کـرد و جمـع آوری اصـل و فرع تسهیلات را بر عهده داشت. اما در صورت انتشار اوراق مشارکت رهنی، بانک تمام یا بخــشی از ایــن فراینــد و ریــسک هــای موجــود در آن را بــه افــراد دیگــری (واســط و سرمایه گذاران) منتقل می کند؛ به علاوه با انتشار اوراق رهنی، بانک ها می توانند ریسک ناشی از عدم انطباق(به عنوان مثال عدم انطباق دیرش) دارایی ها و بدهی ها را کنترل و مدیریت نماید.

فاضلیان یادآور شده استفاده از اوراق رهنی افزایش در تنوع منابع تامین مالی را به همراه می آورد و افزود: بانک از ایـن راه مـی توانـد بـرای تـامین مـالی بـه بازارهای جدیدی دست یابد و خود را صرفاً محدود به سپرده افراد نکند.

وی مزیت دیگر بهره گیری از اوراق رهنی در بازار سرمایه را  افـزایش ثـروت سـهامداران عنوان کرد و افزود:  انتـشار ایـنگونـه اوراق سـبب افـزایش ارزش افـزوده سهامداران می شود. چون وجوه حاصله به طور عمده صرف سرمایه گذاری در پروژه هایی بـا خالص ارزش فعلی مثبت می شود.

مدیرعامل تامین سرمایه بانک مسکن خاطرنشان کرد: می توان وجوه حاصـله را بـه طـرح هـایی بـا سـودآوری بیـشتر تخصیص داد و از این راه ثروت سهامداران بانک را افزایش داد. به عبارت دیگر تبدیل به اوراق بهادار کردن دارایی باعث افـزایش بـازده سـرمایه شده و برحسب نوع ساختار استفاده شـده، ممکـن اسـت باعـث کاهش هزینـه هـای استقراض، آزادسازی سرمایة اضافی برای اهداف توسـعه یـا سـرمایه گـذاری مجـدد، بهبود نسبت بدهی، مدیریت ریسک اعتباری، بهبود عملکرد مـالی و تنـوع بخـشی بـه منابع تامین مالی شود.

فاضلیان ادامه داد: بانک ها می توانند از طریق انتشار اوراق رهنی، دارایی های مالی (مطالبات) را از ترازنامه خارج کرده و ترکیب دارایی های خود را بهبود بخشند.

وی در خصوص فرآیند تبدیل به اوراق بهادار یا Securitization گفت: به فرآیند تبدیل کردن دارایی های مالی با نقدشوندگی پایین(مانند وام رهنی)، به اوراق بهادار قابل معامله در بازار، تبدیل به اوراق بهادار می گویند. تبدیل به اوراق بهادار، به پشتوانه دارایی های مالی یک مؤسسه یا بانک اوراق بهادار منتشر می گردد؛ بنابرین دارایی های مالی مؤسسه مالک یا بانی از ترازنامه آن مؤسسه جدا می شود و در عوض، با خرید یک ابزار مالی قابل مبادله توسط سرمایه گذاران، تأمین مالی صورت می گیرد.

مدیرعامل تامین سرمایه بانک مسکن تصریح کرد: تبـدیل بـه اوراق بهادار تکنیکی است که در آن شرکتی به فروش دارایی های مالی خود بـه شخـصیت حقوقی جدید اقدام کرده و آن شخصیت حقوقی نیز جهت تأمین مالی خرید انجام شده، بـه انتشار اوراق بهادار اقدام می کند. به این ترتیب دارایی های مـالی بـه طـور عملـی بـه اوراق بهادار قابل معامله، تبدیل می شوند.

وی با اشاره به اینکه اوراق بهادار با پشتوانه وام های رهنی (MBS) یکی از مهمترین محصولات تبدیل به اوراق بهادار می باشد اظهار داشت: اوراق رهنی نوع خاصی از اوراق بهادار با پشتوانه دارایی مالی یا ABS است که با پشتوانه وام های رهنی بانکها و موسسات مالی و اعتباری منتشر می شود.

فاضلیان ادامه داد: اوراق رهنی نوعی از ابزارهای بدهی است که نشان دهنده حقوق دارنده اوراق، بر وجوه دریافتی ناشر است و بدون اینکه به وام دهنده اولیه مراجعه ای صورت پذیرد؛ دریافتی های ناشر (SPV) با خرید و تجمیع تسهیلات رهنی بانک های مختلف(وام دهندگان اولیه)، شرکت های رهنی و دیگر اعطا کنندگان تسهیلات رهنی توسط ناشر شکل می گیرد.

وی در خصوص فرآیند انتشار اوراق رهنی گفت: ناشر، دارایی ها را بر حسب مشخصات مشترک آنها طبقه بندی کرده و براساس آن اوراق بهاداری را منتشر و به عموم عرضه می کند و به طور کلی در فرآیند انتشار اوراق رهنی، پس از اینکه خریداران دارایی های حقیقی از موسسات مالی تسهیلات دریافت کردند، موسسات مالی تسهیلات رهنی را به ناشر(SPV) می فروشند و ناشر وجوه لازم جهت خرید تسهیلات رهنی را از محل انتشار اوراق رهنی تامین می کند.

مدیر عامل تامین سرمایه بانک مسکن به سابقه و تاریخچه به کارگیری اوراق رهنی در سطح بین الملل اشاره کرد و افزود: پس از جنگ جهانی دوم با افزایش تقاضای خرید مسکن، بانک ها و مؤسسه های مالی و اعتباری با تقاضای فراوانی بـرای وام مـسکن روبـه رو شـدند. از این رو بانکها (به ویژه بانکهای آمریکایی) جهت تامین مالی به بـازار سـرمایه و بازار رهن ثانویه رو آوردند و از ابزارهای مالی جدید جهت تـامین مـالی اسـتفاده کردنـد. اوراق بهادار با پشتوانه وام های رهنی یکی از مهمتـرین ایـن ابزارهـا بـود. تضمین این وام ها به معنای تـضمین پرداخـت یـک رشـته اقـساط مـساوی در موعدهای مشخص شده بود. بدین طریق ریسک موجود برای وام دهندگان و وام گیرندگان کاهش می یافت. به این فرآیند مدتی بعد بیمه رهن نیز اضافه شد و در نتیجـه دولـت آمریکـا جاذبه سرمایه گذاری در ابزارهای رهنـی را افـزایش داد. با تضمین اصل و فرع وام هـا بـه وسـیله ایـن مؤسـسه، فعالیـت نهادهـ ای مـالی در این باره بسیار گسترش یافت. با گسترش استفاده از اوراق بهـادار بـا پـشتوانه وام های رهنی، این اوراق در بازار ثانویه مورد دادوستد قـرار گرفـت. بـه ایـن بـازار، بازار رهن ثانویه گفته می شود. پدیدآمدن بازار رهن ثانویه سبب شـد بـازار رهـن اولیه یعنی وام دهی بلندمدت نیز به نوبه خود گسترش یافته و تـامین مـالی بخـش مسکن راحت تر انجام پذیرد.

وی در مورد تاریخچه انتشار اوراق رهنی در آسیا گفت: تعداد زیادی از مؤسسات مالی دولتی که پس از بحران ارزی سال 1997 در منطقه آسیای شرقی و جنوب شرقی آسیا شکل گرفته بودند، قصد داشتند نقدینگی بازار رهن را از طریق انتشار اوراق رهنی افزایش دهند، مانند کاری که انجمن رهـن ملـی دولتـی در ایالات متحده انجام می داد. با این وجود انتشار اوراق رهنی در بسیاری از کشورهای منطقه موفق نبوده است.

فاضلیان ژاپن را یکی از موفق ترین کشورهای آسیایی در توسعه بازار ثانویه رهن و شکل دهی بازار اوراق رهنی دانست و افزود: در سال های اخیر میزان اوراق رهنی منتشر شده در سال تقریبا معادل 20 میلیارد دلار است. در ماه می 2011 آژانس تأمین مالی مسکن ژاپن 5 میلیارد دلار اوراق رهنی منتشر نمود که در تاریخ بازار سرمایه این کشور بی سابقه است. با وجود اینکه اوراق رهنی این آژانس توسط دولت ژاپن ضمانت نمی شود، S&P آن را با امتیاز AAA رتبه بندی نموده است.

وی خاطرنشان کرد: پس از ژاپن، بازار اوراق رهنی کره جنوبی بزرگترین در آسیا است. مبلغ اوراق رهنی منتشر شده توسط شرکت تأمین مالی مسکن کره تا سال 2011 در حدود 21 میلیارد دلار بوده است؛ این شرکت 35 درصد بازار انتشار اوراق رهنی کره را در دست دارد. همچنین در کشورهای دیگر آسیا، شامل مالزی، تایلند، فیلیپین، هند و هنگ کنگ، بازار اوراق رهنی بسیار کوچک است. در سال 2012 در مالزی 1.9 میلیارد دلار و در هنگ کنگ 28 میلیون دلار اوراق رهنی منتشر شد.

مدیر عامل تامین سرمایه بانک مسکن ادامه داد: در مقایسه با ایالات متحده و اروپا، حتی بزرگترین بازارهای اوراق رهنی آسیایی همچون ژاپن نیز از نظر حجم بازار کوچک به حساب می آید. در ژاپن، اوراق رهنی 10 درصد منابع تأمین مالی در بخش مسکن را شامل می شود.مبلغ کل اوراق رهنی در سال 2015 در آمریکا 17.511 میلیارد دلار بود این در حالی است که در این سال مبلغ معامله اوراق رهنی در کل کشور های اروپایی تنها 1.049 میلیارد دلار بوده است.

وی در ادامه به بیان انواع اوراق رهنی رایج در جهان پرداخت و افزود: ساده ترین شکل اوراق بهادار با پشتوانۀ وام های رهنی، گواهی انتقالی قرضه با پشتوانة وام های رهنی است. در این ساختار تمام اصل و بهرۀ حاصل از وام های رهنی پس از کسر کارمزد خدمات، مستقیماً به سرمایه گذاران منتقل می شود. جریان نقدی این اوراق به جریان نقدی وام های رهنی پشتوانه اوراق بستگی دارد.

فاضلیان ادامه داد: بازپرداخت اوراق به سرمایه گذاران به صورت ماهانه است؛ در پایان هر ماه و زمانی که کوپن اوراق به سرمایه گذاران پرداخت می شود، بخشی از اقساط وام های رهنی خریداری شده در اختیار ناشر اوراق باقی می ماند که در نزد ناشر و یا ضامن اوراق، نگه داری و یا سپرده گذاری می شود.

وی در خصوص تعهدات رهنی وثیقه دار  (Collateralized mortgage obligation)گفت: این نوع از اوراق رهنی زمانی جریان های نقدی حاصل از وام های رهنی یک کاسه شده، میان گروه های مختلفی از اوراق قرضه مجدداً توزیع می گردد، اوراق حاصل، تعهدات رهنی وثیقه دار نامیده می شوند. این اوراق، قواعدی را برای تقسیم جریان های نقدی میان گروه های مختلف در نظر می گیرند.CMO نوعی از اوراق بدهی است که اصل و سود تسهیلات را خریداری کرده و سپس مطابق نیاز سرمایه گذار، در قالب انواع مختلفی از اوراق بهادار به سرمایه گذاران فروخته می شود.

مدیر عامل تامین سرمایه بانک مسکن در پاسخ به این سوال که CMO چیست؟ گفت: CMO حالت ساختار یافتۀ MBS است که در آن سبد تسهیلات از جهات مختلفی همچون دورۀ سرمایه گذاری اوراق، ریسک اوراق، نوع اوراق و ... به طبقه های متفاوتی (Tranches) تقسیم می شود. فلسفۀ این عمل، وجود مشتریان متفاوت با گرایش های ریسک-بازده مختلف است. مدل پیشنهادی و مدل اجرای بانک مسکن و تأمین سرمایه بانک مسکن برای انتشار اوراق رهنی در ایران بر اساس همین مدل CMO می باشد. در ضمن انواع طبقه ها یا Tranches در تعهدات رهنی وثیقه دار عبارتند ازطبقه پرداخت نوبتی، طبقه انباشتی،طبقه با استهلاک برنامه ریزی شده، طبقه با استهلاک هدف گذاری شده و طبقه حامی است.

وی اوراق رهنی با پشتوانه رهن تفکیک شده (Stripped MBS) را نوع دیگر از اوراق رهنی رایج در دنیا دانست و تاکید کرد: دارایی صندوقی که دارای اوراق بهادار با پشتوانه وام های رهنی است، شامل دو بخش اصل و فرع وام های رهنی می باشد. اوراق رهنی با پشتوانه رهن تفکیک شده با پشتوانه اصل و یا فرع وام های خریداری شده منتشر می گردد، در حالی که گواهی انتقالی قرضه با پشتوانه وام های رهنی، با پشتوانه اصل بعلاوه فرع تسهیلات منتشر می شود. در نتیجه اوراق رهنی با پشتوانه رهن تفکیک شده نسبت به اوراق رهنی معمولی، حساسیت بالایی نسبت به تغییرات نرخ بهره داشته و ریسک نرخ بهره در این نوع از اوراق اهمیت بالاتری دارد.

فاضلیان به تفاوت بین اوراق رهنی با پشتوانه اصل تسهیلات و اوراق با پشتوانه فرع تسهیلات اشاره کرد و گفت؛ اوراق با پشتوانه اصل تسهیلات مبلغ ورودی و خروجی ثابتی دارد اما زمان بازپرداخت اوراق متفاوت است. اوراق با پشتوانه فرع تسهیلات نیز برای سرمایه گذارانی است که به جریان نقدی زیاد در اوایل عمر اوراق و جریان نقد کمتر در اواخر عمر اوراق نیاز دارند.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir