![](/images/Common/photo.png)
الگوی وام مسکن در ۱۰ کشور
![](/images/page/Full/25210_Page_.jpg)
اقتصاد ایرانی: تسهیلات خرید خانه در کشورهایی که به لحاظ نظام تامین مالی مسکن، پیشرو و کارآمد به حساب می آیند، براساس یک مدل مشترک پرداخت می شود. تحقیقات از ۱۰ کشور جهان نشان می دهد ۴ عنصر وام خرید مسکن شامل «نرخ سود، سقف تسهیلات، مبلغ قسط و دوره بازپرداخت» به جای آنکه با شیوه های دستوری یا سلیقه ای تعیین شود، از الگوی «اعتبارسنجی متقاضیان» تبعیت می کند. بانک ها متناسب با اعتبار مشتری، تسهیلاتی با شرایط متنوع و نرخ های سود مختلف ارائه می کنند. این مدل علاوه بر اثربخشی حداکثری وام، دو عایدی برای بازار پول و کل اقتصاد دارد.
به گزارش دنیای اقتصاد، بانک ها و موسسات مالی کشورهای پیشرو در حوزه «حمایت مالی موثر از متقاضیان مسکن»، با بهره گیری از سبک واحد در تعیین عناصر اصلی وام خرید خانه، سه هدف اقتصادی را همزمان در بازار مسکن، بازار پول و بدنه اقتصاد دنبال می کنند. بررسی ها درباره تفاوت فاحش بین مدل فعلی بانک های ایرانی و بانک های جهان در پروسه پرداخت وام خرید مسکن حاکی است: در ۱۰ کشور با درجات مختلف توسعه یافتگی اما هم مسیر در نظام تامین مالی مسکن، ملاک عمل همه فرآیندها در پرداخت تسهیلات بانکی به خریداران خانه، بر «اعتبارسنجی افراد متقاضی وام» استوار شده است به این معنا که بانک ها به جای تبعیت از مدل های دستوری یا سلیقه ای برای تعیین «نرخ سود، میزان سقف، مبلغ اقساط و طول بازپرداخت» وام خرید مسکن، از الگوی اعتباری برای محاسبه این چهار عنصر استفاده می کنند. نهادهای مالی ارائه کننده وام خرید مسکن در آمریکا، انگلستان، فرانسه، کانادا، استرالیا، سوئد، هند، اتریش، نروژ و آفریقای جنوبی، به مجموعه ای از بانک های اطلاعاتی برای اعتبارسنجی وام گیرنده ها مجهز هستند که رتبه اعتباری هر فرد را برحسب حداقل چهار پارامتر شامل «درآمد فعلی، درآمد چند سال گذشته، شغل حال و سابق و همچنین میزان خوش حسابی در پرداخت وام های قبلی، مالیات، عوارض و قبوض خدمات شهری» مشخص می کند.
تسهیلات خرید مسکن در این کشورها به نسبت نمره اعتباری متقاضیان، با نرخ سود متفاوت و شناور پرداخت می شود به طوری که معمولا فاصله حداقل یک و متوسط دو واحد درصدی بین بالاترین و پایین ترین نرخ سود وام خرید مسکن اعمال می شود. نرخ سود کمتر برای فرد دارای بیشترین رتبه اعتباری، علاوه بر اینکه به پرداخت بالاترین مبلغ تسهیلات خرید مسکن به آن فرد منجر می شود، قیمت تمام شده وام و در نتیجه اقساط ماهانه تسهیلات را بین ۱۰ تا ۱۲ درصد کاهش می دهد و باعث افزایش طول دوره بازپرداخت خواهد شد. در غالب کشورهایی که بازار تسهیلات رهنی در آنجا ابعاد بزرگ و قابل قبولی دارد –حجم کل وام های خرید مسکن پرداختی معادل حداقل نیمی از تولید ناخالص داخلی است- این تسهیلات با طول دوره بازپرداخت ۲۰ تا ۴۰ سال به متقاضیان ارائه می شود. در آمریکا عمده وام های خرید مسکن در اقساط ۳۰ ساله پرداخت می شود. در ژاپن و سوئیس وام های بین نسلی با دوره بازپرداخت ۱۰۰ ساله برای خرید مسکن ارائه می شود!
در عین حال، کسب نمره کمتر از کف اعتباری مدنظر بانک ها، امکان دریافت تسهیلات را تا اطلاع ثانونی (ارتقای رتبه در گذر زمان) سلب می کند.
این مدل پرداخت وام خرید مسکن علاوه بر اینکه امکان پوشش بیش از ۷۰ درصد قیمت خانه را برای متقاضیان فراهم می کند، به صورت خودکار باعث تشویق خانوارها به پرداخت به موقع مالیات ها و انواع بدهی ها به بانک ها و سایر نهادها می شود. شرط «اعتبارسنجی» در پروسه پرداخت وام خرید مسکن همچنین به شفاف شدن سوابق مالی و اقتصادی و همچنین حجم دارایی های افراد کمک می کند و از این منظر برای کل اقتصاد یک کشور از بابت نحوه توزیع یارانه ها و... مثمر ثمر خواهد بود. این در حالی است که تعیین نرخ سود ثابت برای وام خرید مسکن و به دنبال آن، تثبیت سقف مبلغ تسهیلات، از یک سو درجه سازگاری وام با دهک های مختلف جامعه را کاهش می دهد و از سوی دیگر مانع بهره برداری چندمنظوره از وام توسط بانک ها و دولت ها می شود.
افزایش اعتبار، راه بهره مندی از تسهیلات بهتر
یکی از شرط های لازم برای اعطای وام در کشورهایی مانند استرالیا، هند، آفریقای جنوبی، اتریش، نروژ، سوئد، انگلستان، آمریکا و کانادا، فراتر از طول مدت حساب بانکی و مقدار پولی که در حساب هر شخص وجود دارد یا پیدا کردن ضامن های معتبر، میزان اعتبار خود شخص است. در واقع در این کشورها اولین شرط برای گرفتن وام مسکن، سنجش اعتبار هر شخص یا سازمان است. این اعتبار حتی میزان سود وام را نیز مشخص می کند. یعنی سود بانک در این کشورها به صورت شناور است و با توجه به اعتبار هر شخص متفاوت خواهد بود. اعتبارسنجی در پرداخت وام، در جهان به عنوان عاملی برای تشویق افراد جامعه به افزایش اعتبارشان تلقی می شود چون افراد می دانند که هر چقدر اعتبارشان بالاتر باشد، می توانند از مزایای بیشتری برخوردار شوند و به این ترتیب احتمال تمایل افراد به فرار از بازپرداخت وام ها، فرار مالیاتی یا اختلاس کاهش می یابد.
در جهان، نمره سنجش اعتبار عددی است که با توجه به تحلیل پرونده سوابق اعتبار افراد محاسبه می شود و این پرونده سوابق نیز به نوبه خود بر پایه اطلاعات واقعی به روز رسانی شده و تاریخچه رفتار اعتباری فرد تهیه می شود. تصمیم گیری بر این مبنا، در مقایسه با روش های سلیقه ای، به مراتب قابل اطمینان تر و منصفانه تر است. منبع اطلاعات اعتباری، بانک هایی است که اطلاعات اشخاص را از منابع مختلف جمع آوری می کنند و برای هر شخص پوشه اطلاعات اعتباری مشخصی می سازند. سنجش اعتبار عموما به صورت یک عدد (نمره) بین یک تا ۱۰۰۰ اعلام می شود. سنجش اعتبار در واقع مقدار ریسک وام را مشخص می کند؛ به این معنی که احتمال پرداخت به موقع قسط، توسط وام گیرنده مشخص می شود. در نتیجه هر تسهیلات دهنده، مانند بانک، به صورت جداگانه و بر اساس نیازهای کسب وکار خود، عدد سنجش اعتبار را از بانک های اطلاعاتی دریافت می کند. در بعضی کشورها همه سازمان های وام دهنده از یک سیستم واحد پیروی می کنند و در برخی دیگر کشورها سازمان های مختلف نمره های اعتباری متنوعی صادر می کنند. با توجه به میزان این اعتبار و ریسک آن، بانک ها، تعیین می کنند که آیا فرد برای گرفتن وام مجاز است و چه نرخ سود بانکی باید به وام پرداختی به وی اختصاص یابد. این اطلاعات همچنین باعث به وجود آمدن شفافیت در اطلاعات بانک ها می شود و کمک موثری در ارزیابی مشتریان بانک ها ارائه می کند، تا منابع و سرمایه ها به هدر نرود. این اعتبار با 4 شاخص ثابت، میزان درآمد فعلی، سابقه میزان در آمد، سابقه کاری و سابقه اعتباری سنجیده می شود. سابقه اعتباری یعنی سابقه خوش حسابی شخص در پرداخت قبض ها و قسط های قبلی.
در آلمان، سنجش اعتباری به عنوان شاخص اصلی ارزیابی اعتبار یک فرد شناخته می شود. این اعتبار نه تنها برای وام دهی استفاده می شود بلکه در تعیین محدودیت اعتبار شخص در خرید و استفاده از کارت های اعتباری فروشگاهی اش نیز موثر است و شخص می تواند با خوش حساب بودن اعتبار خرید خود را بالاتر ببرد. شهروندان آلمانی می توانند سالی یک بار یک نسخه از سنجش اعتبار خود را از بانک اطلاعات اعتباری دریافت کنند. در انگلیس برای به دست آوردن سنجش اعتباری از مشاهدات و اطلاعات مشتریانی که وام گرفته اند استفاده می شود و با توجه به سابقه پرداخت قسطشان، میزان ریسک پذیری برای گرفتن وام بعدی محاسبه می شود. برای مشتریان جدید معیارهایی مانند صاحب خانه بودن، سن و درآمد، این ریسک را مشخص می کند. محاسبه ریسک اعتباری در موسسات مختلف به روش های متفاوتی انجام می شود و روش ثابتی ندارد. به همین دلیل مشتریان به سختی می توانند متوجه میزان اعتبار خود برای گرفتن وام بشوند. هر چقدر ثبات شغلی و ثبات درآمد بیشتر باشد، اعتبار بالاتر می رود. در آفریقای جنوبی، سنجش اعتبار براساس اطلاعات حساب بانکی، تاریخچه پرداخت اقساط، استعلام محلی و اداری و اطلاعات ثبت شده از هر شخص انجام می شود و تمامی سوابق مثبت و منفی در نظر گرفته می شوند. هر بانک اطلاعاتی با توجه به زیرمجموعه ای که برایشان اطلاعات را تهیه می کند، به روش خاصی سنجش اعتباری را انجام می دهد. هر شهروند تنها می تواند سالی یک بار گزارشی از سنجش اعتباری خود داشته باشد.
در آمریکا همه اطلاعات از سه بانک تهیه می شود و میزان درآمد جزو اطلاعات لازم برای تعیین میزان اعتبار در نظر گرفته نمی شود. در این کشور با توجه به نوع نیاز برای اعتبارسنجی، روش های متعددی برای محاسبه سنجش اعتبار وجود دارد. یکی از معمول ترین این روش ها که برای وام مسکن استفاده می شود از طریق بانک اطلاعاتی (FICO) محاسبه می شود. در این نوع اعتبارسنجی، ۳۵ درصد از اعتبار توسط سابقه پرداخت به موقع قسط های قبلی فرد، ۳۰ درصد با توجه به میزان بدهی ها، تعداد حساب ها، مبلغ موجود در آنها و میزان قسطی که فرد برای هر وام می پردازد، تعیین می شود. ۱۵ درصد با توجه به طول مدتی که فرد وارد پرونده سوابق اعتبار سنجی ها شده است که به میانگین سنی حساب بانکی بستگی دارد، محاسبه می شود. ۱۰ درصد به نوع حساب بستگی دارد و هر چه تنوع نوع حساب بیشتر باشد امتیاز بالاتری محسوب می شود. ۱۰ درصد نیز به میزان استفاده از اعتبار برای وام های گرفته شده در ۱۲ ماه اخیر و صدور کارت های اعتباری بستگی دارد. عاملی که میزان اعتبار فرد را در این کشور بسیار پایین می آورد، بدهکار تشخیص داده شدن فرد با توجه به رای دادگاه در مواردی مانند پس ندادن ودیعه رهن توسط موجر به مستاجر است.
در کانادا همچنین، سنجش اعتباری توسط گزارش های دو شرکت تهیه می شود و عددی بین ۳۰۰ تا ۹۰۰ دارد. در کانادا، مرکزی جداگانه نیز وجود دارد که شهروندان می توانند سالی چند بار و هر زمان درخواست ارسال یک نسخه از سنجش اعتبارشان را بدهند تا بتوانند برای اصلاح وضعیت اعتباری خود تلاش کنند. این درخواست اگرچه در سوابق آنها ثبت می شود ولی تاثیری در اعتبارشان ندارد. در آمریکا شهروندان تنها سالی یکبار می توانند سنجش اعتباری خود را چک کنند.
اعتبار بیشتر، نرخ سود کمتر
سنجش و گزارش میزان اعتبار افراد غیر از اینکه مجاز بودن آنها برای دریافت وام و میزان وام را مشخص می کند، نرخ سود وام آنها را نیز تعیین می کند. یعنی هر چقدر اعتبار فرد بالاتر باشد، نرخ سود کمتری به وامش تعلق می گیرد در نتیجه قسط کمتری را هر ماه پرداخت می کند. در واقع هر چه میزان اعتبار فرد موقع گرفتن وام بیشتر باشد، به این معنا است که وی توانسته است پول بیشتری را برای خودش حفظ کند. در آمریکا با نمره اعتباری ۶۲۰ به بالا می توانند وام مسکن بگیرند که اگر این اعتبار از ۷۴۰ بیشتر باشد کمترین نرخ سود به آنها تعلق می گیرد. تفاوت بین کمترین نرخ و بیشترین نرخ سود ۱.۵ درصد است. اما با یک مقایسه عددی می توان فهمید که یک درصد تاثیر بسیار زیادی در میزان اقساط وام دارد. اگر شخصی ۲۰۰ هزار دلار وام ۳۰ ساله بگیرد به طور معمول ۵ درصد سود باید پرداخت کند یعنی ماهی ۱۰۸۰ دلار، اما اگر اعتبار بالایی داشته باشد ۴ درصد سود یعنی ماهی ۹۵۴ دلار باید پرداخت کند. در واقع می توان گفت اعتبار بالا ماهانه ۱۲۶ دلار برای وام گیرنده ذخیره می کند. به همین دلیل به کسانی که به وام مسکن احتیاج دارند پیشنهاد می شود قبل از اقدام به گرفتن وام با توجه به موارد تاثیر گذار در تعیین اعتبار، نمره اعتباری خود را بالا ببرند.