تکنیکی جدید برای تقویت مشتریان مسکن

اقتصاد ایرانی: به تازگی ۳۰۰ میلیارد تومان اوراق مشارکت (رهن ثانویه) از سوی بانک مسکن منتشر شده و گفته می شود این اوراق قابلیت افزایش تا ۱۰ هزار میلیارد تومان را دارد. بدین صورت که بانک به پشتوانه وثیقه های در اختیار خود اوراق بهاداری را منتشر می کند که معادل مبلغ طلب بانک بابت تسهیلات پرداخت شده است و این اوراق را در بورس به فروش می گذارد.

چندی پیش از سوی عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی، بخشی از راهکارهای برون رفت از رکود در بازار معاملات مسکن تشریح شد که طی آن، وزیر راه و شهرسازی به انتشار ۳۰۰ میلیارد تومان اوراق رهنی بانک مسکن اشاره کرد و از انتشار آن در آینده ای نزدیک خبر داد که سازمان بورس و اوراق بهادار مجوز انتشار ۳۰۰ میلیارد تومان اوراق رهنی را به عنوان جدیدترین ابزار مالی تامین مالی در بازار سرمایه صادر کرد.

به گزارش ایسنا، انتشار اوراق رهنی که تحت عنوان MBS در دنیا شناخته می شود روشی است که از طریق آن بانک مسکن چندین هزار میلیاردتومان تسهیلاتی را که تحت عنوان وام به متقاضیان واگذار کرده و طی مدت زمان طولانی ۱۲ سال و با اقساط ماهیانه توسط مردم به بانک بازمی گرداند را با این روش، به دارایی امروز خود تبدیل می کند. در این روش بانک مسکن از طریق MBS درآمدهای آتی خود را از بازپرداخت اقساط ماهیانه توسط متقاضیان تنزیل می کند و اقساط توسط اشخاص، سازمان ها و ارگان هایی که اوراق را خریداری می کنند دریافت خواهد شد. بدین ترتیب بانک مسکن همواره خود را به روز خواهد کرد و دارایی هایش نیز در گردش مداوم خواهند بود.

یک کارشناس امور بانکی، رهن ثانویه را در چالاکی نظام بانکی و کمک برای خروج از رکود مسکن، موثر دانست و به ایسنا گفت: با فروش اوراق رهن ثانویه مبالغی که قرار بود به صورت اقساط ظرف چند سال به بانک بازپرداخت شود، با درصدی کمتر اما نقدا در اختیار بانک قرار می گیرد.

مرتضی دلخوش تاکید کرد: این عمل بانکها نوعی تنزیل کردن اوراق بهادار خود جهت پرداخت تسهیلات و افزایش بهروی و بهبود دارایی و نقدینگی آنها است. در مقابل، اقساط پرداختی تسهیلات گیرندگان به خریداران اوراق رهن ثانویه تعلق می گیرد. لذا بانک به جای اینکه برای پرداخت تسهیلات جدید منتظر بازگشت اقساط تسهیلات گیرندگان قبلی بماند، می تواند منابع خود را فورا تجهیز کرده و به مشتریان جدید تسهیلات دهد.

وی افزود: با توجه به اینکه در رهن ثانویه طلب بانک به خریدار اوراق منتقل می شود، مساله تضمین بازپرداخت اقساط از سوی وام گیرندگان اهمیت مضاعفی می یابد. به همین منظور مقوله اعتبار سنجی مشتری، بیمه وام و وصول اقساط در این مدل حائز اهمیت فراوان است که بانکها از طریق ایجاد موسسات اعتبارسنجی و یا شرکتهای مربوط در این زمینه میزان اعتبار افراد و شرکتها را بررسی کرده و به تناسب آن تسهیلات پرداخت می شود.

دلخوش، مزیت اوراق رهن ثانویه را افزایش نقدینگی بانکها از طریق تبدیل دارایی ها (تسهیلات) به اوراق بهادار و درآمدهای آتی دانست و گفت: بانک ها از این طریق می توانند مبالغ فراوانی را به صورت نقد به دست آورند و حتی فروش تسهیلات با تخفیف نیز حجم بزرگی از پرداختهای نقدی را عاید بانک می کند.

این کارشناس امور بانکی تصریح کرد: اگر بانکها بتوانند در بازار رهنی ثانویه موفق شوند و با اعتبار سنجی دقیق میزان ریسک این اوراق را کاهش دهند در پرداخت تسهیلات خصوصا در امر مسکن می توانند موفقیت خوبی حاصل کنند و از این طریق رونق اقتصادی خوبی در بخش مسکن یا به عبارتی در صنعت ساختمان و به تبع آن در بازار اشتغال به وجود آورند.

به گفته دلخوش، این اقدامی نو در ایران محسوب می شود و در واقع نوعی تامین مالی از منابع راکد بانکهاست که می تواند در جهت بهبود نظام بانکی و چالاکی آن تاثیر بسزای داشته باشد.