کارنامه قبولی وام مسکن

اقتصاد ایرانی: کارنامه فصل اول «پرداخت تسهیلات جدید مسکن»، از اثر بخشی محرک های بانکی برای تقویت هر دو سمت عرضه و تقاضا حکایت دارد. بهار امسال حجم پرداخت تسهیلات «ساخت» و «خرید» مسکن به لحاظ تعداد وام گیرنده ها، به ترتیب ۳۵ و ۱۴ درصد نسبت به بهار پارسال افزایش یافت و روند رشد ماهانه وام دهی نیز در خرداد به ۹۰ درصد رسید. با رشد دو رقمی پرداخت وام مسکن –صرف نظر از رشد ریالی که به خاطر افزایش سقف وام طبیعی است- بازارهای معاملات و ساخت و ساز همزمان وارد رونق می شوند که این بهترین حالت رکودزدایی است.

کارنامه فصل اول تسهیلات جدید مسکن در دو بخش خرید و ساخت نشان می دهد هر دو گروه خریداران و سازنده ها از شرایط جدید تسهیلات استقبال کرده اند و این موضوع به رشد دو رقمی تعداد وام گیرنده ها در بهار امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته در هر دو بخش خرید و ساخت منجر شده است. این کارنامه نشان می دهد سیاست تحریک همزمان عرضه و تقاضا در بازار مسکن طی ۳ ماه نخست امسال جواب داده است؛ اما در عین حال به خاطر اختلاف چشمگیر در نرخ سود تسهیلات خرید و ساخت، میزان استقبال خریداران از تسهیلات مسکن حدود ۲۰ درصد بیشتر از سازنده ها بوده است. با این حال پیشی گرفتن تقاضا نسبت به عرضه در فصل بهار اتفاق مثبتی است که می تواند در تعادل میان مدت بازار مسکن ایفای نقش کند و به معامله واحدهای ساخته و انباشت شده در بازار راکد طی دو سال گذشته منجر شود.

به گزارش دنیای اقتصاد، تا نیمه نخست سال گذشته سقف وام ساخت مسکن در سراسر کشور ۳۵ میلیون تومان بود؛ اما از نیمه دوم سال گذشته پس از چند سال، اتفاقات تازه ای در این حوزه رقم خورد و سقف وام ساخت به ۹۰ میلیون تومان آن هم بدون نیاز به سپرده و با نرخ سود عقود مشارکتی ۲۲ درصدی افزایش یافت. از ابتدای سال ۱۳۹۵ بانک عامل بخش مسکن یک محرک کاربردی تر برای سازندگان مسکن طراحی کرد تا کارآمدی و اثربخشی وام ساخت را بیشتر ارتقا دهد. بر این اساس از فروردین ماه سقف تسهیلات ساخت مسکن به صورت شناور و بر اساس جمعیت استان در پنج طبقه تعریف شد و بر این اساس افزایش سقف وام بدون سپرده ساخت با نرخ سود عقود مشارکتی در تهران و ۶ شهر بزرگ ۱۱۰ تا ۱۳۰ میلیون تومان، کیش و قشم ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان، شهرهای بزرگ ۹۰ تا ۱۱۰ میلیون تومان، شهرهای کوچک ۷۰ تا ۹۰ میلیون تومان و در مناطق کمتر توسعه یافته ۵۰ تا ۷۰ میلیون تومان تعیین شد. به این ترتیب از ابتدای امسال متوسط وام ساخت در کشور به ۱۱۰ میلیون تومان افزایش یافت. بنابراین از آنجا که متوسط هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی یک میلیون تومان است، این وام هزینه های ساخت یک واحد ۱۰۰ مترمربعی را صد در صد پوشش داد و همین اتفاق استقبال سازنده ها را رقم زد.

از سوی دیگر پرداخت وام خرید بدون سپرده (وام اوراق) نیز که سال گذشته ۷۰ میلیون تومان بود از ابتدای سال جاری به ۱۱۰ میلیون تومان با نرخ سود ۱۷.۵ درصد در تهران افزایش یافت. وام خرید صندوق پس انداز مسکن یکم نیز از ۸۰ میلیون تومان در سال گذشته به ۱۶۰ میلیون تومان در تهران از ابتدای سال جاری افزایش یافت که در فصل بهار نرخ سود این تسهیلات ۱۳ درصد بود و از ابتدای تابستان به دنبال کاهش نرخ سود بانکی، به ۱۱ درصد کاهش یافت؛ ضمن اینکه از اوایل امسال سقف تسهیلات خرید در سایر شهرها نیز به صورت پلکانی و به نسبت جمعیت هر شهر افزایش یافت.

امروز که یک فصل از سال ۱۳۹۵ سپری شده و همزمان یک فصل از آغاز پرداخت تسهیلات جدید بانک عامل بخش مسکن گذشته است، بررسی ها از گزارش عملکرد تسهیلات پرداختی طی سه ماه بهار نشان می دهد میزان استقبال خریداران از این تسهیلات به مراتب بیشتر از سازندگان بوده است. در عین حال هر دو گروه وام های خرید و ساخت در جهت رشد مثبت بازار مسکن ایفای نقش کرده و کاملا مشهود است تسهیلاتی که در آغاز سال جاری به عنوان محرک برای مقابله با رکود طراحی شده بود، به درستی عمل کرده است؛ کما اینکه در بهار امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته هم تعداد و هم میزان ریالی وام های پرداخت شده در هر دو بخش ساخت و خرید مسکن رشد داشته است. اگرچه میزان تسهیلات پرداخت شده در بهار امسال افزایش بیش از دو برابری را نشان می دهد؛ اما این حجم رشد ریالی در پرداخت مسکن با توجه به افزایش سقف تسهیلات امری طبیعی است. اما در عین حال رشد تعداد تسهیلات پرداخت شده نشان می دهد این تسهیلات در هدایت بازار به سمت خروج از رکود موفق بوده است.

کارنامه عملکرد فصل نخست پرداخت تسهیلات جدید در مقایسه با بهار ۹۴ (مدت مشابه سال گذشته) نشان می دهد میزان رشد تعداد وام های خرید پرداخت شده بیشتر از رشد تعداد وام های ساخت بوده است. در سه ماه بهار امسال ۲۰ هزار و ۹۱۳ فقره وام خرید مسکن توسط بانک عامل بخش مسکن در کل کشور به متقاضیان پرداخت شده که این میزان به لحاظ تعداد فقره نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۱۴ درصد رشد داشته است. علاوه بر این رشد نقطه ای در سه ماه اول امسال، شتاب پرداخت به صورت ماهانه نیز با شیب افزایشی بسیار زیاد مواجه شده است؛ به طوری که تعداد تسهیلات پرداخت شده در اردیبهشت معادل ۶ هزار و ۹۷۴ فقره بوده که نسبت به آمار سه هزار و ۳۲۸ فقره وام پرداخت شده در فروردین امسال، ۱۰۹ درصد رشد داشته است. در خرداد ماه نیز ۱۰ هزار و ۶۱۱ فقره تسهیلات خرید پرداخت شد که در مقایسه با ماه میانی بهار با رشد ۵۴ درصدی روبه رو شده است.

تعداد سازندگانی که از وام ساخت در بهار استفاده کرده اند نیز به همین شکل با افزایش روبه رو شده است. گزارش ها حاکی است در فرودین ماه امسال دو هزار و ۳۰۳ فقره، اردیبهشت پنج هزار و ۲۸۴ فقره و در خرداد ماه ۱۰ هزار فقره وام ساخت پرداخت شده که بر این اساس تعداد تسهیلات ساخت پرداخت شده در اردیبهشت نسبت به فروردین با ۱۳۰ درصد رشد و خرداد نسبت به اردیبهشت با ۸۹ درصد رشد مواجه شده است. به این ترتیب در بهار امسال ۱۷ هزار و ۵۸۷ فقره تسهیلات جدید ساخت پرداخت شده است که در مقایسه با آمار ۱۳ هزار فقره در مدت مشابه سال گذشته، رشد ۳۵ درصدی را نشان می دهد.

رشد تعداد وام های ساخت به این معناست که ساخت و ساز نیز در بهار امسال روند خروج از رکود را همان طور که انتظار می رود طی می کند و معادل رشد وام های پرداخت شده یا کمتر، پروانه ساختمانی در سه ماه نخست امسال افزایش یافته است. هر چند رشد ۳۴ درصدی تعداد وام ساخت پرداختی نسبت به فصل بهار ۱۳۹۴ بیش از رشد ۱۴ درصدی تعداد وام های خرید پرداختی در بهار سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته بوده است، اما مقایسه تعداد وام پرداختی ساخت (۱۷ هزار و ۵۸۷ فقره) و خرید (۲۰ هزار و ۹۱۳ فقره) نشان می دهد استقبال از وام خرید در بهار حدود ۲۰ درصد بیشتر از وام ساخت بوده است. اگرچه مقایسه نقطه به نقطه نشان می دهد هر دو وام جدید ساخت و خرید برای جامعه هدف جذاب بوده است، اما به نظر می رسد یکی از عوامل جذابیت بیشتر وام خرید در سه ماهه نخست امسال، سود کمتر این تسهیلات در مقایسه با وام ساخت است.

در بهار امسال نرخ سود تسهیلات خرید مسکن ۱۳ درصد برای صندوق یکم و ۱۷.۵ درصد برای وام اوراق بود، در حالی که نرخ سود تسهیلات ساخت برابر نرخ سود عقود مشارکتی معادل ۲۲ درصد تعیین شده بود.

در عین حال عامل مهم تر در استقبال کمتر از وام ساخت چشم انداز کاهشی سود حاصل از ساخت مسکن از نگاه سازنده ها است. به عبارت دقیق تر، سازندگان مسکن در بهار امسال میزان بازدهی سرمایه گذاری در ساخت مسکن را در حدی که بتواند نرخ سود وام ساخت را پوشش دهد و در عین حال انتفاع آنها را به دنبال داشته باشد، ارزیابی نکردند. در حقیقت چشم انداز سود حاصل از ساخت مسکن از نگاه سازنده ها به مراتب کمتر از نرخ سود ۲۲ درصدی تسهیلات ساخت بوده است. این ارزیابی از آنجا نشات می گیرد که با وجود استارت خروج مسکن از رکود طی ماه های اخیر، ثبات نسبی قیمت مسکن همچنان حفظ شده و رشد قیمت ها کمتر از نرخ تورم بوده است. بنابراین، ساخت و ساز با این تسهیلات و نرخ سود تعیین شده برای آن، ممکن است سود مورد انتظار سازندگان را به دنبال نداشته باشد.

با این حال از ابتدای تابستان نرخ سود وام ساخت به دنبال کاهش نرخ سود عقود مشارکتی به ۱۸ درصد تنزل یافته و از طرفی وضعیت رشد معاملات در بهار امسال، فرضیه حرکت بازار به سمت خروج از رکود و پیشروی به سمت رونق را اثبات کرده است. این موارد می تواند علائمی باشد مبنی بر اینکه در ماه های جاری و آتی تقاضا برای وام ساخت با افزایش مواجه شود و حتی رشد آن از وام خرید نیز پیشی بگیرد. به این ترتیب حرکت بازار مسکن در جهتی ادامه می یابد که هم ساخت و ساز و هم معاملات توام با یکدیگر در حال خروج از رکود خواهد بود و به این ترتیب عرضه و تقاضا در کنار هم رونق می گیرد.

در دوره های گذشته دولت معمولا یا با افزایش تسهیلات، سمت تقاضای بازار مسکن را تقویت می کرد که به دنبال محدودیت عرضه به جهش قیمتی منجر می شد یا اینکه با تقویت یک سویه سمت عرضه و سرکوب تقاضای موثر متناسب با حجم ساخت و ساز، مازاد عرضه را به دنبال داشت. کمااینکه در سال های ۹۱ و ۹۲ عمده تسهیلات بخش مسکن به ساخت و ساز تعلق یافت به طوری که در سال ۹۱ معادل ۷۵ درصد و در سال ۹۲ معادل ۶۷ درصد کل تسهیلات پرداخت شده توسط بانک عامل بخش مسکن در راستای تقویت بخش عرضه صورت گرفت.

سهم ناچیز وام خرید در آن سال ها موجب شد که در دو سال اخیر سازنده ها با حجم زیاد واحدهای نوساز فروش نرفته مواجه شوند. اما امسال از آنجا که سقف وام خرید و ساخت به صورت همزمان افزایش یافته است و پرداخت آنها با شیب یکسان در حال افزایش است، قطعا هم رونق در معاملات را به دنبال خواهد داشت و هم ساخت مسکن برای نیازهای جدید ادامه می یابد.

وام «ساخت» جذاب تر شد

مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن با اشاره به کاهش ۴ واحد درصدی نرخ سود تسهیلات ساخت، پیش بینی کرد: تقاضا از سمت سازنده های مسکن برای دریافت وام بدون سپرده در ماه های آتی افزایش پیدا کند. محمدحسن مرادی گفت: وام ۱۳۰ میلیون تومانی ساخت مسکن که اوایل امسال پرداخت آن در تهران و همزمان در سایر شهرها با سقف ریالی کمتر (متوسط ۱۰۰ میلیون) آغاز شد، به صورت بدون سپرده اما با نرخ سود عقود مشارکتی در اختیار سرمایه گذاران ساختمانی قرار می گیرد. نرخ سود این تسهیلات تا پیش از هفته گذشته، ۲۲ درصد بود اما با تصویب شورای پول و اعتبار و کاهش نرخ سود تسهیلات عقود مشارکتی و یکسان شدن آن با نرخ تسهیلات عقود مبادله ای، در حال حاضر وام ساخت با نرخ ۱۸ درصد به سازنده ها پرداخت می شود.این مقام بانک مسکن با تاکید بر اینکه، تسهیلات ساخت و ساز مسکونی بدون نیاز به سپرده گذاری یا رسوب حساب، بلافاصله پس از درخواست سازنده و در صورت تایید پروژه پرداخت می شود، افزود: کاهش نرخ سود وام ساخت مسکن با توجه به ثبات نسبی قیمت ملک، باعث جذابیت این تسهیلات شده است.مرادی بهترین شکل تعیین نرخ سود تسهیلات بانکی را هماهنگ سازی آن با متوسط بازدهی سرمایه گذاری در بخش های مختلف عنوان کرد و گفت: طی سال های اخیر میزان نرخ سود سرمایه گذاری در بخش مسکن (بازار ساخت و ساز) و همینطور بخش های مختلف، با یکدیگر متفاوت بوده در حالی که تسهیلات با نرخ یکسان پرداخت شده است. طی ماه های اخیر سازنده ها نرخ سود ۲۲ درصد وام ساخت مسکن را ناهماهنگ با سود انتظاری در ساخت و ساز ارزیابی می کردند و این تسهیلات را گران قیمت می دانستند. براساس این گزارش، احتمال دارد در ماه های آینده، نرخ سود تسهیلات اوراق مسکن –وام خرید- نیز کاهش پیدا کند. در حال حاضر این تسهیلات با نرخ ۱۷.۵ درصد پرداخت می شود اما ممکن است حدود نیم واحد درصد کم شود.