بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : دوشنبه 29 شهريور 1395      12:24
رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفت و گو با اقتصاد ایرانی؛

تسهیلات مسکن به درد کدام دهک های جامعه می خورد؟

گفتگو از :
سیده فاطمه شعار

اقتصادایرانی: تک رقمی شدن نرخ سود تسهیلات مسکن خانه اولی ها یکی از آثار کاهش نرخ سود سپرده بانکی است، در پی اجرای توافق بانک ها برای تعدیل نرخ سود سپرده از ۱۸ به ۱۵ درصد، بلافاصله نرخ سود تسهیلات مسکن یکم به کمتر از ۱۰ درصد کاهش یافت. در این میان، تحلیل گران و مسئولین اظهار نظرات متفاوتی از آثار این اتفاق در خروج بازار مسکن از رکود دارند برخی بالا بودن نرخ اقساط و برخی دیگر باز شدن راهی برای خانه دار شدن را از مزایا و معایب این سیاست می دانند، در همین زمینه با حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت و گویی ترتیب داده ایم که در ادامه آن را می خوانید؛

 

اقتصاد ایرانی: ارائه تسهیلات، کاهش نرخ سود این تسهیلات چه اندازه ای بر خروج بازار مسکن از رکود تاثیر دارد؟ آیا این تسهیلات بدرد دهک های پایین جامعه می خورد؟

در حال حاضر رکود حاکم بر بازار مسکن آن قدر سنگین است که به دلیل نبود برنامه در حوزه مسکن، با یک روش و فرمول از رکود خارج نمی شود. ارائه تسهیلات از چندین روش و عملا از ۴۰ تا ۶۰ میلیون تومان و اخیرا ۸۰ میلیون تومان آغاز شد. طرحی هم اجرا شده تا ۱۶۰ میلیون تومان وام پرداخت شود که این تسهیلات نیاز به سپرده گذاری دارد، قاعدتا از سال آینده سررسید پرداخت تسهیلات فرا خواهد رسید. ما انتظار رونق را داریم اما رونق نه به مفهوم گرانی، بلکه رونق به مفهوم افزایش حجم معاملات و برقراری توازن بین عرضه و تقاضا. بنابراین من فکر می کنم تسهیلاتی که ارائه شده، را باید بیشتر بررسی کرد. ابتدا باید بررسی کنیم تسهیلاتی که بانک مسکن در سال ۸۳، یعنی چیزی حدود ۱۲ سال قبل پرداخت می کرد، عددی در حدود ۱۵ میلیون تومان بود. این تسهیلات به طور متوسط بین ۳۸ تا ۴۰ درصد از قیمت یک آپارتمان یا یک خانه متوسط را در شهر تهران تامین می کرد. اما امروز که میزان تسهیلات به مرز ۸۰ میلیون تومان رسیده است، به طور متوسط این رقم کمتر از ۱۵ درصد از ارزش یک آپارتمان را تامین می کند. یعنی رشد تسهیلات بانکی متناسب با رشد قیمت مسکن نبوده است و قاعدتا اثرگذاری مورد انتظار را ندارد.

نکته دیگر زمان اندک بازپرداخت این تسهیلات است. کشورهایی که با رکود مسکن مواجه شدند و حتی وضع بهتری از لحاظ اقتصادی نسبت به ما داشتند، بازپرداخت تسهیلات بانکی را تا ۴ دهه افزایش دادند. ضمن اینکه مانند ما محدودیت فروش املاک نداشتند. اکنون و در این شرایط که افزایش این زمان برای کشوری که رکود عمق را تجربه می کند احتیاج است وزیر راه و شهرسازی می گوید می خواهیم مدت بازپرداخت تسهیلات بانکی را از ۱۲ سال به ۱۵ سال افزایش دهیم، اما بانک مسکن اعلام کرده که این ظرفیت وجود ندارد!!  نکته بعدی بالا بودن نرخ تسهیلات است،  بسته ای که در خصوص ارائه تسهیلات بانکی از ناحیه دولت به مسکن ارائه می شود، باید متفاوت با سایر بسته ها باشد. این موضوع  به اصلاح ساختار سیاست های پولی و رویکرد بانکی و پولی به مقوله مسکن برمی گردد.

متاسفانه هنوز رویکردها کاملا تجاری است. شما شاهد بودید بانک مسکن به عنوان اصلی ترین بانک دولتی و بانک عامل در حوزه مسکن، در چند ماه گذشته زمانی که صحبت از فروش اقساطی مسکن توسط انبوه سازان می شد، متقاضی ۵ درصد کارمزد بود. این رویکرد یعنی این بانک توسعه ای نمی باشد و یک بانک تجاری است. این در حالی است که از امکانات توسعه ای در کشور بهره مند می شود، ولی رویکرد تجاری دارد. بنابراین باید نگاه ویژه ای به نرخ سود تسهیلات بانکی شود نباید این نرخ با سودی که در حوزه خرید خودرو یا کالا دیده می شود مورد مقایسه قرار گیرد.

از طرفی دیگر بالا بودن میزان اقساط تسهیلات مسکن نکته قابل توجهی است. که اگر بخواهیم دهک های مختلف جامعه را دسته بندی کنیم، بطور حتم این تسهیلات، طبقات پایین و گروهی که تحت حمایت کمیته امداد و سازمان بهزیستی هستند را در برنمیگیرد. این گروه به هیچ وجه نخواهند توانست از این تسهیلات استفاده کنند. در خصوص دهک های حقوق بگیر هم همین طور است. یعنی افرادی که کمتر از ۲ میلیون تومان درآمد دارند، عملا نمی توانند از این تسهیلات استفاده کنند. تنها طبقه متوسط به بالا می توانند از این تسهیلات بهره مند شوند. هرچند که آنها هم به عنوان یک طبقه اجتماعی، حق بهره برداری از این تسهیلات را دارند. اما کمک به قشر کم درآمد جامعه چه می شود؟ بله باید به بالاترین طبقه اجتماعی جامعه نیز فکر کرد و امکانات به آنها داد، اما براساس یک اولویت هایی. یعنی اولویت باید دهک های ضعیف تر جامعه باشند چون شعار ما این است که با رویکرد اسلامی کشور را اداره می کنیم و با کشورهای سوسیالیستی و کمونیستی خیلی تفاوت داریم.

همه این مسایل باعث شده که اثرگذاری تسهیلات به حدی نباشد که بتواند بازار مسکن را تکان دهد یا از رکود خارج کند. البته که نمی توانم انکار کنم این سیاست بی تاثیر بوده است. به طور قطع اگر این سیاست اجرا نمی شد، بازار مسکن خیلی راکدتر از وضعیت فعلی بود، ولی تاثیر آن به حدی نبوده که بتواند بازار مسکن را از رکود خارج کند، مساله این جاست که فقط با یک روش نمی شود اقتصاد مسکن را ترمیم کرد. با یک میلیون ازدواج سالانه و تولید ۳۰۰، ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در سال، خیلی سخت می توان مشکل مسکن را حل کرد. وزارت راه و شهرسازی می گوید اگر امروز تولید مسکن را به یک میلیون واحد مسکونی در سال برسانیم، شاید ۱۲ سال دیگر به توازن بین عرضه و تقاضا برسیم. من فکر می کنم در خصوص این موضوع باید از راهکارهای دیگری هم به جز ارائه تسهیلات استفاده کنیم. هر چند دولت می گوید منابع مالی لازم را ندارم و تعهداتی که از دولت قبلی باقی مانده، به حدی بالاست که بودجه کلانی را به خود اختصاص داده است. اخیرا نیز وزیر راه و شهرسازی عنوان کرده است تا زمانی که مسکن مهر به اتمام نرسیده، هیچ طرحی برای شروع مسکن اجتماعی نداریم. البته این موارد به جا مانده، تعهداتی است که به دولت یازدهم رسیده هرچند که برخی از آنها لزومی نداشته  است. این یک واقعیت است به هرحال تعهدات مالی مسکن مهر به حدی بوده که دولت نتوانسته طرح ویژه دیگری برای حوزه مسکن اجرا کند.

با مسوولان وزارت راه و شهرسازی هم که صحبت می کنیم، آنها می گویند ما با محدودیت مالی مواجه هستیم و تعهداتی هم پیش روی ما گذاشته شده است. قاعدتا دولت تکلیف دارد که این تعهدات را به اتمام برساند و تا زمانی که این تعهدات انجام نشود، نمی توان مسیر جدیدی را آغاز کرد. اما نکته این جاست که قاعدتا باید وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن پویاتر عمل می کرد. من فکر می کنم یک دلیل عدم پویایی، به دلیل ناهماهنگی سایر بخش های دولتی بوده است. برای مثال، پرداخت وام خودرو از نظر من سیاست اصلا درستی نبود. به جز این که این تسهیلات توانست دست خودروسازان را بگیرد و به قول معروف، یک حالی به خودروسازان بدهد، این سیاست هیچ رویکرد ملی نداشت. این در حالی است که اگر این پول به حوزه مسکن می آمد، هم می توانست افراد زیادی را خانه دار کند و هم  اشتغال ایجاد شود و اثرگذاری پایدارتری داشته باشد. ما در عین حال، می توانستیم در حوزه خروج از رکود موثرتر عمل کنیم؛ تا این که بخواهیم به سمتی برویم که جاده های مرگبار و آلودگی هوای بیشتری داشته باشیم.

در هر صورت ما در اقتصادی وابسته به سیاست های پولی و بانکی به سر می بریم. در همه دنیا این گونه است، اما قوانین و سیاست های پولی و بانکی ما ایراد دارد بنابراین ما باید در قالب یک طرح فوریتی، سیاست های پولی و بانکی کشور را اصلاح کنیم و با اصلاح ساختار آنها، مسیر هموارتری را پیش روی بازارهای اقتصادی ایجاد کنیم.

نکته ای که جا دارد بدان اشاره کنم این است که؛ برای اولین بار در کشور رشته کارشناسی مشاوران املاک با هدف دانش محور و علمی شدن صنف مشاوران املاک ایجاد شده است همانطور که می دانیم عموم مردم حداقل یکبار در عمر ملکی را خریداری می کنند و به همین دلیل شغل مشاوران املاک از آنجایی که با تمام اندوخته مردم در ارتباط است، از حساسیت بسیار خاصی برخوردار می باشد. مشاوران املاک در بسیاری از کشورها مثل انگلیس از مدارج بالای تحصیلی برخوردارند و از آنجایی که ارتقای سطح علمی مشاوران املاک باعث کاهش دعاوی حقوقی در مراکز قضایی می شود، و موجبات آرامش مردم را در پی دارد، در نظر داریم با تغییر قوانین فقط به فارغ التحصیلان رشته مشاور املاک و مستغلات پروانه ی کسب اعطاکنیم.

اقتصاد ایرانی : برخی از کارشناسان معتقدند تامین مسکن توسط دولت موجبات رانت یا سوبسید را به وجود می آورد نظر شما در این زمینه چیست؟

تامین مسکن مناسب جزو قانون اساسی ما است. بنابراین دولت هر گامی که در جهت اجرایی و عملیاتی کردن اصول قانون اساسی بردارد، نمی توان گفت خلاف قانون است یا رانت خاصی در بر دارد. امتیازی که دولت در حوزه مسکن می دهد، رانت نیست. چون مسکن نیاز جامعه امروز ما است و بسیاری از معضلات و مشکلات اجتماعی و سبد اصلی خانوار را به خود اختصاص می دهد. بنابراین دولت باید مسکن را به عنوان اولویت خود حداقل طی ۱۰ سال آینده قرار دهد و نگاه ویژه ای به این موضوع داشته باشد. البته که باید یک سری منابع در این نگاه ویژه، اختصاص پیدا کند.

اگر ما در یک کشوری باشیم که آمار مالکیت خیلی هم بالا نباشد، ولی رشد قیمت مسکن منطقی باشد، اصلا ضرورتی ندارد که مالک باشیم. چه بسا در بعضی از کشورها اصلا مردم تمایلی به مالک شدن ندارند. ۱۳ سال است که در کره جنوبی قیمت اجاره بها افزایش پیدا نکرده است. در این شرایط مستاجر اصلا انگیزه ای برای خرید خانه ندارد و ترجیح می دهد پول خود را به بخش تولید ببرد. در کشورهای دیگر شرکت های استیجاری وجود دارد و مردم از خانه استیجاری احساس آرامش می کنند. ولی در کشور ما، آن گروه ۳۷ درصدی که خانه ندارند، هیچ گاه آسایش و آرامش نداشتند، چون هر لحظه دغدغه جابه جایی، گرانی و هزار مشکل دیگر را داشتند، حتی مالکان نیز آسایش و آرامش نداشتند، آن هم به دلیل نوسانات نامتعارف و غیرمنطقی به وجود آمده، بنابراین با توجه به رشد ۶۰ تا ۹۰ برابری قیمت مسکن در سال ۷۱ تا ۹۱، آیا درآمد عمومی مردم هم ۶۰ تا ۹۰ برابر افزایش پیدا کرده تا سوبسیدی به مردم ندهیم؟ به هرحال در کشورهایی مانند ایران، وقتی مردم پولشان زیاد می شود، دوست دارند متراژ خانه خود را بزرگ تر کنند و حتی تعداد خانه هایشان را افزایش دهند. این موضوع جزء مسایل فرهنگی است که با مسکن عجین شده است. من فکر می کنم یکی از راهکارهای ریشه ای این است که دولت یک برنامه جامع داشته باشد. وقتی برنامه جامع وجود داشته باشد، همه ابعاد در آن دیده می شود؛ بحث اقتصادی، جمعیت، رشد جمعیت و هماهنگی دستگاه ها با یکدیگر. چون مسکن در حال حاضر یک مقوله ملی است و ما نمی توانیم بگوییم وزارت راه و شهرسازی به عنوان اصلی ترین متولی حوزه مسکن، خود به تنهایی می تواند مشکلات حوزه مسکن را حل کند. با هماهنگی تمامی قوا و دستگاه های ذی ربط می توان به برنامه جامع و عملیاتی دست یافت تا هم بحران رکود بازارهای اقتصادی از جمله مسکن حل شود و هم اقشار و دهک های مختلف جامعه از تامین مسکن خود احساس آرامش داشته باشند.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir