بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : دوشنبه 5 مهر 1395      14:9

بازی هرمی در وام مسکن

غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه و شهرسازی با بیان این که دیدگاه ما نسبت به رونق و رکود غلط است، گفت: «وقتی عملیات سفته‌بازانه قیمت‌ها را بالا می‌برد، فکر می کنیم رونق ایجاد شده، اما همان زمان می‌بینیم در بازار تقاضا وجود ندارد.»

اقتصاد ایرانی: «مسکن در برنامه ششم توسعه چگونه دیده شده است؟»؛ این موضوعی است که این روزها اقتصادیون از زوایای مختلف به بررسی آن می پردازند. برخی از منتقدان عنوان می کنند که «در برنامه ۵ ساله ششم اشاره ای به بخش مسکن نشده و ایرادات زیادی دارد»، اما در مقابل مقامات ارشد وزارت راه و شهرسازی و در راس آنها عباس آخوندی معتقدند «برنامه ششم به سیاست های توسعه مسکن توجه کافی را داشته است».

در این خصوص اما غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه و شهرسازی می گوید «دولت در طرح هایی که در حوزه مسکن می خواهد اجرایی کند، با موانعی مواجه است.» به باور وی، «در برنامه ششم مساله آمایش سرزمین باید جدی گرفته شود و هماهنگی بین دستگاه های مختلف به وجود آید تا این که بتوان پراکنش جمعیت را مقداری منطقی تر کرد.»

به گزارش خبرآنلاین، آنچه در ادامه می خوانید، مشروح گفت وگو با غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه و شهرسازی است.

***

* انتقادی که در حال حاضر به برنامه ششم وجود دارد، این است که بخش مسکن در این برنامه مغفول مانده است؛ در حالی که تحول در بخش مسکن به واسطه وابستگی بسیاری از صنایع به این حوزه، خواه ناخواه روی بهبود نرخ رشد اقتصادی اثر می گذارد؛ آن هم در شرایطی که تا پایان برنامه ششم توسعه نرخ رشد اقتصادی ۸ درصدی هدف گذاری شده است. شما چه دیدگاهی در این زمینه دارید؟

دولت در رابطه با بخش مسکن، یک سری اقدامات انجام داده است. برای مثال، وام ارزان قیمت ۱۶۰ میلیون تومانی با نرخ سود تک رقمی در اختیار زوج ها قرار خواهد گرفت. ولی مشکل این جاست که مسکن، یک برنامه استراتژیک برای سر و سامان دادن به وضعیت خود می خواهد. یک زمانی عرضه مسکن زیاد و تقاضا کم است؛ یا برعکس عرضه کم و تقاضا زیاد است. در دنیا گروهی توسعه گرا وجود دارند که شهرک ها و شهرهای جدید ایجاد می کنند و دولت تسهیلات لازم را در اختیار آنها می گذارد. در واقع هم سیستم بانکی تسهیلات در اختیار آنها قرار می دهد و هم این که دولت زمین، برق و آب می دهد. وام هایی هم که گرفته می شود، بعدا به خریداران منتقل خواهد شد و خریداران ملک را پیش خرید می کنند. این گونه جلوی افزایش قیمت ها گرفته می شود.

همه این ها باید به یکدیگر متصل شود اما ما هیچ گاه این اتصال را نداشتیم. اصولا درک ما از رونق و رکود مسکن غلط است. در واقع درک ما از رونق غلط است. زمانی که سفته بازی در یک بازار رشد پیدا می کند، می گوییم رونق به وجود آمده است. برای مثال، وقتی در بازار سرمایه با هجوم سفته بازانه به بازار سهام مواجه می شویم و قیمت ها بی دلیل سه، چهار برابر می شود، می گوییم رونق به وجود آمده است؛ در حالی که این رونق نیست، یک بیماری است.

در مسکن نیز همین حالت وجود دارد. زمانی که قیمت مسکن ظرف مدت کوتاهی چند برابر قیمت واقعی می شود، ناشی از تقاضای واقعی نیست، بلکه ناشی از عملیات سفته بازانه است. همان اتفاقی که در دولت قبل رخ داد و ظرف مدت کوتاهی قیمت مسکن ۳، ۴ برابر شد. ما اسم را رونق می گذاریم، در حالی که رونق نیست.

بر همین اساس معتقدم اصلا دیدگاه ما نسبت به رونق و رکود غلط است. زمانی هم که عملیات سفته بازانه قیمت ها را بالا می برد، قدرت خرید مردم به خصوص قشر متوسط به پایین اجازه نمی دهد که وارد بازار مسکن شوند. آن زمان می بینیم که در بازار تقاضای موثر وجود ندارد. وقتی هم تقاضا نیست، رونق هم وجود ندارد.

یک تناسبی باید بین درآمد ماهانه افراد با قیمت مسکن وجود داشته باشد. این تناسب در کشورهای توسعه یافته، رقم کاملا شناخته شده ای است. در دنیا یک شخص با ۳، ۴ سال حقوق خود می تواند آپارتمان مناسب بخرد. اما در ایران بعضی موقع ها با ۳۰ سال حقوق هم نمی شود این کار را کرد. این تناسب از بین رفته است. در سیستم ما براساس پس اندازهای گذشته باید مسکن بخریم، اما در اروپا و آمریکا، براساس پس اندازهای آینده شان خانه می خرند. این مسایل را دولت باید بتواند حل کند. این در حالی است که برای این ها خیلی فکر نشده است.

دلیل آن هم این است که مسایل روز و جاری و تصمیم گیری های سخت زیادی وجود دارد. یعنی سه سال از عمر دولت گذشت و نهایت با طرح مسکن یکم موافقت شد. البته مخالفان استدلال هایی داشتند، اما هماهنگی در دولت و دست اندرکاران برای این مسایل وجود ندارد. در کشور ما بیشتر بخشی نگری می شود و هر کسی در حوزه خود می خواهد تمرکز کند. در حال حاضر به بانک مسکن نگاه تجاری وجود دارد؛ در حالی که این ها متفاوت است. البته الان در اثر تلاش های وزارت راه و شهرسازی و حمایت های دولت، نگاه ها تغییر کرده است. اما هنوز خیلی فاصله داریم با طرح استراتژیکی که در بلندمدت مساله مسکن را سر و سامان می دهد.

مسکن مساله مهمی است. حالا غیر از اثری که در متغیرهای رشد اقتصادی و تولید ناخالص داخلی دارد، اما نداشتن مسکن دغدغه اصلی جوانان است. این موضوع، خود را به چندین شکل نشان می دهد. برای مثال، ما در ایران خیلی زیاد حاشیه نشین داریم و این ناشی از آن است که سیاست درستی برای حوزه مسکن نداشته ایم. گروه زیادی هم در بافت های فرسوده زندگی می کنند؛ بخش هایی که اصلا روح شهری در آنها مرده است و شهری بودن را از دست داده اند. یک سری از افراد هم در طول زندگی خود نمی توانند تصور داشتن مسکن یا سرپناه مناسب داشته باشد. این در حالی است که در دنیا از طریق واحدهای اجاری این مشکل حل می شود، اما ما اصلا تا به امروز سیستم اجاری نداشته ایم. این در شرایطی است که طبقه متوسط و به خصوص جوانان نیازهایی دارند. جوان احساس می کند با حقوقی که می گیرد، هیچ گاه نمی تواند صاحب مسکن شود. به همین دلیل جوانان تشکیل خانواده نمی دهند و یا اگر تشکیل خانواده بدهند، خیلی مشکلات دیگر به وجود می آید و اجاره ها خیلی بالاست.

در حال حاضر نسبت رهن به قیمت ملک فاصله اش کم شده است. یک زمانی یک ششم قیمت یک خانه بابت رهن پرداخت می شد، اما الان این نسبت به یک چهارم و یک سوم رسیده است. این موضوع به طبقه متوسط می آورد. بر این اساس، باید یک فکر اساسی شود و نباید سرسری برخورد کنیم.

یکی از مسایل مهمی که در ایران داریم، آمایش سرزمین است. در مناطقی که کم آب هستند و دسترسی به آب ندارند، تراکم جمعیت وجود دارد؛ مثل اصفهان، یزد و تهران. این نشان می دهد که اصلا پراکنش جمعیت با آمایش سرزمین هماهنگی ندارد. شما نمی توانید در حاشیه خلیج فارس و دریای عمان مسکن ایجاد کنید، اما کار ایجاد نکنید و کارخانه نزنید. طرح آمایش سرزمین هیچ گاه در ایران جدی گرفته نشده است. نسخه های کوتاه مدت نیز نمی تواند مساله را به صورت عمقی حل کند. این نسخه ها فقط برای یک دوره کوتاه می تواند مسکن باشد و تعدادی را صاحب مسکن کند؛ مثل مسکن مهر.

تعداد ساخت وسازها در مسکن مهر کم نبود و تا الان یک میلیون و ۸۰۰ هزار واحد مسکونی تحویل داده شده است. شما به بافت های فرسوده و حاشیه نشین ها نگاه کنید. مسکن را فقط به عنوان یک چهاردیواری که یک سقفی داشته باشد، می بینیم. مسکن جای زندگی است. مسکن مهر ساخته شده، اما متقاضیان نه دسترسی به مدرسه دارند و نه برای آنها کلانتری، درمانگاه و حمل ونقل وجود دارد. در این شرایط افراد به جای این که طرف پردیس یا هشتگرد بروند، ترجیح می دهند در تهران با شرایط خیلی سخت زندگی کنند. حق هم دارند، چون اگر بخواهند در هشتگرد زندگی کنند، باید دو ساعت رانندگی کنند تا به تهران بیایند. به این ترتیب، زندگی شان مختل می شود. همه این ها باید با یکدیگر دیده شود، اما متاسفانه یک نگاه جامع هیچ گاه در ایران وجود نداشته است.

* با توجه به صحبت هایی که در رابطه با قدرت خرید مردم مطرح کردید، به نظر شما، سیاست هایی همچون ارزان سازی وام مسکن روی تحرک بخش مسکن اثرگذار است؟

اثر می گذارد، ولی نه آن قدری که انتظار می رود. در حال حاضر به دلیل این که نرخ وام مسکن پایین آمده، تعداد متقاضیانی که برای دریافت وام پس انداز می کنند، نسبت به پارسال بیشتر شده است. ولی این که این کار مشکل اساسی مسکن را حل می کند، این طور نیست.

* یعنی عامل رونق مسکن نیست.

نه این که عامل رونق مسکن نباشد، ولی آن حدی نیست که انتظار می رود. فقط با این نسخه نمی شود مشکل را حل کرد. ما باید تمام جوانب کار را در نظر بگیریم. این طرح می تواند حتی بر ضد خود عمل کند. یعنی اگر کمی غفلت شود، این وام ممکن است روی قیمت مسکن اثر بگذارد. حالا این که ما همواره به دنبال رونق هستیم، این رونق یک خطر دارد. برای مثال، آپارتمانی که در حال حاضر یک نفر می تواند متری ۵ میلیون تومان بخرد، ممکن است در عرض ۶ ماه متری ۸ میلیون تومان بشود.

* این غفلت را در کجا می بینید؟

ببینید، امکان دارد وام ارزان قیمت تقاضا را زیاد کند، بنابراین احتمال این که اثر وام از بین رود، وجود دارد. بارها در ایران این اتفاق افتاده که ظرف ۶ ماه اثر وام از بین رفته است. در حقیقت طرف فکر می کرده یک واحد ۷۵ متری را می تواند ۳۰۰ میلیون تومان بخرد، بنابراین گفته ۶۰، ۷۰ میلیون تومان وام می گیرم و خانه را می خرم. اما یک سالی که پول خود را سپرده گذاشته، در اثر افزایش تقاضا قیمت ملک افزایش پیدا کرده است. این اتفاق در ایران چندین بار افتاده است.

* مثال می زنید.

همان زمان که وام مسکن ۲۰ میلیون تومان بود، بلافاصله اثر خود را از دست داد. فردی که می توانست خانه ای را برای مثال متری یک میلیون تومان بخرد، در یک سال قیمت این قدر بالا رفت که دیگر نتوانست خانه بخرد. سال ۸۲، ۸۳ تا آن جایی که به خاطر دارم، این اتفاق افتاد و تقریبا تمام آن وام گردن خریدار افتاد، بدون این که چیزی به آن اضافه شده باشد. این جا هم این خطر تقریبا وجود دارد و فکر می کنم دولتمردان از این خطر غافل هستند.

* در حال حاضر بانک مسکن این قدر توان دارد که اگر تقاضا افزایش پیدا کند، پاسخ گوی تعدد وام ها باشد؟

بله، این به نوعی بازی هرمی است. اگر سیر پس اندازکنندگان صعودی باشد، با پول های جدیدی که به بانک می آید، می توانند به قدیمی ترها وام پرداخت کنند. از سوی دیگر، از محل اقساط نیز می توانند وام ارائه دهند. ضمن این که بانک مسکن خط اعتباری که بابت مسکن مهر گرفته بود، ۷، ۸ سال تمدید شد. یعنی اقساط مسکن مهر را هم که می گیرد، اجازه داده شد از محل بازپرداخت اقساط مسکن مهر به مسکن یکم وام دهد. بنابراین فعلا ما با کمبود تقاضا در مساله وام مسکن مهر و مسکن یکم نسبت به منابعی که بانک مسکن دارد، مواجه هستیم. اما این یک وضعیت شکننده است و نمی شود گفت وضعیت باثباتی خواهد بود.

اگر یک طوفان روانی ایجاد شود که تقاضا بالا رود، ممکن است تمام آثار وام مسکن را از بین ببرد؛ ضمن این که وام مسکن نوبتی شود و منابع بانک مسکن جواب آن تقاضا را ندهد. از سوی دیگر، تقاضای ما می تواند سفته بازانه باشد. برای مثال، شما یک آپارتمان دارید، اما وقتی می بینید قدرت خرید پولتان کاهش پیدا می کند، سعی می کنید آپارتمان دیگری هم بخرید که قدرت خریدتان را حفظ کنید. شما می بینید فردی که خانه خریده، در عرض یک سال ۴۰، ۵۰ درصد سود کرده است. این عمل سفته بازانه است. خیلی از کسانی که در سال های قبل وام گرفتند، خانه اولی نبودند. خیلی ها حرفه ای شده بودند و از این وام استفاده می کردند تا در زمان خود یک آپارتمان دوم یا سوم بگیرند و ثروت خود را بالا ببرند. به هرحال اشکالات متعددی که ما در سیستم مان داریم، باعث این نابه سامانی ها شده است.

* چه طرح هایی در حوزه مسکن تاکنون وجود داشته که می توانسته مشکل مسکن را حل کند، اما یک سری مخالفت ها نگذاشته است؟

ما دو راه بیشتر برای سامان دادن به مسکن نداریم. در حال حاضر اکثر شهرها این قدر بزرگ شدند که امکان گسترش عرضی و مساحتی آنها وجود ندارد. ما یا باید سرریز جمعیت شهرهای بزرگ را به شهرهای جدید ببریم، یا این که در بافت های فرسوده محل های قابل زندگی ایجاد کنیم و روح به آن شهر بدهیم.

این دو راه برای ما مانده است. برای پیاده کردن این طرح ها فکر شده، اما برای هر قدمی که می خواهید بردارید، مانعی در سر راه وجود دارد. این موانع باید برطرف شود، چون یک دستگاه هم در این زمینه تصمیم نمی گیرد. شهرداری ها در این زمینه به خصوص در کلانشهرها خیلی می توانند کمک کنند؛ منتها اگر شهرداری یک شهر بیشتر به فکر کسب درآمد باشد، به این طرح ها توجه نمی کند.

به هرحال برای این که یک محله قدیمی تبدیل به محله ای جدید شود، نیاز است که شهرداری برای آن محله پارک، زمین برای مراکز فرهنگی و مدرسه و... در نظر بگیرد. این ها برای شهرداری ها هزینه دارد و منابع می خواهد. از سوی دیگر، شهرداری ها باید از بخشی از درآمدهای خود بگذرند.

در ایران این هماهنگی ها خیلی سخت به وجود می آید و همه دستگاه ها بخشی به موضوع نگاه می کنند. بر این اساس، باید یک طرح ملی برای این موضوع ایجاد شود. البته مدت سه سال برای این که همه این کارها و فکرها عملی شود، کم است. در دولت یازدهم برای همه این مسایل زیاد فکر شده، اما برای این که به مرحله اجرا گذاشته شود، با مشکل مواجه می شود.

* پیشنهاد شما برای برنامه ششم در حوزه مسکن چیست؟

پیشنهاد من این است که مساله آمایش سرزمین را جدی بگیریم و هماهنگی بین دستگاه های مختلف مانند وزارت نفت، وزارت صنعت، معدن و تجارت، وزارت راه و شهرسازی و وزارت نیرو به وجود آید تا این که بتوان پراکنش جمعیت را مقداری منطقی تر کنیم.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir