بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : دوشنبه 3 آبان 1395      10:42

پیش‌لرزه حباب چینی

اقتصاد ایرانی: پیشروی حباب مسکن چین تا مرز «ترکیدن» بازار املاک این کشور را به لبه سقوط کشانده و اقتصاد جهان را با خطر بروز بحرانی از جنس بحران ۲۰۰۸ مواجه کرده است. مطالعات بین المللی با استناد به داده های اداره ملی آمار چین درباره بازار مسکن این کشور حاکی است: حباب ویرانگر املاک چین به خصوص در چهار شهر اصلی و درجه یک، به خاطر آنچه «رشد بی سابقه قیمت ها» و «جنون سفته بازی ملکی» در همه مناطق شهری بزرگ و کوچک عنوان می شود، هم اکنون به اوج رسیده است. متوسط قیمت مسکن در پکن و شانگهای ۲۸ درصد نسبت به سال گذشته همین موقع جهش کرده است. این یک رکورد در تاریخ بازار املاک چین محسوب می شود. این میزان رشد قیمت، تحریک مضاعف تقاضای سرمایه ای را به همراه داشته؛ به طوری که در برخی شهرها، خانوارها برای فرار از «محدودیت خرید بیش از یک خانه»، از ترفند «طلاق موقت» برای خرید مسکن دوم یا بیشتر استفاده می کنند. مقامات دولتی چین با توجه به سهم ۲۰ درصدی بخش مسکن و ساختمان این کشور در فعالیت های اقتصادی، نگران فروپاشی بخش های دنباله رو، هنگام تخلیه حباب ملکی هستند. پیش بینی می شود شوک ناشی از ریزش املاک چین به خاطر پیوند عمیق مالی-تجاری بین این کشور و اقتصادهای بزرگ، در سایر کشورها بحران ایجاد کند.

به گزارش دنیای اقتصاد، بازارهای جهانی بار دیگر در خطر سقوط ناشی از «ترکیدن حباب مسکن» قرار گرفت. جنون سفته بازی ملکی این بار در چین، باعث رشد بی سابقه قیمت مسکن -۲۸ درصد طی ماه های گذشته از سال ۲۰۱۶- در چهار شهر درجه یک از جمله پکن پایتخت این کشور شده است و «رکورد تاریخی تورم مسکن» در کشور پیشرو اقتصاد دنیا را در پی داشته است. «حباب ویرانگر» بازار مسکن چین از آنجا که طبق اعلام مقامات دولتی و بانکی، به نقطه اوج رسیده است با لحاظ سهم ۲۰ درصدی بخش مسکن و ساختمان این کشور در تولید ناخالص داخلی، در صورت «استارت تخلیه »، می تواند باعث ورشکستگی سایر بخش ها شود و اقتصاد چین را فلج کند. اما دامنه این سقوط فقط به چین محدود نخواهد شد. پیوند عمیق «اقتصادهای بزرگ جهان» با فعالیت های بین المللی اقتصاد چین، در حال حاضر دنیا را به آستانه بحرانی از جنس بحران ۲۰۰۸ البته با مبدا متفاوت، کشانده است.

بررسی های صورت گرفته توسط کارشناسان محلی مسکن چین درباره چالشی که اخیرا به واسطه اعلام رشد سالانه قیمت ملک در این کشور سر باز کرده است، نشان می دهد: وام دهی افراطی به متقاضیان مسکن طی دست کم یکسال اخیر و ورود دو طیف سفته باز و مرفه به صف دریافت تسهیلات بلندمدت خرید مسکن، مسابقه سرمایه گذاری ملکی در شهرهای بزرگ و هم اکنون در همه مناطق شهری چین را رقم زده است. این اتفاق به عنوان رفتارهای تشنج آفرین، منشأ تحریک قیمت املاک چین محسوب می شود. دولت چین اگر چه برنامه مهار قیمت مسکن را در ۲۰ شهر درجه یک و دو شروع کرده، اما تبلیغات دلالان ملک با مضمون «آخرین فرصت سودگیری از بازار مسکن» باعث شده زوج های جوان برای فرار از محدودیت های تازه وضع شده همچون «اجازه خرید حداکثر یک خانه به هر زوج»، از ترفند طلاق صوری برای خرید خانه های دوم و بیشتر استفاده کنند. گروه دیگری از دلالان و عرضه کننده های املاک مسکونی نیز بر «متقاعد کردن سپرده گذاران بانکی برای تبدیل دارایی های خود به ملک» متمرکز شده اند.

هم اکنون در چین هر لحظه احتمال ترکیدن حباب مسکن می رود. این رخداد بلافاصله بر اقتصاد جهان اثر منفی خواهد گذاشت. چین دومین تامین کننده مالی سرمایه گذاری مستقیم خارجی (FDI) با ارزشی معادل ۱۱۵ میلیارد دلار و بزرگ ترین دریافت کننده این نوع سرمایه در جهان محسوب می شود، ضمن آنکه این کشور بزرگ ترین ذخایر دلار آمریکا را با حجمی معادل ۳ هزار میلیارد دلار در اختیار دارد. پیوند عمیق دیگر چین با اقتصاد جهان به سهم این کشور از تولید ناخالص جهانی مربوط است که از ۱.۸ درصد در سال ۱۹۷۹ به ۱۶.۳۲ درصد در سال ۲۰۱۴ رسیده و تا ۲۰۲۰ نیز از مرز ۱۶ درصد تجاوز می کند. چین همچنین جایگاه بزرگ ترین صادرکننده کالا در جهان را در اختیار دارد به طوری که حجم صادرات این کشور از ۹.۶ درصد کل صادرات جهانی در سال ۲۰۰۹ به بالای ۱۲ درصد در سال ۲۰۱۴ رسید. با این تصویر بین المللی از اقتصاد چین به عنوان دومین اقتصاد جهان، اثرپذیری سریع کشورها از شوک ناشی از سقوط مسکن چین، کاملا قابل انتظار است.

 

بخش مسکن آشفته و حباب متورم چینی

کشور چین این روزها با افزایش های لجام گسیخته در قیمت املاک و مستغلات خود روبه رو است، این افزایش ها در نهایت می تواند به ایجاد حبابی بزرگ در بخش مسکن این کشور منجر شود که با ترکیدن آن اقتصاد چین به همراه اقتصادهای جهانی وارد بحرانی عظیم خواهند شد. قیمت مسکن در شهرهای بزرگ چین همچون پکن، شانگهای، هنگ کنگ و مناطق اطراف آن طی یک سال گذشته بیش از ۲۵ درصد رشد داشته است. این افزایش در قیمت های بخش مسکن در حال تسری یافتن به شهرهای کوچک تر است. «دنیای اقتصاد» عوامل و پیامدهای حباب مسکن چین را مورد ارزیابی قرار می دهد. به گزارش نیویورک تایمز، در ماه اوت، قطعه زمینی که در شهر گوانگ دانگ (شهری در حوالی شرقی هنگ کنگ) واقع شده است به قیمت باورنکردنی ۲ هزار دلار به ازای یک فوت مربع (که برابری می کند با ۲۱.۵۰۵ دلار به ازای هر متر مربع؛ تقریبا معادل ۷۷ میلیون تومان برای هر متر مربع!) به فروش رفت. این قیمت که نوعی رکورد در قیمت خرید و فروش مسکن به شمار می رود بیش از سه برابر میانگین قیمت زمین در شهر منهتن نیویورک است.

در کنار این قطعه زمین، خانم ژنگ رویجن خانه ای دارد که سال ها است در آن زندگی می کند. او که همسر خود را به تازگی از دست داده، زندگی مشترک خود را از ابتدا در این خانه گذرانده است. به رغم آسمان خراش هایی که در همسایگی ملک این معلم چینی قد کشیده اند، او سرسختانه در مقابل فشارهای فروش خانه ایستادگی کرده است. مقامات شهری فشارها را بر این مادر تنهای چینی بیشتر و تهدید کرده اند که اگر خانه اش را نفروشد، حمام خانه را که از آن جدا است از تملک وی خارج می کنند. ژنگ در این باره می گوید: «من هیچ وقت تصور نمی کردم که قیمت خانه تا به این اندازه افزایش یابد و تهدیدی برای خانه و زندگی من شود.»

به عقیده بسیاری از کارشناسان، کشور چین در معرض وقوع حباب بزرگ مسکن قرار دارد. از سال گذشته تاکنون میانگین قیمت مسکن در شهرهای چین، به خصوص کلان شهرهایی مانند پکن و گوانگ جو، بیش از یک سوم افزایش یافته است. پیش از آنکه دولت با مداخله های خود در بخش مسکن موجب وخیم تر شدن اوضاع شود، خانوارهای چینی به خرید خانه روی آورده بودند. در شهر شانگهای، گمانه زنی هایی در میان مردم به وجود آمده است که دولت مالکان خانه ها را به دلیل خرید دارایی های بیشتر، ملزم به پرداخت مالیات و ودیعه بیشتر خواهد کرد. بر این اساس، زوج ها با ارائه درخواست طلاق در این شهر، به عنوان خریداری مستقل شروع به خرید و فروش خانه کرده اند.

خانم ژانگ ژیا یک شهروند ۴۰ ساله شانگهایی است که زندگی آرامی را در اطراف این شهر با همسر خود دارد. اما با توجه به شایعاتی مبنی بر اعمال محدودیت برای خرید خانه های بعدی از سوی زوج ها، این زوج تصمیم دارند درخواست طلاق خود را به اداره ازدواج محلی ارائه دهند. در این میان مقامات رسمی شانگهای اعمال چنین محدودیت هایی برای خرید خانه توسط زوج ها را انکار می کنند، انکاری که مردم محلی اعتمادی به آن ندارند. خانم ژانگ در این باره می گوید: «ما انکار دولت در مورد اعمال محدودیت ها را شنیده ایم. از طرفی انکارهای پیشین دولت را که پس از مدتی به واقعیت پیوستند، تجربه کرده ایم.»

از طرفی اشتیاقی که در میان ثروتمندان چینی برای خرید مستغلات وجود دارد، به خارج از مرزهای این کشور نیز کشیده شده است. این موضوع را می توان در خرید خانه های لوکس در حوالی شهر نیو یورک یا منطقه گردشگری کنیون لیک رنچ در ایالت تگزاس مشاهده کرد. چین پیش از این هم افزایش نامتعارف قیمت در بخش مسکن و ترکیدن حباب قیمت در این بخش را تجربه کرده است، اما به نظر بسیاری از اقتصاددانان، حباب قیمتی که در کمین کلان شهرهای چینی نشسته است، می تواند بسیار وخیم تر از بحران هایی باشد که تاکنون در بخش مسکن این کشور رخ داده است: «این حباب می تواند به اندازه بحران مالی سال ۲۰۰۸ آمریکا ویرانگر باشد که مقابله با آن بسیار دشوار خواهد بود.»

وام های بلندمدت خانوار (که اکثر آنها رهنی هستند) به عنوان بخش عظیمی از وام های سیستم بانکی در سال جاری، بیش از دو برابر شده است. این نوع وام ها حدود ۴۰ درصد از وام های تازه اعطا شده در ماه اوت را تشکیل می دهند. این در شرایطی است که در ابتدای سال حجم وام های رهنی از کل وام های اعطا شده حدود ۲۰ درصد بوده است. بر اساس این آمار می توان نتیجه گرفت که ارزش وام های مسکن اعطا شده نسبت به ارزش کل فروش در بخش مسکن، به یک رکورد نزدیک شده است.

این وام ها که بیشترشان تحت سیاست های تحریک رشد اقتصادی اعطا شده است، به قشرهای مختلفی از خانوارهای چینی از قبیل مرفه، متوسط و کم درآمد کمک کرده تا خانه دار شوند. در این میان سرمایه گذاران و سفته بازان نیز به گروه وام گیرندگان مسکن اضافه شدند. همچنین وام دهندگان زیرزمینی که خارج از نظام بانکی رسمی این کشور فعالیت دارند و در نرخ های بهره متنوع اقدام به وام دهی می کنند به افزایش تقاضا و قیمت در بخش مسکن کمک کرده اند.  سرمایه گذاری در بخش مستغلات و زیرساخت ها به چینی ها کمک کرده است تا به نرخ رشد هدف گذاری شده سال جاری خود دست پیدا کنند. در هفته گذشته پکن اعلام کرده است که اقتصاد این کشور در فصل سوم سال جاری (۲۰۱۶) نسبت به زمان مشابه سال قبل، ۶.۷ درصد رشد داشته است. در کنار این رشد اقتصادی قابل قبول، قیمت ها در بازارهای خرید و فروش خانه نیز به سرعت در حال اوج گیری هستند که موجب شده است دولت های محلی برای کنترل رشد قیمت ها در بخش مسکن سیاست های سختگیرانه ای را اتخاذ کنند.

به گزارش فایننشال تایمز، قانون گذاران محلی به دنبال آرام کردن بازارهای مسکن هستند. به گفته اقتصاددانان در بنگاه سرمایه بین المللی چین، در چند هفته گذشته مسوولان محلی تلاش های گسترده ای را در بیش از ۲۰ شهر چین برای سر و سامان دادن به بخش مسکن این کشور انجام داده اند. بر این اساس، در شهر هانگجو مقرراتی وضع شد که طی آن خریدارانی که در مزایده زمین های گران قیمت اقدام به خرید می کنند، باید تمام مبلغ قرارداد را طی مدت یک ماه بپردازند. در شهر نانجیگ، پایتخت استان جیانگسو، هم محدودیت های مشابهی وضع شده است. در این محدودیت ها کسانی که در این استان اقامت ندارند تنها مجوز خرید یک خانه را دارند و همچنین ساکنان محلی نیز که بیش از دو خانه دارند از خرید خانه های بعدی منع شده اند. علاوه بر این اقدامات، تعدادی از دلالان بنگاه های مسکن به اتهام شایعه پراکنی پیرامون وضع محدودیت های دولتی در بخش مسکن و همچنین تشویق زوج های جوان به طلاق گرفتن به بهانه رفع محدودیت خرید خانه دستگیر شدند، اما در برخی از موارد این اقدامات باعث افزایش هجوم خرید خانه توسط خانوارها شده است.

اقتصاددانان بانک چین در گزارش ماه گذشته خود هشدار داده بودند که حباب های قیمت دارایی ها در وضعیت حاد قرار دارند که می توانند برای اقتصاد این کشور بحران بیافرینند. یک روز قبل از این گزارش نیز وانگ جیانلین یکی از ثروتمندترین افراد چینی که از لحاظ سیاسی در بخش رسانه و دارایی نفوذ دارد، در مصاحبه با سی ان ان گفته بود که کشور چین در معرض بزرگ ترین حباب مسکن تاریخ قرار دارد. این وضعیت می تواند خبر بسیار بدی برای اقتصاد جهانی باشد. بسیاری از اقتصاددانان پیش بینی کرده اند که بخش مسکن و سایر بخش های مرتبط با آن مانند ساخت وساز، سیمان سازی، تولیدات وسایل خانه و... حدود یک پنجم از فعالیت های اقتصادی چین را تشکیل می دهند. بنابراین اگر حباب قیمتی ایجاد شده در این بخش بترکد، باعث بروز فاجعه خواهد شد که در نتیجه آن از حضور گسترده این بخش در فعالیت های اقتصادی به شدت کاسته خواهد شد.

مقامات رسمی دولت چین با آگاهی از تجربه تلخ بحران مالی ۲۰۰۸ آمریکا، که از حباب مسکن این کشور شروع شد، از خطرات ناشی از ایجاد حباب دارایی های ناشی از وام دهی های مفرط مطلع هستند. اما برخی اقتصاددانان از انفعال دولت در اتخاذ سیاست های مناسب برای مقابله با این بحران بسیار نگرانند. تائو وانگ، رئیس شرکت خدمات مالی یو بی اس در هنگ کنگ در این باره می گوید: «تاخیر دولت در اتخاذ اقدامات مناسب برای آرام کردن بخش مسکن خطرآفرین است. قیمت مسکن در بسیاری از نواحی در حال اوج گیری است که از یکسو باعث افزایش استقراض خانوارها و افزایش فعالیت های ساخت وساز می شود و از سوی دیگر به بزرگ تر شدن حباب قیمتی کمک می کند، بنابراین دولت برای اصلاح افزایش قیمت ها در بخش مسکن و جلوگیری از وقوع بحرانی بزرگ، نیازمند اتخاذ سیاست های اساسی تر است.

شانگهای، پایتخت مالی چین، در قلب انفجار قیمت دارایی ها قرار دارد. تقاضا در این شهر بسیار بالا است و تنها افرادی که پول های نقد هنگفت در حساب های بانکی خود دارند می توانند با شرکت در لاتاری ها، شانس خانه دار شدن داشته باشند! وانگ جی، یکی از مدیران فروش این شهر در گفت وگو با نیویورک تایمز اینگونه می گوید: «در حال حاضر در شهر شانگهای تنها به این خاطر که حساب های پر از پول دارید، نمی توانید انتظار داشته باشید که خانه دار شوید.»

به رغم انفجار در ساخت وسازها که در حوالی خانه خانم ژنگ که به تازگی همسر خود را از دست داده به وجود آمده است، او تلاش می کند تا خانه و زندگی خود را حفظ کند. در چند ماه اخیر مسوولان محلی با نصب بنرهای قرمز رنگ روی ساختمان ها، شروع به تبلیغ سود ناشی از فروش مسکن کرده اند: «درنگ نکردن در فروش موجب امیدواری می شود!»مسوولان شهری برنامه ریزی کرده اند تا زمین ژنگ، صرف ساخت و ساز امکاناتی برای مجموعه برج های حوالی آن شود. خانم ژنگ در این مورد این گونه می گوید: «پیش از این نیز به من گفته شده بود که مردمی که در برج های اطراف زندگی می کنند، از پنجره هایشان با منظره خانه من روبه رو می شوند که چندان باب میل آنها نیست. به همین دلیل است که سعی دارند تا از دست من خلاص شوند.»


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir