بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : يکشنبه 1 اسفند 1395      12:23

دوره رکودی مسکن در حال تکمیل است + نمودار

اقتصاد ایرانی: بر اساس تغییر رفتار سه شاخص کاهش عرضه، کاهش سود بانکی و افزایش صادرات و قیمت جهانی نفت می توان نتیجه گرفت که بازار مسکن به دلیل نزدیکی نرخ رشد قیمت مسکن به نرخ رشد تورم در سال جاری در حال تکمیل دوره رکودی خود است.

به گزارش ایسنا، بازار مسکن بعد از چند سال رکود و نیز پس از برجام هنوز وارد دوره رونق خود نشده است و علی رغم تلاش هایی که در سال های اخیر در جهت کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی انجام گرفته است اما به دلیل عدم تخلیه کامل حباب قیمت مسکن منشأ گرفته از سال های قبل و هم چنین کاهش قدرت خرید خانوار طی سالیان اخیر که خود تابعی از شرایط اقتصاد کلان کشور است، این اقدامات کمکی به رونق بازار مسکن نکرده است. چنانچه علل اصلی تعمیق رکود سالیان اخیر بازار مسکن در کشور را تحلیل و ارزیابی کنیم، به ۳ عامل اصلی پی خواهیم برد:

  1. سونامی ساخت و ساز طی آخرین دوره رونق بازار بین سال های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲ که بخش عظیمی از آن ها تا دوره رکودی حاضر نیز آماده بهره برداری و فروش نشده است. چنانچه «تعداد واحدهای مسکونی تکمیل و عرضه شده به بازار در کل مناطق شهری کشور» را ملاک عمل قرار دهیم، آمارها نشان می دهد که طی سال های مذکور، این متغیر از ۵۶۴.۷۶۱ واحد عرضه شده در سال ۹۰ شروع شده و تا انتهای سال ۹۲ به ۸۳۴.۱۵۰ واحد در سال رسیده است. این رشد بی سابقه طی ۲ سال در حالی که بازار در اوایل سال ۹۲ دوره رکودی خود را سپری می کرد، خواب سرمایه بالایی را برای سازندگان در برداشته است.
  2. افزایش سود واقعی بانکی تا مرز ۲۵ درصد و افزایش سپرده گذاری در بانک ها که نسبت شبه پول به پول در اقتصاد کشور را در بالاترین حد خود قرار داد که این امر منجر به خروج بخش عمده ای از سرمایه سمت تقاضا از بازار مسکن شد.
  3. کاهش قیمت جهانی نفت تا بشکه ای کمتر از ۵۰ دلار طی ماه های اخیر و در پی آن نزول درآمدهای نفتی دولت که نقش بزرگی در اقتصاد ساخت و ساز بازی می کند.

نمودار زیر روند رشد «قیمت یک مترمربع واحد مسکونی» را در مقایسه با «نرخ تورم عمومی» و «نرخ رشد حجم معاملات واحد مسکونی» در شهر تهران بین سال های ۱۳۹۴ تا دی ماه ۱۳۹۵ نمایش می دهد (منبع: بانک مرکزی و نتایج گزارش).

نمودار فوق گویای آن است که از بعد سال ۱۳۹۲ که بازار دوره رونق خود را سپری کرده و رکود بر آن حاکم شده، تا به امروز، رشد قیمت مسکن نتوانسته از میزان تورم پیشی بگیرد و این به معنای عدم سوددهی بازار برای تقاضای سرمایه گذاری (سفته بازی) در بازار است. نوسانات رو به رشد شکل گرفته پیرامون نرخ حجم معاملات در بازار در برخی از ماه های سال ۱۳۹۵، ناشی از رفتار فصلی مشتریان در بازار بوده که به فراخور شروع سال جدید، شروع تابستان و شروع فصل مدارس در پاییز و افزایش جابجایی ها، این مقادیر نیز رشد یافته است که نمی توانسته بدلیل تحولات در شاخص های کلان اقتصادی بازار مسکن باشد.

آخرین گزارشات بانک مرکزی از تحولات حوزه مسکن در دی ماه سال ۱۳۹۵ نیز حاکی از آن است که قیمت یک مترمربع واحد مسکونی به همراه حجم معاملات خرید توأمان با رشد مواجه بوده اند. این دو متغیر با مقادیر ۴۴.۹ میلیون ریال و ۱۶۷۴۹ فقره، به ترتیب با رشد ۱.۴ و ۴۱.۶ درصدی در بازار به نسبت ماه قبل و ۳.۲ و ۹.۹ درصدی در بازار به نسبت ماه مشابه سال قبل خود مواجه شده اند.

از این رو بر مبنای آنچه عنوان شد، پیش بینی بازار مسکن تا انتهای سال جاری و نیمه اول سال ۱۳۹۶ می تواند به این ترتیب باشد:

  1.  بازار مسکن هم اکنون در حال تکمیل دوره رکودی خود است (بدلیل نزدیکی نرخ رشد قیمت مسکن به نرخ رشد تورم در سال جاری) و تا زمانی که عرضه های قبلی واحدهای مسکونی در بازار (که در اثر رونق سال های ۹۰ تا ۹۲ شکل گرفته است) با تقاضا روبه رو نشود و به عبارت دیگر تا هنگامی که تقاضای جدید در بازار شکل نگیرد، به احتمال زیاد رکود تعمیق خواهد یافت، منتهی از اواخر سال جاری (۱۳۹۵) تا نیمه ابتدایی سال آتی (۱۳۹۶)، به دلیل تثبیت اثر افزایش نقدینگی به واسطه کاهش سودهای بانکی، افزایش تسهیلات خرید مسکن (همانند طرح تسهیلات خرید مسکن اولی های بانک مسکن مبتنی بر سپرده گذاری یکساله) و...، سمت تقاضای مصرفی (و تا حدودی سرمایه گذاری) کمی تحریک شده و بازار مسکن رونق نسبی خواهد گرفت.
  2. تحولات نوسانات ۳۰ ساله در بازار مسکن کشور نشان می دهد دوره های رکود در بازار مسکن کشور به طور میانگین بین ۱۰ تا ۱۲ فصل به طول می انجامد؛ بنابراین اگر فرض کنیم که دوره رکود جاری نیز به اندازه میانگین دوره های رکود قبلی به طول انجامیده، می بایست از اوایل سال ۱۳۹۶ شاهد رونق نسبی در بازار مسکن باشیم.
  3. از سوی دیگر به نظر می رسد که شرایط اقتصادی چرخه رونق-رکود جاری مشابه دوره رونق-رکود پاییز سال ۱۳۷۴ تا زمستان سال ۱۳۷۸ باشد. در آن دوره نیز به دلیل وجود تورم بسیار بالا، همانند آن چیزی که در سال های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲ به وقوع پیوست، بازار مسکن به یکباره اوج گرفت و برای مدت کوتاهی (حدوداً ۶ فصل) در دوره رونق قرار گرفت و پس از آن وارد دوره رکود نسبتاً طولانی (که حدوداً ۱۲ فصل به طول انجامید) شد. رونق اخیر نیز که حدوداً چهار فصل طول کشید، اگر با دوره رکودی مشابه دوره رونق-رکود مورد اشاره همراه شود، چنانچه بیش از این نیز تعمیق یابد، احتمالاً در در نیمه ابتدایی سال ۱۳۹۶ شاهد پایان رکود و ورود بازار مسکن به یک رونق نسبی خواهیم بود.

آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir