بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : چهارشنبه 14 تير 1396      12:30

نقشه راه بازار مسکن ۱۴۰۰

اقتصاد ایرانی: وزیر راه و شهرسازی در جمع مدیران بخش مسکن، نقشه راه «خروج کامل» بازار ملک از رکود را تشریح کرد. 

به گزارش دنیای اقتصاد، متولی بخش مسکن با تاکید بر دو واقعیت موجود در بازار شامل «افت چشمگیر نرخ رشد سالانه جمعیت» و همچنین «بازتاب منفی سیاست عرضه انبوه بدون توجه به جنس تقاضای مصرفی طی یک دهه گذشته» اعلام کرد: هم اکنون در یک سمت بازار مسکن، حداقل ۴ میلیون واحد مسکونی ناکارآمد به شکل خانه های خالی و خانه های دوم، انباشته شده و در سمت دیگر، ۲۰ میلیون نفر «بدمسکن» به عنوان تقاضای واقعی وجود دارد که هیچ ارتباطی بین این نوع عرضه و تقاضا، قابل تعریف نیست. نقشه راه بازار مسکن ۱۴۰۰، با هدف جلوگیری از تشدید واگرایی بین عرضه و تقاضا، یکسری «خطوط قرمز» دارد که برای منع مداخله گسترده دولت در ساخت انبوه و مهار ساخت وسازهای سوداگرانه، ترسیم شده است. در این نقشه، طرح «توانمندسازی مالی سه دسته تقاضای مصرفی» پیش بینی شده است. ساکنان بافت فرسوده، حاشیه نشین ها و خانه اولی ها، «کانون» هر نوع حمایت مالی تعیین شده اند تا تسهیلات بانکی خرید و ساخت مسکن طی ۴ سال آینده با اولویت این سه دسته تقاضا پرداخت شود. «طول دوره سپرده گذاری» و «مدت زمان بازپرداخت» وام های مسکن برای انطباق کامل با استطاعت تقاضای مصرفی بازتنظیم می شود.

متولی بخش مسکن در دولت و مجری سیاست های مالی مرتبط با بازار ملک و ساختمان در نظام بانکی، در اقدامی مشترک، استراتژی قابل اجرا و در عین حال متفاوتی از برنامه های یک دهه گذشته، برای دستیابی به رونق را تعیین کردند. نمره منفی بخش مسکن در کارنامه رشد اقتصادی سال ۹۵ برای دست کم سومین سال پیاپی، آن هم در شرایطی که قرار بود بخش های مختلف اقتصاد به کمک این بخش -در مقام موتور پیشران- از رکود خارج شوند، اخیرا «انتظارات» از دولت فعلی در چاره جویی برای رونق بازار ملک را به بالاترین سطح ممکن رسانده است.

هر چند تحرکات ضعیف اما رو به جلو در بخش مسکن طی یک سال گذشته به خصوص در حوزه معاملات و تا حدودی، در حوزه ساخت و ساز مشاهده می شود، اما فعالان این بازار از اوایل امسال با مقایسه رشد مثبت بخش های مختلف و روند طولانی رکود ملکی، مطالبه تصمیمات جدید از سیاست گذاران را آغاز کردند. وضعیت موجود بازار مسکن از یکسو و تداوم نگاه اقتصادی دولت ۴ سال قبل، در ۴ سال پیش رو از سوی دیگر، باعث شد متولی بخش مسکن، «نقشه راه بازار مسکن ۱۴۰۰» را پیش از شروع به کار رسمی دولت دوازدهم، ترسیم و به مجری اصلی ارائه کند. «نقشه راه بازار مسکن ۱۴۰۰» حاوی دو مشخصه کلیدی شامل «رویکرد واقع بینانه به جامعه تقاضا» و «منع مداخله دولت در نظام عرضه» است.

وزیر راه و شهرسازی عصر دوشنبه گذشته، با حضور در نشست مشترک مدیران و کارشناسان بخش مسکن و مسوولان بانک عامل این بخش، در تشریح ساختار و خطوط اصلی «نقشه راه بازار مسکن ۱۴۰۰» اعلام کرد: «بحث های گسترده ای در بازار مسکن و محافل کارشناسی مرتبط، درباره چگونگی خروج کامل از رکود مسکن آغاز شده و برخی هم در این میان، بدون توجه به عقبه بازار و ارزیابی از شرایط گذشته، تصور می کنند می شود به روال قبل، با مداخلاتی از جنس مسکن مهر و حتی مدل های تامین مسکن دهه ۶۰ و ۷۰ (توسعه شهرهای جدید)، رونق در بازار مسکن ایجاد کرد.»

عباس آخوندی هدف مدنظر دولت برای جهت بخشی به بازار مسکن طی ۴ سال پیش رو را «توانمندسازی سه دسته تقاضای مسکن» معرفی کرد. گزارش ها از جزئیات نقشه راه بازار مسکن ۱۴۰۰ حاکی است: سیاست گذار بخش مسکن و بانک عامل این بخش، مصمم هستند «نیمه ناتمام» بسته مالی رونق مسکن که از اوایل سال ۹۳ در بازار به اجرا درآمد را در این دوره تکمیل کنند.

این ماموریت قرار است از سوی نظام بانکی و در قالب طرح «اقدام سریع برای رفع دو نقص عمده از فرآیند کنونی تامین مالی تقاضای مصرفی مسکن» در بازار پیاده سازی شود. طی حداقل دو سال اخیر، فرآیند تامین مالی تقاضای مصرفی مسکن از طریق «افزایش سقف تسهیلات خرید» و «کاهش نرخ سود وام صندوق پس انداز مسکن»، از شرایط لازم برای پوشش بخشی از نیاز متقاضیان مصرفی برخوردار شد، اما دو گام دیگر برای تکمیل و تطبیق فرآیند وام دهی با شرایط اقتصادی متقاضیان، باقی مانده است. در نقشه راه بازار مسکن ۱۴۰۰، تاکید شده است: نظام بانکی برای توانمندسازی سه دسته تقاضای مسکن شامل حاشیه نشین ها، ساکنان بافت فرسوده و زوج های جوان، باید به کمک دو ابزار تنظیم کننده تسهیلات خرید مسکن، سبد فعلی وام خرید را به سبد «تسهیلات در استطاعت متقاضیان هدف» تبدیل کند. با این دو ابزار، «طول سپرده گذاری در صندوق پس انداز مسکن» و «طول دوره بازپرداخت تسهیلات» به گونه ای می تواند تنظیم شود که جذابیت اولیه اما ناکافی تسهیلات فعلی ، برای خانوارهای مصرفی متقاضی خرید مسکن، تکمیل شود.

آنچه باعث شده «توانمندسازی مالی سه دسته تقاضای مسکن» در اولویت قرار بگیرد و نقشه راه آتی بازار، از مسیر «تمرکز دوباره بر عرضه انبوه مسکن فاقد متقاضی موثر» جدا شود، به جمع بندی سیاست گذار بخش مسکن درباره «ویژگی فعلی جامعه تقاضا ناشی از دگرگونی جمعیتی» و همچنین «تبعات اضافه عرضه از نوع لوکس یا خارج شهرها» برمی گردد. در حال حاضر نرخ رشد سالانه جمعیت در کشور به پایین ترین حد در مقایسه با ۳.۵ دهه اخیر رسیده است. طبق اعلام مرکز آمار، جمعیت ایران در ۵ سال گذشته، سالانه به طور میانگین، ۱.۲۴ درصد افزایش یافته در حالی که این میزان رشد در دهه ۶۰ معادل ۴ درصد بود.

هم اکنون در ۱۲ استان کشور، نرخ رشد جمعیت به زیر یک درصد در سال، کاهش پیدا کرده و طبق اعلام شورای عالی شهرسازی، در خیلی از شهرهای کشور که به مرحله بازنگری طرح جامع شهری رسیده اند، مطالعات نشان می دهد، ظرفیت جمعیت پذیری تعریف شده برای آنها در ۱۰ سال گذشته، تکمیل نشده است. در تهران نیز کل جمعیت این کلان شهر طی ۵ سال گذشته، کمتر از ۵۰۰ هزار نفر افزایش پیدا کرد و از ۸.۳ میلیون به حدود ۸.۷ میلیون نفر رسید.

در کنار این واقعیت جمعیتی که به معنای «عبور بازار مسکن از دوره اوج تقاضا ناشی از فروکش کردن روند رو به رشد جمعیت» است، عملکرد نظام عرضه مسکن طی ۱۰ سال اخیر نیز مشخص می کند: ساخت و سازهای انبوه سال های قبل از رکود اخیر، باعث شده در حال حاضر ۶ میلیون و ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور، در گروه «عرضه ناکارآمد» طبقه بندی شود که در قالب مسکن مهر، خانه های خالی و خانه های دوم، احداث شده اند اما فاقد ارتباط موثر با تقاضای مصرفی هستند. ۲.۲ میلیون واحد مسکونی مهر، ۲.۶ واحد مسکونی خالی از سکنه و ۲.۱ میلیون واحد مسکونی دوم افراد، املاکی هستند که بخشی از آنها در قالب عرضه انبوه با مداخله دولت (مسکن مهر) و بخشی دیگر، با ساخت و سازهای سوداگرانه ساخته شدند اما در تامین نیاز مسکن، موفق نبوده اند.

در مقابل این حجم واحد مسکونی ناکارآمد، ۲۰ میلیون نفر «بدمسکن» در قالب حاشیه نشین و ساکن بافت فرسوده در قالب 6 میلیون خانوار، به عنوان بخشی از تقاضای واقعی وجود دارد که نیاز آنها از طریق ۶.۹ میلیون عرضه ناکارآمد سال های گذشته، تامین نشده است. عرضه های ناکارآمد موجود در بازار مسکن، نه تنها معادل کل خانوارهای بدمسکن هستند که معادل ۲۸ درصد کل خانوارهای موجود کشور برآورد می شود.

وزیر راه و شهرسازی، با ایراد به تلقی عده ای از بازار مسکن کنونی که تقاضا در آن را قابل پاسخگویی با مدل های دو دهه پیش می دانند، معتقد است: ادامه مسیر گذشته به شکل توسعه ظرفیت جمعیتی شهرهای جدید یا ساخت و سازهای شبیه مسکن مهر و همچنین رفتارهای سوداگرانه در بازار ساخت و ساز به شکل عرضه خانه های لوکس، می تواند واگرایی در مسیر عرضه و تقاضای مسکن را شدیدتر کند. سیاست گذار بخش مسکن با این استدلال، ضمن تاکید بر ضرورت درک روشن از جنس کنونی تقاضای مسکن، به گونه ای نقشه راه بازار مسکن ۱۴۰۰ را ترسیم کرده که اقدامات مالی ۴ سال آینده در این بخش، به تلاقی عرضه و تقاضا منجر شود.

«نقشه راه بازار مسکن ۱۴۰۰»، با این مقدمه که «رشد توام جمعیت خانوارهای بدمسکن و عرضه بدون مصرف طی سال های گذشته، به معنای شکست سیاست تمرکز صرف بر عرضه انبوه است»، اجرای طرح توانمندسازی مالی سه دسته تقاضای مسکن شامل «۱۱ میلیون نفر حاشیه نشین اطراف شهرها، ۹ میلیون نفر ساکن بافت های فرسوده درون شهرها و همچنین زوج های جوان» را در دستور کار قرار می دهد.

دو گشایش مالی در پیش است

وزیر راه و شهرسازی در قالب نقشه راه بازار مسکن ۱۴۰۰، از مدیران بانک عامل بخش مسکن خواست، با استفاده از دو ابزار تحت اختیار نظام بانکی، سبد فعلی تسهیلات خرید مسکن به خصوص برای خانه اولی ها را به قالب «وام های در استطاعت کامل» تبدیل کنند. مطابق این نقشه، همه منابع و اعتبارات بخش مسکن طی ۴ سال آینده، باید در کانون تقاضای مسکن که از سه دسته تقاضای مصرفی تشکیل شده است، صرف شود طوری که بخشی از منابع در قالب تسهیلات خرید و بخشی دیگر در قالب عرضه هدفمند مختص همین سه طیف تقاضا (نوسازی بافت های فرسوده)، تخصیص پیدا کند.

آخوندی با بیان اینکه، راه بی حاشیه برای رونق بخش مسکن، از مسیر توانمندسازی مالی تقاضای مصرفی مسکن عبور می کند، خواستار بازنگری و بازتنظیم «فرمول سپرده گذاری در صندوق های پس انداز مسکن» شد. بررسی ها از آنچه وزیر راه و شهرسازی به دنبال تحقق آن برای ۴ سال آینده است، نشان می دهد: عزم مشترک در مجموعه مدیران بخش مسکن و مالی مسکن برای تکمیل «نیمه ناتمام» نظام تامین مالی مسکن به وجود آمده است که بر مبنای آن می توان انتظار داشت دو گشایش طی ماه های آینده در فرآیند وام دهی به خانه اولی ها رخ می دهد. در حال حاضر، پرارزش ترین تسهیلات خرید مسکن –به لحاظ سقف ریالی- اگر چه دو مزیت عمده برای خانه اولی ها دارد اما همین نوع تسهیلات، دارای دو اشکال است که اگر رفع شود، مسیر دستیابی به رونق غیرتورمی کوتاه می شود.

تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم که هم برای خرید و هم برای ساخت، به خانه اولی ها تعلق می گیرد، در تهران تا ۱۶۰ میلیون تومان، مشروط به یک سال سپرده گذاری پرداخت می شود. نرخ سود این تسهیلات، ۸ تا ۹.۵ درصد است که این دو ویژگی شامل «سقف و سود»، باعث استقبال چشمگیر متقاضیان مصرفی از ورود به صندوق و سپرده گذاری در آن شده است. طی دو سال اخیر، ۳۰ درصد بیشتر از ظرفیت پیش بینی شده برای ثبت نام در صندوق یکم، سپرده گذاری از طرف خانه اولی ها در این صندوق انجام شده است که این نشان از جذابیت اولیه این تسهیلات دارد. اما در مقابل، روند وام دهی به ثبت نام کننده ها که براساس طول معین سپرده گذاری تعیین می شود، نشان می دهد فرمول سپرده گذاری، نیازمند اصلاح است. متوسط موجودی سپرده گذاران در صندوق یکم نشان می دهد: به دلیل ناتوانی مالی متقاضیان در تامین کف لازم برای سپرده گذاری برای رعایت ضوابط «پرداخت تسهیلات یک برابر موجودی در هر ۶ ماه»، عملا طول دوره انتظار برای دریافت وام ۱۶۰ میلیونی به جای یک سال، به ۱۸ ماه افزایش پیدا کرده است.

یک پیشنهاد در مقطع فعلی برای ساده سازی مسیر، تبدیل فرمول «هر ۶ ماه یک برابر موجودی» به «هر ۴ تا ۵ ماه یک برابر موجودی» است به این معنا که در ازای مبلغ سپرده گذاری اولیه، بعد از یک سال، معادل سه برابر آن، تسهیلات پرداخت شود. تغییر این فرمول، می تواند کمبود آورده نقدی خانه اولی ها در صندوق پس انداز یکم را جبران کند. علاوه بر این چالش، «کوتاه بودن طول دوره بازپرداخت» در مقایسه با طول متعارف بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن در کشورهای مختلف، باعث شده این تسهیلات و همچنین سایر تسهیلات خرید مسکن شبکه بانکی از جمله وام اوراق، برای گروهی از متقاضیان، به لحاظ «مبلغ قسط»، در استطاعت نباشد و در نتیجه، متقاضیان مصرفی، با وجود نیازشان به تسهیلات موجود، به خاطر ناتوانی در پرداخت اقساط ماهانه، از دریافت آن منصرف شوند. وام ۱۶۰ میلیونی صندوق یکم، در حاضر با دوره بازپرداخت ۱۲ ساله، پرداخت می شود که مبلغ قسط آن به روش بازپرداخت ساده، حدود ۱.۷ میلیون تومان در ماه است.

در صورت به کارگیری ابزار تنظیم طول بازپرداخت از سوی نظام بانکی و افزایش طول بازپرداخت این تسهیلات به ۲۰ سال، مبلغ قسط وام ۱۶۰ میلیون تومانی با ۲۳ درصد کاهش، به یک میلیون و ۳۴۰ هزار تومان تنزل پیدا می کند که این میزان کاهش، با لحاظ شرایط اقتصادی خانه اولی ها (زوج های جوان)، می تواند دامنه پوشش جامعه تقاضای مصرفی را گسترش دهد. البته گروهی از کارشناسان مسکن، افزایش طول دوره بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن را به معنای افزایش مبلغ سود قابل پرداخت توسط وام گیرنده می دانند و معتقدند، این اقدام با استقبال تقاضا مواجه نمی شود. بررسی ها نشان می دهد: در حال حاضر، سود پرداختی از سوی خانه اولی های دریافت کننده وام ۱۶۰ میلیونی با طول بازپرداخت ۱۲ ساله، رقمی معادل ۸۹ میلیون تومان است که اگر طول بازپرداخت به ۲۰ سال افزایش یابد، سود بازپرداختی، معادل اصل وام خواهد شد و به ۱۶۱ میلیون تومان می رسد.

وزیر راه و شهرسازی در این میان، تاکید کرده است: مسیر پرداخت تسهیلات خرید مسکن می تواند با افزایش طول دوره بازپرداخت به ۲۰ تا ۲۵ سال، شبیه خیلی از کشورهای پیشرفته، برای خانه اولی ها و تقاضای مصرفی، ساده و قابل استفاده شود. فعالان بانکی برای ایجاد این دو گشایش، بر تامین منابع مکمل برای حفظ تعادل منابع و مصارف صندوق پس انداز مسکن تاکید می کنند. وزیر راه و شهرسازی دو روز پیش، در تکمیل راهکار اجرای طرح «توانمندسازی مالی متقاضیان هدف از طریق بازتنظیم دو فاکتور وام دهی» اعلام کرد: افزایش سرمایه بانک عامل بخش مسکن از ۳۳۰۰ میلیارد تومان به ۸۳۰۰ میلیارد تومان در اوایل امسال و همچنین اجرای فاز دوم آن در آینده نزدیک برای افزایش پیدا کردن به ۱۳ هزار و ۳۰۰ میلیارد تومان، می تواند قدرت وام دهی به بخش مسکن را افزایش دهد.

بازیافت خط اعتباری مسکن مهر

دنیای اقتصاد: وزیر راه وشهرسازی عصر دوشنبه در جمع مدیران بخش مسکن همزمان با رونمایی از سند راهبردی تامین مالی مسکن تا سال ۱۴۰۰، با اشاره به اینکه مدل فعلی مبتنی بر «رژیم پس انداز» بهترین راهکار برای توانمندسازی جامعه تقاضا است، گفت: لازم است همزمان با ادامه این مدل، با استفاده از دو ابزار «کاهش طول دوره سپرده گذاری» و «افزایش مدت زمان بازپرداخت تسهیلات»، تامین مالی در حوزه مسکن به نفع توانمندسازی سه طیف اصلی متقاضی تسهیل شود.

عباس آخوندی، متقاضیان خانه اولی، ساکنان بافت های فرسوده و سکونتگاه های غیررسمی را طیف های اصلی متقاضی مسکن اعلام کرد که لازم است شرایط دریافت تسهیلات و تامین مالی مسکن برای آنها تسهیل شود. مدیرعامل بانک عامل بخش مسکن نیز یک درخواست راهبردی به منظور تقویت منابع بانک مطرح کرد. محمدهاشم بت شکن گفت: در صورت فراهم شدن «امکان تبدیل خط اعتباری ۴۰ هزار میلیارد تومانی مسکن مهر به سرمایه بانک مسکن» ظرفیت پرداخت تسهیلات به متقاضیان به نحو چشمگیری افزایش خواهد یافت.

هم اکنون ماهانه حدود ۳۰۰ میلیارد تومان از محل پرداخت اقساط تسهیلات دارندگان واحدهای مسکونی مهر به بانک مسکن واریز می شود که این منابع فعلا به مدت ۱۰ سال استمهال شده؛ اما بعد از آن باید کل خط اعتباری در طول ۱۰ سال توسط بانک مسکن به بانک مرکزی بازگردانده شود. این درحالی است که مدیر عامل بانک عامل بخش مسکن دیروز از وزیر راه وشهرسازی درخواست کرد به منظور افزایش توانمندی بانک برای تسهیل شرایط پرداخت تسهیلات به متقاضیان، خط اعتباری ۴۰ هزار میلیارد تومانی به سرمایه بانک تبدیل شود. بعد از افزایش ۵ هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک مسکن در اوایل امسال، مدیران بانکی اعلام کردند این افزایش سرمایه از آنجا که ناشی از تسویه بدهی بانک مسکن با بانک مرکزی است عملا منابع نقدی به بانک تزریق نکرده است. این در حالی است که در صورت تبدیل خط اعتباری ۴۰ هزار میلیاردی مسکن مهر، افزایش سرمایه به صورت نقدی و نه به شکل کاغذی اتفاق خواهد افتاد و بانک عامل بخش مسکن به منابع تازه و قدرتمندی به منظور افزایش ظرفیت و توان تسهیلات دهی به متقاضیان و همچنین تسهیل شرایط پرداخت وام، دسترسی خواهد داشت. هر واحد افزایش سرمایه بانک قدرت تسهیلات دهی در بخش مسکن را تا ۵ واحد افزایش می دهد.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir