بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : شنبه 17 تير 1396      11:23

آپشن مالی در بازار نوسازها

اقتصاد ایرانی: بازار نوسازها تحت تاثیر تغییر فرآیند «انتقال وام ساخت به خریداران»، به یک آپشن مالی در مقایسه با سایر آپارتمان ها، مجهز شد. سازنده هایی که طی حداقل یک سال اخیر، با دریافت وام ساخت بدون سپرده از بانک عامل بخش مسکن، مجتمع احداث کرده اند، برای فروش آپارتمان می توانند تا ۶۰ میلیون تومان از تسهیلات را به خریدار منتقل کنند؛ به گونه ای که برای فقط ۲۰ میلیون از وام قابل انتقال ۶۰ میلیونی، شرط خرید اوراق، لازم است. این آپشن، هزینه جانبی «وام ساخت قابل انتقال» را در مقایسه با «وام خرید بدون سپرده» کاهش می دهد.

بازار فروش دسته ای از واحدهای مسکونی «کلیدنخورده»، به یک «آپشن مالی» مختص متقاضیان خرید مجهز شد.

به گزارش دنیای اقتصاد، گزارش ها از جزئیات آنچه برای فروش واحدهای «نوساز» ساخته شده با تسهیلات بانکی، در تابستان ۹۶ تدارک دیده شده، حاکی است: خریداران این دسته از آپارتمان های نوساز می توانند به جای دریافت وام اوراق خرید مسکن، از «وام ساخت قابل انتقال» برای تامین بخشی از بهای معامله استفاده کنند و هزینه جانبی اخذ تسهیلات را برای خود، به یک سوم کاهش دهند. بر این اساس، سازنده های مسکونی دریافت کننده تسهیلات بدون سپرده ساخت با سقف های ریالی مختلف – در تهران، طی یک سال گذشته وام ساخت بدون سپرده از ۶۰ میلیون تا ۱۵۰ میلیون تومان به ازای هر واحد پرداخت شده است- در زمان تکمیل پروژه و فروش واحد نوساز، می توانند حداکثر تا ۶۰ میلیون تومان از تسهیلات ساخت را در قالب فروش اقساطی، به خریدار واحد مسکونی منتقل کنند به طوری که در این انتقال، نیاز به خرید اوراق، فقط در حد ۲۰ میلیون تومان است.

تا پیش از این، برای فروش اقساطی (انتقال وام ساخت به خریدار)، باید معادل کل مبلغ تسهیلات، اوراق توسط خریدار واحد تهیه می شد. همچنین در حال حاضر وام بدون سپرده ۶۰ میلیون تومانی خرید مسکن نیز در صورت خرید اوراق معادل کل تسهیلات، قابل دریافت است که هزینه دریافت وام با احتساب مبلغ فعلی اوراق، چیزی حدود ۹ میلیون تومان برآورد می شود. اما با امکان جدید برای فروش اقساطی آپارتمان هایی که با استفاده از تسهیلات بدون سپرده ساخت احداث شده اند، خریداران واحدهای نوساز، با هزینه ای در حدود ۳ میلیون تومان، می توانند از وام ساخت قابل انتقال بهره مند شوند. آپشن مالی طراحی شده در بازار فروش واحدهای نوساز، از یکسو گرایش خریداران به این بخش از بازار ملک را تقویت می کند و از سوی دیگر، به نفع تقاضای مصرفی از بابت کاهش قیمت تمام شده تسهیلات مسکن خواهد شد.

در حال حاضر، میزان فروش واحدهای نوساز نسبت به سال گذشته، ۱۰ درصد کاهش یافته است که این میزان افت، از کاهش حجم کل معاملات، ۹ واحد درصد بیشتر است. هر چند با تغییرات به وجود آمده در نحوه انتقال وام ساخت به خریدار، نوسازها از مزیت برای خرید برخوردار شده اند اما تجدیدنظر کاهشی در قیمت پیشنهادی فایل های نوساز برای فصل جاری، شرط مکمل برای تسهیل جریان فروش این واحدها خواهد بود. گزارش ها از دستورالعمل اجرایی جدید برای نحوه فروش اقساطی واحدهای مسکونی ساخته شده در قالب قراردادهای مشارکت مدنی با بانک عامل بخش مسکن حاکی است: آن دسته از واحدهای مسکونی که طی چند سال اخیر با استفاده از تسهیلات ساخت بانک عامل بخش مسکن و در قالب «قرارداد مشارکت مدنی» میان بانک و سازنده ساخته شده است، پس از تکمیل این قابلیت را دارد که الباقی تسهیلات (مجموع اصل و سود باقی مانده از اصل تسهیلات که هنوز تسویه نشده است) تا سقف مشخصی به خریدار منتقل شود. به گونه ای که هزینه جانبی این مدل تامین وام خرید مسکن (تبدیل وام ساخت به وام خرید) در مقایسه با خرید امتیاز وام خرید از بازار اوراق، به یک سوم کاهش پیدا می کند.

بانک مسکن برای تابستان جاری شرایط نقل و انتقال این تسهیلات به خریدار در قالب قرارداد «فروش اقساطی» را به نحوی فراهم کرده است که نسبت به رویه گذشته هزینه کمتری برای خریدار دارد و در نتیجه تمایل به خرید آپارتمان های نوسازی را که با استفاده از وام ساخت مسکن تکمیل شده است تقویت می کند. رویه همیشگی فروش اقساطی آپارتمان های ساخته شده با وام ساخت بانک مسکن این بود که امکان تقسیط الباقی تسهیلات ساخت برای خریدار تا سقف وام انفرادی اوراق مسکن وجود داشت، به این ترتیب که سقف تقسیط در تهران ۶۰ میلیون تومان، در مراکز استان ها و شهرهای با ۲۰۰ هزار نفر جمعیت ۵۰ میلیون تومان و در سایر مناطق شهری، مناطق کمتر توسعه یافته و نقاط خارج از محدوده خدمات شهری ۴۰ میلیون تومان بوده است.

بازپرداخت این تسهیلات نیز طبق ضوابط مربوطه هشت ساله با نرخ سود ۱۸ درصد تعیین شده بود. اما آنچه ممکن بود سبب شود تمایل خریداران مسکن به خرید اقساطی واحدهای ساخته شده با استفاده از تسهیلات بانکی کمتر از دیگر مدل های تسهیلات نظیر وام اوراق مسکن باشد، این بود که خریداران در صورت استفاده از این امکان، درست مانند وام اوراق باید به ازای هر ۵۰۰ هزار تومان از این تسهیلات یک فقره اوراق مسکن خریداری کنند و در عین حال شرایطی دشوارتر از وام اوراق را نیز بپذیرند.

در واقع در قالب وام انفرادی خرید مسکن از محل اوراق، سقف تسهیلات مذکور با فروش اقساطی برابر است اما مدت بازپرداخت آن (وام خرید) چهار سال بیشتر از فروش اقساطی، یعنی ۱۲ ساله است و از طرفی سود آن هم نیم درصد کمتر (معادل ۱۷.۵) است. به این ترتیب با وجود اینکه رقم وام خرید و وام ساخت قابل انتقال به خریدار، یکی بود اما هزینه استفاده از تسهیلات فروش اقساطی، بیشتر از وام اوراق بود. بانک مسکن برای حل این مشکل دستورالعمل تازه ای ویژه تابستان ۹۶ که دمای معاملات مصرفی بالا می رود و بسیاری از خریداران مسکن این فصل را برای نقل وانتقالات انتخاب می کنند، تنظیم کرده که در قالب آن، صرفه استفاده وام ساخت آپارتمان های نوسازی که فروش اقساطی می شوند برای خریداران افزایش می یابد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، در این دستورالعمل که در گام اول مدت اجرای آن سه ماهه تعریف شده و تا پایان شهریور اعتبار دارد، شرط خرید اوراق برای کل تسهیلات مذکور حذف شده است. بر این اساس استفاده کنندگان از تسهیلات فروش اقساطی باید صرفا برای ۲۰ میلیون تومان از وام ۶۰ میلیون تومانی اوراق بخرند و ۴۰ میلیون تومان آن بدون هیچ پیش شرطی نظیر رسوب سپرده مشتریان یا خرید اوراق، به خریدار منتقل می شود. در مورد مراکز استان ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت هم خرید اوراق، شرط لازم برای برخورداری از ۱۰ میلیون تومان از وام ۵۰ میلیون تومانی است و الباقی آن بدون قید و شرط و هزینه به خریدار منتقل خواهد شد. همچنین طبق این دستورالعمل، شرط خرید اوراق برای تسهیلات سایر مناطق شهری به کلی حذف شده و کل وام بدون هزینه به خریدار منتقل خواهد شد. ضمن اینکه مدت بازپرداخت وام ۴۰ میلیونی در مناطق کمتر توسعه یافته ۱۰ ساله تعریف شده و دو سال بیش از سایر مناطق تعریف شده است. بانک عامل بخش مسکن با این اقدام یک آپشن تازه در بازار آپارتمان های نوساز فراهم کرده که فعلا تنها ویژه تابستان تعریف شده است. بر این اساس متقاضیان خرید مسکن که به دنبال واحد نوساز هستند در صورتی که بین دو واحد مسکونی با شرایط مشابه و تنها با این تفاوت که یکی به وام ساخت قابل انتقال (قابلیت فروش اقساطی) مجهز است و دیگری باید با استفاده از وام اوراق خرید مسکن خریداری شود، واحد مجهز به آپشن را ترجیح خواهند داد.

اقساط وام ۶۰ میلیونی خرید مسکن از محل اوراق تسهیلات مسکن، حدود یک میلیون تومان و بازپرداخت آن ۱۲ ساله با نرخ سود ۱۷.۵ درصد است. این در حالی است که اقساط ماهانه وام ۶۰ میلیونی فروش اقساطی – ویژه واحدهایی که با وام ساخت مسکن اعم از بدون سپرده و وام اوراق احداث شده و مانده آن به خریدار منتقل می شود – حدود یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان است. این در حالی است که برای استفاده از سقف وام بدون سپرده از محل اوراق مسکن در تهران، باید حدود ۹ میلیون تومان صرف خرید ۱۲۰ فقره اوراق «تسه» شود، اما با شرایط تابستانی که بانک عامل بخش مسکن در قالب آپشن مالی نوسازها تعریف کرده، این هزینه برای استفاده از وام با سقف مشابه در قالب انتقال مانده تسهیلات ساخت آپارتمان به خریداران، به ۳ میلیون تومان کاهش یافته است. همچنین با توجه به اینکه بازپرداخت وام فروش اقساطی هشت ساله است، در نتیجه مجموع سود پرداختی خریداران روی کل تسهیلات کمتر از وام اوراق با بازپرداخت ۱۲ ساله خواهد بود. به این ترتیب شرایط جدید پیش بینی شده برای انتقال تسهیلات ساخت مسکن به خریداران، به صرفه شده و طبعا واحدهای نوسازی که شرایط فروش اقساطی دارند، در برابر واحدهایی که این شرایط را ندارند، از یک آپشن ویژه برخوردار و برای انتخاب از سوی خریداران، ارجح هستند.

 

شرایط جدید فروش اقساطی برای زوجین

به گزارش «دنیای اقتصاد»، بانک مسکن با تکیه بر مقررات موجود از ابتدای تابستان امسال قابلیت جدیدی هم برای زوجین ایجاد کرده که به واسطه آن امکان انتقال تسهیلات مشارکت مدنی به زوجین خریدار واحدهای ساخته شده با استفاده از تسهیلات ساخت نیز، فراهم شده است. پیش از این انتقال مانده تسهیلات ساخت به خریدار تنها در حالت انفرادی ممکن بود اما از ابتدای تابستان امسال، نه تنها شرایط تسهیلات در حالت انفرادی تسهیل شده، بلکه می توان در قالب قراردادهای فروش اقساطی، مانده وام ساخت واحدهای مسکونی را با سقف های بالاتری نسبت به حالت انفرادی، به زوجین انتقال داد و همان گونه که امکان استفاده از وام های اوراق و صندوق پس انداز مسکن یکم برای زوجین روی یک خانه فراهم است، انتقال تسهیلات ساخت به زوجین در قالب قرارداد فروش اقساطی نیز میسر شده است.

سقف تسهیلات زوجین از این محل نیز، مشابه تسهیلات بدون سپرده از محل خرید اوراق مسکن تعیین شده و در تهران، مراکز استان ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت و در نهایت در سایر مناطق شهری، ۱۰۰، ۸۰ و ۶۰ میلیون تومان است. بنابراین در تهران در صورتی که مانده اقساط تسهیلات ساخت یک واحد مسکونی ۱۰۰ میلیون تومان باشد، امکان تقسیط آن به صورت دو فقره وام ۵۰ میلیون تومانی برای زوجین متقاضی خرید آن واحد فراهم است و سند نیز طبق ضوابط به نام زوج و زوجه، توامان منتقل خواهد شد.

نرخ سود این مدل فروش اقساطی برای زوجین ۱۸ درصد و مدت بازپرداخت آن ۵ سال تعیین شده است. اگرچه مدت بازپرداخت آن در مقایسه با تسهیلات بدون سپرده از محل اوراق هفت سال کمتر و سود آن ۰.۵ درصد بیشتر است، اما با توجه به اینکه هیچ هزینه ای بابت خرید اوراق نمی پردازند یا شرایطی نظیر رسوب بخشی از تسهیلات به صورت سپرده برای آن در نظر گرفته نشده است، زوجینی که از عهده پرداخت اقساط این تسهیلات برمی آیند، عملا می توانند با هزینه کمتری از وام ۱۰۰ میلیون تومانی استفاده کنند. هزینه خرید اوراق برای تسهیلات از محل اوراق ۱۰۰ میلیون تومانی در حالت عادی حدود ۱۵ میلیون تومان است که در مدل فروش اقساطی، این هزینه به کلی حذف شده است.

به این ترتیب با تمهید اندیشیده شده برای تابستان امسال، زوجین نیز از یک امتیاز و آپشن ویژه برای تملک واحدهای نوساز و ترجیح آن به واحدهای چند ساله برخوردار شده اند.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir