بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : چهارشنبه 8 شهريور 1396      11:47

آیا رونق مسکن، صنعت را نجات می‌دهد؟

اقتصاد ایرانی: در شرایطی وزیر جدید کابینه دوازدهم امیدوار است ۱۲۰ رشته صنعتی دنباله رو صنعت ساختمان از طریق بخش مسکن فعال شود که افق بخش ساخت و ساز حداقل در بازه کوتاه مدت چندان روشن نیست.

به گزارش ایسنا، امید بهبود اوضاع صنعت از طریق بخش مسکن در حالی به عنوان یک راهکار مطرح می شود که کارشناسان معتقدند هیچ اقتصادی در درازمدت نمی تواند بر پایه بخش مسکن رشد کند؛ نمونه آن بحران اقتصادی در سال ۲۰۱۱ آمریکا و ۲۰۰۹ چین است که قصد داشتند از طریق بخش مسکن به رشد اقتصادی برسند.

محمد شریعتمداری، وزیر صنعت دولت دوازدهم یکی از راهکارهای رونق ۱۲۰ رشته صنعتی را چاره اندیشی برای رکود ساخت و ساز عنوان کرده، اما ظاهرا خارج شدن همه جانبه بخش مسکن از رکود کامل تا زمانی نامعلوم در هاله ای از ابهام قرار دارد. بخش مسکن ۴.۵ است که در رکود به سر می برد. البته نشانه ورود تدریجی به دوره پیش رونق دیده شده و به نظر می رسد راه فعال شدن ساخت و ساز به بافتهای ناکارآمد، حاشیه ای و فرسوده ختم می شود. با این وجود زمان تحقق این آرمان هنوز مشخص نیست.

بخش مسکن ۳۳ درصد از حجم اقتصاد کشور را در بر می گیرد و صنعت ساختمان ۱۲ درصد اشتغال مستقیم ایجاد می کند. البته آنچه به این حوزه اهمیت داده ارتباط پیشین با ۷۸ و ارتباط پسین با ۵۶ بخش اقتصاد و نیز ضریب انتشار آن است؛ بدین معنا که به ازای هر یک شغل در حوزه ساخت و ساز ۱.۲ شغل غیرمستقیم ایجاد می شود.

اهمیت بخش مسکن از این جهت بیشتر می شود که این کالا به عنوان یکی از اصلی ترین کالاها ۳۳ درصد از هزینه سبد خانواده های ایرانی را در بر می گیرد. از سوی دیگر به دلیل شرایط نه چندان مطلوب اقتصادی هم اکنون زمان انتظار خانه دار شدن ایرانی ها ۱۲ سال است که طرح جامع مسکن تلاش دارد در سال ۱۴۰۵ این زمان را به ۸ سال برساند اما قطعا ادامه ی رکود، سدی در مقابل تحقق این آرمان خواهد بود.

شاید تاثیر رکود مسکن را بتوان در رکود صنعت سیمان بیش از دیگر بخشها مشاهده کرد؛ چرا که در زمان رونق مسکن مهر، صنعت سیمان از شرایط مطلوبی در کشور برخوردار بود اما همه معادلات بعد از سال ۱۳۹۱ به هم ریخت. صنعت سیمان از یک طرف با کسادی تولید مسکن مواجه شده و از سوی دیگر با رکود پروژه های عمرانی دولتی. تعداد کارخانه ها نیز با رشد ۶۰ درصدی از ۳۷ واحد در سال ۱۳۸۳ به ۵۹ واحد افزایش یافته است، ۱۷ تا ۱۸ کارخانه نیز در حال احداث هستند که به دلیل اشباع بازار دیگر مجوز کارخانه جدید صادر نمی شود. همچنین بازارهای صادراتی در عراق و سوریه به دلیل جنگ از دست رفته است. به همین دلیل سال گذشته نعمت زاده وزیر سابق صنعت، معدن و تجارت یکی از راهکارهای بهبود وضعیت سیمان را استفاده از سازه های بتنی به جای فلز عنوان کرده بود.

دولت از سال ۱۳۹۴ با تجهیز طرف تقاضا تلاش هایی را برای رونق مسکن به کار گرفت. ابتدا وام های ۳۵ میلیونی خرید مسکن را به ۶۰ میلیون تومان افزایش داد، بعد وام زوجین را به ۱۶۰ میلیون تومان رساند و همین رقم را به بافت های فرسوده نیز اختصاص داد، سپس با پرداخت تسهیلات ۱۵۰ میلیون تومانی به ساخت مسکن موافقت کرد و در ادامه به شرکت های لیزینگ اجازه فعالیت مشروط بر عدم استفاده از منابع بانکی را داد.

با این که مسوولان بانک مسکن می گویند میزان تقاضا برای سپرده گذاری در صندوق پس انداز مسکن یکم در سال ۱۳۹۶ به میزان ۳.۲ برابر نسبت به سال ۱۳۹۴ افزایش یافته است، کارشناسان معتقدند این ارقام نمی تواند گپ ایجاد شده بین عرضه مازاد و تقاضای موثر را پر کند. به عبارت دیگر با توجه به مازاد ۴.۷ میلیون واحدی عرضه مسکن در کشور به این زودی ها نمی توان منتظر مشتری برای واحدهای نوساز بود. به همین دلیل نه تنها ساخت و ساز جدید توجیه اقتصادی ندارد بلکه انتظار جهش قیمت مسکن دور از ذهن است. هرچند قیمت مسکن شهر تهران در مردادماه سال جاری ۶.۱ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافته است.

اما آن چه که بخش مسکن را نسبت به ورود به فاز پیش رونق امیدوار می کند امضای طلایی «برجام» در پای توافقنامه هسته یی است. به اذعان موسسات تحلیلی اقتصادی، ایران در شرایط پسابرجام بزرگ ترین بازار بکر جهان به ارزش بیش از یک تریلیون دلار را در اختیار دارد. این زمینه ی خوبی برای ساخت و ساز در عرصه های عمران و مسکن فراهم می کند؛ چرا که در آینده احتمالا شاهد ورود شرکت های تجاری، اقتصادی و گسترش گردشگری خواهیم بود و به گفته ی مسوولان سونامی ورود گردشگران به ایران در راه است.

بخش مسکن حدود ۳۳ درصد از حجم اقتصاد کشور را در بر می گیرد که نقشی اساسی در تولید ناخالص داخلی محسوب می شود. به همین جهت برای دستیابی به معیارهای توسعه پایدار در این بخش ضمن این که باید شاخص های کیفیت در آن مورد توجه قرار گیرد، تعادل بخشی در آن از اهمیت ویژه ای برخوردار است؛ تعادلی که بعضا در کشور رعایت نمی شود. به طور مثال در حالی که نیاز کشور در بخش واحدهای کوچک و میان متراژ با قیمت پایین است، عمده سرمایه گذاری در بخش واحدهای لوکس صورت گرفته که منجر به حبس سرمایه ۴.۷ میلیارد دلاری از طریق ۴.۷ میلیون مسکن خالی و نیمه خالی شده است.

اما بررسی بازار مسکن شهر تهران طی پنج ماهه نخست سال جاری حاکی از رشد ۵۰ درصدی خرید و فروش واحدهای مسکونی ۱۶ تا ۲۰ سال است که می تواند ناشی از تجهیز زوجهای خانه اولی به تسهیلات مسکن یکم باشد. با وجودی که از دو سال قبل تا کنون وام مسکن به سقف ۱۶۰ میلیون تومان رسیده این رقم برای خرید واحدهای نوساز در تهران کافی نیست اما می تواند به بازار واحدهای قدیمی ساز برسد.

در پنج ماهه ابتدای سال جاری، سهم خانه های ۱۶ تا ۲۰ سال نسبت به کل معاملات مسکن به ترتیب ۱۱.۸، ۱۲، ۱۱.۵، ۱۲.۱ و ۱۱.۷ درصد بوده که به طور میانگین با رشد ۵۰ درصد نسبت به واحدهای مشابه در سال قبل همراه شده است.

همچنین بازار واحدهای بیش از ۲۰ سال مقداری نسبت به پنج ماهه نخست سال گذشته رونق گرفته و تعداد معاملات این گروه از آپارتمانها ۲۳.۷ درصد نسبت به زمان مشابه سال گذشته افزایش یافته است.

این شرایط بازتاب کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی در پایان سال ۱۳۹۱، تغییر رفتار طرف تقاضا و تحولات پیش بینی نشده بازار مسکن تهران است و می تواند افق پیش روی سرمایه گذاری در بخش عرضه را مشخص کند. شرایط جدید نشان می دهد با اینکه تمایل مشتریان به خرید واحدهای مسکونی نوساز است، حباب قیمت مسکن به عنوان عاملی بازدارنده در راه تحقق این هدف عمل می کند. با این حال انبوه سازان می توانند با تولید واحدهای نوساز در استطاعت، روند پیش رونق مسکن را تسریع کنند.

مشتریان خانه اولی می توانند هدف این بازار باشند. تا نیمه تیرماه سال جاری ۱۸۸ هزار نفر در کل کشور برای دریافت تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم ثبت نام کرده اند که ۱۰ هزار و ۲۰۸ نفر موفق به دریافت وام شده اند. لذا تعداد قابل توجهی زوج مجهز به تسهیلات ۱۲۰ تا ۱۶۰ میلیون تومان در آینده مشتریان بالقوه خرید مسکن قدیمی ساز یا نوساز کوچک متراژ خواهند بود.

بررسی فروش واحدها بر اساس متراژ نیز حاکی از آن است که برای پنجمین ماه پیاپی واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر با سهم ۱۵.۴ درصد دارای بیشترین مشتری بوده و واحدهای دارای زیربنای ۷۰ تا ۸۰ و ۵۰ تا ۶۰ متر به ترتیب با سهم ۱۳.۷ و ۱۲.۹ درصد در رتبه های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع ۵۰.۹ درصد از معاملات را به خود اختصاص دادند.

مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری می گوید: وجود ۲.۶ میلیون مسکن خالی در کشور نشان می دهد که انبوه سازان تا کنون راه را اشتباه رفته اند. لذا باید از این به بعد در سرمایه گذاری دقت کنند. قطعا بافت فرسوده بهترین نقطه برای سرمایه گذاری است؛ زیرا مخاطبان مسکن در استطاعت در محدوده های بافت فرسوده زندگی می کنند که با توجه به تسهیلات هشت درصد قطعا توانمند می شوند.

محمدسعید ایزدی، تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی با سود ۸ درصد در بافت فرسوده را فرصتی کم نظیر برای انبوه سازان و خریداران مسکن دانسته و بیان می کند: ساز و کاری که این مصوبه در نظر گرفته تضمین فروش برای انبوه سازان فراهم می کند؛ زیرا با توجه به سود هشت درصد قطعا تقاضا برای خرید این واحدها بالا می رود. انبوه سازی که می خواهد در این بافتها پروژه ای را شروع کند با استفاده از سرمایه گذاری خرد از طریق مالکین وجوهی دریافت می کند، خودش هم پولی می گذارد و اگر دو سپرده ۴۰ میلیون تومانی در بانک بگذارد ۱۶۰ میلیون تومان وام با سود هشت درصد دریافت می کند که در تاریخ ایران بی سابقه است.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir