قفل مسکن بر دروازه‌های اقتصاد امریکا
اقتصاد ایرانی: اگر در یک شهر ساحلی مانند نیویورک، بوستون، سانفرانسیسکو ساکن هستید، حتما متوجه این قضیه شده اید که هزینه مسکن سر به فلک کشیده است. این بحران مسکن اتفاقی به وجود نیامده است، بلکه مقررات محدود کننده و رو به افزایش استفاده از اراضی در نیم قرن گذشته این معضل را تشدید کرده است.
اما آنچه به نظر بحران مسکن محلی می آید، در واقع بیشتر هشداری برای یک بحران ملی است. محدودیت های استفاده از اراضی، مانعی مهم بر سر راه رشد اقتصادی در ایالات متحده هستند.
در طول ۵۰ سال گذشته رشد تدریجی قوانین دست و پاگیر، درآمد و رشد تولید ناخالص داخلی شهرهای امریکا را به طرز حیرت آوری به ۵۰ درصد کاهش داده است. تحقیقات نشان داده است، بدون این قوانین، اقتصاد امروز ایالات متحده امریکا ۹ درصد بزرگ تر می بود. این بدان معناست که به طور میانگین هر کارگر امریکایی می توانست سالانه ۶۷۷۵ دلار اضافه بر درآمد عادی سالانه خود داشته باشد.
در بخش اعظمی از قرن بیستم کارگران به مناطقی مهاجرت می کردند که صنایع و به دنبال آن فرصت های کاری و اقتصادی در حال رشد و ظهور بودند. این خود محرکی برای رسیدن به رفاه امریکایی بود. کارگران کشاورز از حومه ها به شهرهای پررونقی مانند پیتسبورگ و دیترویت نقل مکان می کردند. در مهاجرت بزرگ 6 میلیون مهاجر آفریقایی-امریکایی جنوب را به مقصد شغل های کارخانه یی در شهرهایی مثل شیکاگو و بوفالو ترک کردند.
چه چیزی این امکان را برای جابه جایی به مکان هایی با مشاغل پردرآمد با قابلیت افزایش استانداردهای زندگی خانواده های امریکایی فراهم می کرده است؟ پاسخ: مسکن مقرون به صرفه.
امروزه این محرک رفاه در هم شکسته است. شرکت های مالی و «های تک» در شهرهایی مانند نیویورک، بوستون، سیاتل و سانفرانسیسکو به دلیل هزینه بالای مسکن به سختی نیروی کار جدید استخدام می کنند. وقتی یک کارگر بیکار ساکن در دیترویت شغلی با درآمد مناسب در سانفرانسیسکو پیدا می کند، غالبا نمی تواند هزینه مسکن را در آن جا فراهم آورد.
ساخت و ساز جدید مسکن در شهرهایی با پویایی بالای اقتصادی در امریکا با هزینه های نظارتی رو به رشد، تاخیر و مخالفت های جدی از طرف مالکان همسایه رو به رو می شود. از دهه ۷۰ میلادی، انقلاب حقوق مالکیت که برخی منتقدان آن را «نیمبیسم» می نامند، گسترش سهام مسکن جدید را به مقدار زیادی کاهش داده است، به خصوص در شهرهایی که اقتصاد به قوی ترین شکل خود وجود دارد.
سیلیکون ولی، بخشی از بیشترین نیروی کار و پردرآمدترین مشاغل را در این منطقه در دست دارد، اما به طور قابل ملاحظه یی به علت مقررات مربوط به نحوه استفاده از اراضی کم تراکم است. محوطه پارکینگ هم سطح، ساختمان های یک طبقه و طرح های ناکارآمد اراضی همچنان به شکل قابل توجهی رایج هستند و دلیل آن محدودیت های تقسیم بندی قانونی است. ساخت هر ساختمانی که از سه طبقه بلندتر باشد، حتی در پارکینگ های روباز در کنار ایستگاه قطار با اعتراض مالکان محلی مواجه می شود و وقتی که پروژه یی تایید شود، با یک سری از درخواست ها و دادخواهی ها مواجه می شود که می تواند کار را به مدت چند سال به تعویق بیندازد. تشکیل پرونده برای ثبت درخواست ها به طرز شگفت انگیزی ساده و ارزان و به صورت ناشناس قابل اجراست. این قضیه به طور اساسی به هر یک از همسایگان این اجازه را می دهد که با هر پروژه جدیدی مخالفت کنند، بدون در نظر گرفتن اینکه آن پروژه تا چه اندازه می تواند، خوشایند باشد. مثل این می ماند که شرکت تولید کننده تلفن همراه بلک بری حق رای مخالف علیه شرکت هم حرفه خود اپل را برای تولید یا فروش محصول جدیدش داشته باشد.
در مورد پروژه مسکن ترژر آیلند در سانفرانسیسکو که الگویی از گسترش پایدار با ۱۵ سال بررسی برنامه ریزی و مشارکت اجتماعی است، یک شکایت به مدت ۳ سال جریان ساخت و ساز را متوقف کرد.
برای بدتر کردن اوضاع، قوانینی که با حسن نیت وضع می شوند، اغلب اوقات توسط همسایه ها برای تاخیر بیشتر پروژه ها استفاده می شوند. قانون کیفیت محیط زیست کالیفرنیا برای مثال جهت حفاظت از مناطق سرسبز از آلودگی و فرسایش ناشی از پروژه های بزرگ صنعتی از قبیل پالایشگاه ها و نیروگاه های جدید نوشته شد. امروزه اصلی ترین اثر آن را بر گرانی مسکن شهری می بینیم. این موجب شده است که میلیون ها دلار هزینه اضافی به قیمت زمین مورد نیاز افزوده شود که هم اکنون پارکینگ روباز خالی در خیابان مارکت واقع در مرکز شهر سانفرانسیسکوست.
تپه ها، سواحل و پارک های خلیج سانفرانسیسکو از جاذبه های این منطقه هستند. با این حال، زمین هایی که از آنها به درستی استفاده نمی شوند، به مقدار کافی در هسته شهر وجود دارند به گونه یی که تعداد واحد های مسکن می توانست تا حد زیادی بدون هیچ ضرری به امکانات طبیعی منطقه افزایش پیدا کند. در واقع ما از پراکندگی حومه شهر نامحدود مانند هوستون با تمام پیامدهای منفی طبیعی اش طرفداری نمی کنیم. ما از ساخت و ساز روی زمین پارکینگ های روباز موجود یا زمین هایی با ساختمان های یک طبقه در نزدیکی ترابرد و نه در پارک گلدن گیت حرف می زنیم. محدودیت های مشابه در شهرهای دیگری وجود دارند که از لحاظ اقتصادی با پتانسیل هستند. شاخص قانون استفاده از اراضی اقامتی وارتون نشان می دهد که قوی ترین اقتصادهای امریکا نیز در مناطقی واقع شده اند که ساخت مسکن جدید در آن مناطق با بیشترین مشکلات رو به روست. مسکن بیشتر در ناحیه یی مانند سیلیکون ولی یا بوستون، درآمد و استاندارد های زندگی کارگران امریکایی را در سراسر کشور بالا می برد. هزینه یی که کشور برای مقررات مسکن بسیار سخت در شهرهایی با نیروی کار و دستمزد بالا در تولید ناخالص فراموش شده داخلی باید بپردازد، ۱.۴ تریلیون دلار است. این رقم معادل از دست دادن تولید ناخالص داخلی ایالت نیویورک است. به علت هزینه مسکن فوق العاده گران نشات گرفته از این قوانین و مقررات، شرکت های نوپا در سیلسکون ولی به اندازه یی که باید رشد نمی کنند و کسب و کار جدید تولید نمی شود. این به معنی رشد اقتصادی آرام تر، موقعیت شغلی کمتر و درآمد کمتر در سراسر امریکاست.
برای حل این مساله، دولت فدرال یا ایالات باید مانع شهرداری ها از وضع قوانین ناعادلانه استفاده از اراضی برای جلوگیری از تازه واردین شوند. به عنوان مثال، مجلس قانونگذاری کالیفرنیا در حال مناظره بر سر لایحه یی است که می تواند به مقدار زیادی قدرت شهرداری ها را در تاخیر پروژه های مسکن شهری مطابق با برنامه یی خاص و استانداردهای محیطی محدود کند.
محدودیت های مسکن همچنین اهمیت حیاتی سرمایه گذاری در شبکه های منطقه یی حمل و نقل عمومی را که با بازارهای مشاغل پردرآمد در نواحی کم هزینه از لحاظ مسکن پیوند می خورد، پررنگ تر کرده است. برای مثال قطار سریع السیری که هم اکنون در دست ساخت در کالیفرنیاست، شهرها را در سنترال ولی (ساکرامنتو-مادستو-فرزنو-بیکرزفیلد) به مشاغل پردرآمد در خلیج سانفرانسیسکو متصل می کند. این به تعدادی از کارگران این اجازه را می دهد که از اقتصاد قوی سانفرانسیسکو در عرض یک شب بدون تغییر در عرضه مسکن موجود در خلیج سانفرانسیسکو سود بالایی ببرند.
فواید این سرمایه گذاری ها در دیگر کشور ها به وضوح دیده می شوند. شهرهای متروپولیتن مثل لندن و توکیو مصداق این موضوع هستند. هزینه مسکن در این شهرها به طور قابل توجهی بالاتر از میانگین درآمد انگلیسی ها و ژاپنی هاست. اما به کمک شبکه حمل و نقل عمومی، کارگران دسترسی فوق العاده یی به مراکز پویای اقتصادی پیدا می کنند. در واقع، اقتصاد بریتانیا و ژاپن به دلیل شبکه حمل ونقل به طرز قابل ملاحظه یی بزرگ تر است. مذاکرات بسیاری در واشنگتن در مورد هزینه یی که رشد اقتصادی برای قوانین و محدودیت ها می پردازد، وجود دارد. مقررات منع استفاده از زمین در پویاترین بازار کار امریکا، هزینه های آشکار بالایی بر دوش رفاه اقتصادی کشورشان می اندازد.
اصلاح کردن این محدودیت ها از طریق سیاست های رشد هوشمند، خود سیاستی است که باید در نظر هر دو حزب دموکرات و جمهوری خواه خوشایند باشد. نخستین ذی نفعان هم کارگران و طبقه متوسط امریکا هستند.
