پادزهر خانه‌های خالی
اقتصاد ایرانی: بررسی وضعیت خانه های خالی در سال های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ حاکی از آن است که نرخ واقعی خانه های خالی در این ۱۰ سال به طرز چشمگیری افزایش یافته است؛ به گونه ای که نرخ خانه های خالی کشور از رقم درصد در سال ۱۳۸۵ و حدود ۶۳۳ هزار واحد خالی، به ۸.۳ درصد در سال ۱۳۹۰ و حدود ۱.۶ میلیون واحد خالی و ۱۱.۳ درصد در سال ۱۳۹۵ و حدود ۲.۶ میلیون واحد خالی رسیده است. این ارقام، مربوط به آماری است که چندی پیش وزارت اقتصاد منتشر کرد.
به گزارش خبرآنلاین، این روند افزایشی در شرایطی است که تعداد واحدهای مسکونی کشور طی این دوره با متوسط رشد سالانه معادل ۳.۷ درصد از ۱۵ میلیون واحد مسکونی در سال ۸۵ به ۱۹.۹ میلیون واحد در سال ۹۰ و ۲۲.۸ میلیون واحد واحد در سال ۹۵ افزایش یافته است.
استان تهران با دارا بودن سهمی معادل ۱۹ درصد از کل خانه های خالی در سال ۹۵ با حدود هزار۴۹۰ واحد مسکونی خالی، رتبه نخست کشور از این بابت را به خود اختصاص داده است. نرخ خانه های خالی استان تهران در سال ۹۵ معادل ۱۱.۶ درصد و حدود ۰.۳ واحد درصد بالاتر از میزان کشوری آن است.
همچنین استان های اصفهان، خراسان رضوی، فارس، آذربایجان شرقی، البرز و خوزستان شش استانی هستند که با دارا بودن مجموع ۳۹ درصد از کل خانه های خالی کشور در سال ۹۵ پس از استان تهران در رتبه های بعدی استان های دارای بیشترین خانه های خالی قرار دارند.
استان های ایلام، کهگیلویه و بویر احمد و خراسان شمالی به ترتیب در رتبه های پایین ترین سهم خانه های خالی از کل کشور قرار می گیرند ضمنا نرخ خانه های خالی تمامی این استان ها پایین تر از نرخ متوسط کشوری یعنی ۱۱.۳ درصد است.
کل موجودی مسکن در کشور
طبق آمار ارائه شده توسط مرکز آمار ایران، طی سال های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ جمعیت کشور از ۷۵.۱ به ۷۹.۹ میلیون نفر و تعداد خانوار از ۲۱.۱ میلیون نفر به ۲۴.۱ میلیون نفر رسیده است. این افزایش جمعیت و افزایش تعداد خانوار به معنای افزایش تقاضای مسکن است. اگر هر خانوار به میزان یک مسکن تقاضا داشته باشد، میزان تقاضای ناخالص کل مسکن به تعداد خانوارها خواهد بود.
از سوی دیگر، بین سال های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ سهم خانوارهای دارای مسکن ملکی در کشور از ۶۲.۷ درصد به ۶۰.۶ درصد و نیز تعداد واحدهای مسکونی معمولی (بدون احتساب خانه های خالی) از ۱۹.۹ میلیون به ۲۲.۸ میلیون واحد رسیده است. بدین ترتیب با کسر تعداد واحدهای مسکونی که در ملکیت افراد است، به میزان ۸.۶ میلیون خانوار صاحب مسکن ملکی نیستند.
کل موجودی مسکن کشور در سال ۹۰ حدود ۲۱ میلیون و ۶۶۳ هزار واحد بوده که با ۱۷ درصد رشد به ۲۵ میلیون و ۴۱۲ هزار واحد در سال ۹۵ رسیده است. در مقابل، آمار خانه های خالی از یک میلیون و ۶۶۳ هزار واحد در سال ۹۰ به ۲ میلیون و ۵۸۷ هزار واحد در سال جاری افزایش یافته و حدود ۵۵ درصد رشد کرده است.
چند دلیل برای رشد خانه های خالی
برآوردهای کارشناسی از وضعیت خانه های خالی و کل موجودی مسکن در کشور برگرفته از نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵ بیانگر آن است که هم اکنون بازار مسکن از یک بیماری پنهان رنج می برد که می تواند از انحراف سرمایه های ساختمانی و حبس آنها در خانه های خالی از سکنه نشات گرفته باشد.
تحلیلگران اقتصادی در خصوص دلایل افزایش تعداد خانه های خالی از دیدگاه تقاضا عنوان می کنند؛ پایین بودن قدرت خرید متقاضیان مسکن، عامل مهم و تعیین کننده است. دومین دلیل از نگاه آنها، افزایش شاخص ضریب جینی است که نابرابرتر شدن توزیع درآمد را به دنبال داشته و در نتیجه قدرت خرید خانوارهای کم درآمد و میان درآمد با کاهش مواجه شد.
همچنین نرخ رشد اقتصادی پایین، کاهش شدید درآمد سرانه، بالا بودن نرخ تورم و آهنگ نزولی پس انداز خانوارهای کم درآمد و متقاضیان مسکن، مهم ترین موانع موجود برای کاهش تقاضای موثر مسکن بوده است. در این میان، واحدهای مسکونی شبه خالی (خانه دوم) سهمی بیش از ۷ درصد کل ذخیره مسکن را به خود اختصاص داده است.
تحلیلگران بازار مسکن از دیدگاه عرضه نیز دلیل افزایش تعداد خانه هالی خالی را میزان ساخت وساز و سرمایه گذاری در بخش مسکن متاثر از قیمت مسکن می دانند؛ به طوری که در دوره های افزایش جهشی قیمت مسکن، سازندگان مسکن به دلیل کسب سود قابل توجه، اقدام به توسعه و گسترش قابل توجه سرمایه گذاری و تولید مسکن می کنند که با فرض تداوم یا تکرار جهش قیمتی صورت می گیرد.
در همین حال، در بخش عرضه واحدهای لوکس و بزرگ متراژ که ویژگی های قیمت و مساحت و سایر مشخصات آنها با جنس تقاضای مصرفی در بازار مسکن متضاد است، واحدهای مسکونی مورد اشاره با تصور انتظار روند قبلی ساختار تقاضای سفته بازی تولید شده و تحول بازار مسکن پدیده جدیدی است که در برنامه های سازندگان مدنظر قرار نگرفته و افزایش قابل ملاحظه واحدهای مسکونی خالی را در پی داشته است.
پادزهر خانه های خالی
بررسی ها نشان می دهد تصفیه بازار مسکن از خانه های خالی، به یک بسته راهکار ترکیبی نیازمند است؛ به این معنا که راهکارهای تک نسخه ای برای مواجهه و رساندن تعداد خانه های خالی به سطح متعارف جواب گو نخواهد بود و باید متناسب با این که خانه های خالی در هر استان چه ویژگی ها، چه حجم و چه شرایطی دارد، نسخه مربوط به هر شهر یا هر استان به صورت بومی تهیه و اجرا شود.
بسیاری از کارشناسان و تحلیلگران اقتصاد مسکن معتقدند یکی از مهم ترین ابزارهای کنترل و جلوگیری از افزایش تعداد خانه های خالی در بازار مسکن، استفاده از ابزارهای مالیاتی است. در برخی از کشورها برای تنظیم بازار مسکن و تصفیه آن از آمار بالای خانه های خالی، اخذ مالیات از مالکان این آپارتمان ها را در دستور کار خود قرار داده اند؛ راهکاری که اگرچه در ایران مطالعات زیادی در مورد آن انجام شده، اما تاکنون به دلایل زیادی از اجرا باز مانده است.
مالیات بر خانه های خالی در حال حاضر مصوبه مجلس را هم دارد و به گفته وزارت اقتصاد، همکاری وزارت راه و شهرسازی برای ایجاد سامانه ملی اسکان را می طلبد. با این حال، وزیر راه وشهرسازی تاکید دارد: مسوول این سامانه، سازمان امور مالیاتی است و وزارت راه وشهرسازی نیز در اجرای این طرح به آنها کمک خواهد کرد.
عباس آخوندی در پاسخ به این سوال که عدم راه اندازی سامانه خانه های خالی از سکنه موجب برخی انتقادها شده است و حتی برخی تهدید به شکایت در این باره کرده اند، عنوان کرد: معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه وشهرسازی در حال پیگیری راه اندازی سامانه دریافت مالیات از خانه های خالی از سکنه است، بنابراین این معاونت درحال پیگیری این موضوع از سازمان امور مالیاتی است.
وی با تاکید بر این که سامانه طرح دریافت مالیات از خانه های خالی از سکنه به زودی به مرحله اجرایی می رسد، گفت: اجرایی شدن این طرح در حال پیگیری است و سامانه شناسایی این واحدها تهیه شده است.
این در شرایطی است که احمد توکلی، نماینده سابق مجلس با انتقاد از تعلل دولت در راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور، تاکید کرد: با این کار هر سال چند صد میلیارد تومان مالیات خانه های خالی به خزانه ریخته می شد و با عمل نکردن به این مصوبه خسارت سنگینی به دولت و مردم اجاره نشین وارد شده است.
رییس دیده بان عدالت و شفافیت با اشاره به این که شفافیت مقدمه حذف فساد است، گفت: وزارت مسکن و شهرسازی باید به مصوبه قانونی مبنی بر راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور برای فراهم شدن امکان اخذ مالیات از خانه های خالی زودتر عمل کند.
به اعتقاد وی، زمانی که برای خانه های خالی مالیات وضع شود، صاحبان آن ها انگیزه پیدا می کنند تا واحدهای مسکن خالی خود را برای اجاره عرضه کنند.
