بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : سه شنبه 1 خرداد 1397      12:56

بیم‌ها و امیدهای بازار مسکن در سال ۹۷

اقتصاد ایرانی: نگاهی به آمارهای منتشرشده در حوزه مسکن در دو ماه نخستین سال ۹۷ حکایت از افزایش قیمت مسکن البته نه با آهنگ رشد ماه های قبل دارد، اما همین آمارها بیانگر کاهش شدید معاملات در ماه فروردین و احتمالا اردیبهشت امسال است.

همین دو شاخص گویای این مطلب است که فروشندگان بدون توجه به کشش بازار و به امید یا توهم جهش قیمت در بازار مسکن سعی در بالا بردن قیمت پیشنهادی خود دارند. خریداران نیز به موضوع افزایش قیمت به دیده تردید می نگرند و به نوعی از خرید پا پس کشیده اند، چرا که گمان می کنند قیمت ها دچار حباب شده است و این شرایط خیلی دوام نخواهد آورد.

کارشناسان از همان دی ماه سال گذشته که استقبال خریداران با افزایش قیمت های پیشنهادی از سوی فروشندگان مواجه شد، رکود تورمی در بازار مسکن را پیش بینی کردند.

به گزارش تعادل، نگاهی به سطح درآمد دهک های پایین و میانی و حتی میانی رو به بالای جامعه، وضعیت اشتغال و نرخ بیکاری و... به خوبی نشان می دهد که از طرف تقاضا خیلی نمی توان به رونق بازار مسکن دل بست و تداوم روند فعلی به احتمال زیاد فروشندگان را وادار خواهد کرد تا از توهم قیمتی خارج شوند و اگر به واقع فروشنده هستند، شرایط عرضه خود را با بودجه و توان متقاضیان هم سطح کنند و الا تردید خرید در سمت تقاضا به حدی بالا خواهد رفت که بازار مسکن چاره یی جز رکود نخواهد داشت، به ویژه اینکه آمار ۲.۵ میلیون خانه خالی و افزایش چشمگیر اخذ پروانه های ساختمانی در شش ماه گذشته خود موید افزایش عرضه نسبت به تقاضا است و بیشتر نیز خواهد شد.

خرداد بازار مسکن رونق می گیرد؟

در همین رابطه، بیت الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن با انتقاد از تحلیل های شگفت انگیز برخی از کارشناسان مسکن در خصوص ادامه رکود در بازار مسکن گفت: براساس برآوردهای انجام گرفته مشخص شد که باید از شهریورماه ۹۶ بازار وارد فاز رونق نسبی مسکن شده و تا پایان سال ۹۷ این مرحله ادامه داشته باشد. این مورد در شهریورماه سال گذشته روی داد.

ستاریان افزود: بدون تردید کاهش معاملات در یک ماه اخیر نمی تواند رونق مسکن را زیر سوال ببرد؛ و ماه های آتی این کاهش را جبران خواهد کرد و پیش بینی می شود که از خردادماه بازار مسکن خیز ملایمی داشته باشد و با رشد محسوسی تا پایان سال روبرو شود.

این استاد دانشگاه گفت: خروج امریکا از برجام باعث خواهد شد در سال ۹۸ نیز شاهد رونق مسکن ادامه داشته باشد. تجربه نشان داده در زمان تنش های سیاسی تنها بازار مورداطمینان سرمایه گذاران بازار مسکن است و ازآنجایی که مولفه های رونق مسکن شامل افزایش سرمایه گذاری، افزایش حضور تقاضا و افزایش تولید است، در ماه های آتی با افزایش یک مولفه از مولفه های ذکرشده بازار مسکن وارد مرحله رونق خواهد شد.

مسکن در انتظار تقاضای واقعی

ستاریان با اشاره به اینکه محاسبات انجام شده نشان می دهد در حال حاضر تنها ۳۰ درصد از تقاضا وارد بازار پرس جو برای معامله شده اند، گفت: هم اکنون با توجه به نقدینگی های موجود تقاضای واقعی در بازار حاضر حدود ۶۵ درصد است که از این رقم حدود ۲۵ درصد، بازار مسکن را به علت گرانی ترک خواهند کرد. این کارشناس مسکن گفت: بنابراین می توان گفت، بازار تابستانی مسکن پذیرای ۴۰ درصد از نقدینگی های خواهد بود که این ۴۰ درصد در بازار واقعی و بطور حتم در معاملات آنها نهایی خواهد شد.

وی بابیان اینکه طی سال های رکود بازار مسکن دچار کسری شدید شده است، گفت: زمانی که یکی از مولفه های رونق یعنی افزایش معاملات خرید افزایش یابد، سرمایه گذاری ها در بازار ارتقا یافته و نمودار ساخت وساز رشد خواهد داشت.

این استاد دانشگاه گفت: با وجود اتفاقات ناگوار مرتبط با برجام (مانند افزایش نوسانات ارز و خروج برخی از شرکت های معتبر از بازار اقتصادی ایران)، یک اتفاق خوب دامن بازار مسکن به عنوان پیشران اقتصادی را خواهد گرفت و آن هم حضور نقدینگی های موثر در این بازار است.

وی گفت: با تداوم شرایط کنونی بازار ارز، بازارهای داخلی از جمله مسکن رونق گرفته و به اقتضای آن بازار های اقتصادی کشور نسبت به سال های گذشته شاهد رشد نسبی خواهند بود.

مسکن در رکود، احتکار یا احتیاط؟

در همین رابطه، ایمان رفیعی، کارشناس ساخت وساز بابیان اینکه در روزهای پس از التهابات شدید نرخ ارز و سیاست ناگهانی دولت مبنی بر تک نرخی کردن قیمت ارز، تقریباً بیشتر بخش های فعال و نیمه فعال اقتصاد درنتیجه این شوک عمیق توقف کردند، گفت: ممنوعیت معامله دلار در خارج از سیستم مصوب دولت موجب کاهش شدید جریان ورود و خروج کالا و نقدینگی در بسیاری از صنایع شد.

رفیعی افزود: افزایش شدید قیمت دلار در بازارهای غیررسمی، موجب افزایش غیررسمی قیمت های مسکن در قالب نداشتن موجودی، عدم عرضه و ایجاد بازار سیاه و نیاز کاذب شد. مسکن که به صورت چندجانبه با قیمت ارز در ارتباط است، بخش قابل توجهی از قیمت نهایی خود را تحت تاثیر بازار ارز تعیین می کند.

این کارشناس ساخت وساز گفت: در شرایط به شدت نامتعادل و بی ثبات کنونی، بخش قابل توجهی از سرمایه نقدی موجود در بازار به سرعت جذب بازار طلا و ارز شد تا حدی که قیمت سکه تقریباً دو برابر شده است.

وی بابیان اینکه بی اعتمادی به پول ملی به دلیل کاهش پی درپی ارزش آن، انگیزه متقاضیان مسکن را برای پس انداز کاهش داده است، گفت: در حال حاضر متقاضیان در یک دور بی انتها در مثلث افزایش پس انداز، کاهش ارزش پول و افزایش قیمت قرار دارند که عملاً موجب کاهش معنادار متقاضیانی خواهد شد که به امید خانه دار شدن اقدام به پس انداز درآمد خود می کنند.

رفیعی گفت: هرچقدر ارزش ریالی و ارزبری کالایی بیشتر باشد، دیرتر تحت تاثیر نوسانات بازار قرار می گیرد و از طرف دیگر هم زمان بیشتری برای رسیدن به ثبات قیمت لازم دارد.

وی با اشاره به اینکه یکی از نخستین واکنش هایی که در مقابل این تلاطم بازار می توان انتظار داشت، عدم تمایل مالکان به عرضه مسکن تا زمان تثبیت قیمت ها است، گفت: در خلال شروع نوسانات تا تثبیت بازار بعضاً شاهد رفتارهای هیجانی هم از سمت خریداران و هم از سمت فروشندگان هستیم؛ اما روند کلی مورد انتظار عدم عرضه از سمت تولیدکننده تا زمان توقف نوسانات است.

خودداری موقت خریداران

این کارشناس ساخت وساز افزود: خودداری خریداران به دلیل نوسانات هیجانی بازار یکی دیگر از دلایل کندی معاملات مسکن در زمان حال است. به دلیل تغییر پی درپی نرخ ها و سردرگمی بازار، دسته یی از خریداران ترجیح می دهند خود را از هیجان زدگی بازار کنار بکشند و تا زمان تثبیت نرخ ها اقدام به معامله نکنند.

وی گفت: برای همین شاهد بودیم در فروردین ماه، بازار اجاره تحت تاثیر هیجانات ارقام نامعقولی ثبت کرد اما در حال حاضر مالکان معقول تر رفتار می کنند.

این کارشناس ساخت وساز افزود: کاهش ساخت وساز از دیگر تبعات ناشی از نوسانات شدید در بازارهای مالی است که آثار خود را در درازمدت نشان می دهد. زمانی که نوسان نرخ ها بالاست و تورم به سرعت بالا می رود، نقدینگی موجود در دست مردم به سمت بازارهای سهل الوصولی مثل طلا و ارز با نرخ بازده و سرعت نقد شوندگی بالا سرازیر می شود که سرعت گردش پول در آن بسیار بالاست. رفیعی گفت: در این شرایط مطمئناً بازارهایی مثل مسکن که نیاز به سرمایه گذاری بالایی دارد و سرعت گردش پول در آن به نسبت سایر بازارها پایین تر است دچار کمبود میزان سرمایه گذاری می شود. وی گفت: مجموع عوامل مذکور موجب بروز رکود مضاعف در بخش مسکن که چند سالی است گریبان گیر اقتصاد ایران شده است، هستند. طبیعی است تا زمانی که مسکن مجدداً جایگاه خود را در این بازار پرتلاطم پیدا کند و قیمت ها به تناسب برسند، شاهد کمبود عرضه و تقاضا خواهیم بود.

کسادی بازار مسکن موقتی است

در همین زمینه سجاد فروغی، کارشناس مسکن بابیان اینکه یکی از اصلی ترین دلایل بروز رکود کم بودن تقاضا نسبت به عرضه است، گفت: زمانی که افراد یک جامعه تقاضای خود را نسبت به کالا و خدمات بنگاه ها کاهش می دهند، تولیدکننده مجبور است برای جلوگیری از ضرر میزان تولید خود را کم کند. در واقع کاهش سطح تولیدات یک جامعه در یک بازه زمانی مشخص از نشانه های بروز رکود است.

فروغی افزود: از طرفی همانطور که نمی توانیم گرانی موقت چند کالا را تورم بنامیم، نمی توانیم به کسادی موقت در چند حوزه، به چشم رکود اقتصادی نگاه کنیم. هر بازار شرایط مخصوص به خود را دارد و ممکن است در مواقعی با کسادی روبرو شود؛ اما تداوم این کسادی منجر به رکود می شود. وی بابیان اینکه رکود یکی از مراحل چرخه های تجاری است، گفت: به گفته تحلیل گران حرفه یی رکود مسکن دارای چهار مرحله رونق، اوج یا دوران طلایی، رکود و بحران است. همواره پس از چرخه رکود، رونق یا رشد اقتصادی به وجود می آید. البته برعکس این نیز صادق است. پس از گذراندن دوره رونق، اقتصاد با کسادی و رکود مواجه می شود. این مراحل مانند یک چرخه در اقتصاد شکل می گیرند و تکرار می شوند.

فروغی گفت: صحت و سقم این تحلیل ها را می توان به چشم در بخش مسکن مشاهده کرد. اگرچه بازار مسکن طی سال های ۹۲ تا ۹۵ دچار رکود عمیق بوده است، در سال ۹۶ دچار رونق نسبی شده و در اوایل سال ۹۷ تقریباً در حال خروج کامل از رکود است.

این کارشناس مسکن با انتقاد از تحلیل های نادرست در خصوص ادامه رکود مسکن در سال جاری گفت:

در مطالعات اقتصادی حوزه مسکن برای بررسی دوره های رونق و رکود از متغیرهای مختلفی از جمله نوسان بازارهای موازی، قیمت تمام شده، ارزش افزوده، پروانه های ساختمانی یا میزان سرمایه گذاری در بخش مسکن استفاده می شود. با وجود این، به نظر می رسد، بهترین متغیر واقعی نشان دهنده رونق یا رکود در بخش مسکن میزان سرمایه گذاری در ساختمان های شروع شده توسط بخش خصوصی و حجم معاملات است.

وی گفت: از آنجایی که عمده سرمایه گذاری و ساخت وسازهای بخش مسکن در ایران توسط بخش خصوصی صورت می گیرد؛ و در ماه های آتی این میزان به رقم قابل توجهی رسیده است، می توان انتظار داشت عرضه بیشتر می تواند رونق بیشتر معاملات را به دنبال داشته باشد.

نشانه های رونق در بازار

فروغی تاکید کرد: با ظهور نشانه های رونق، سرمایه گذاری جدید در بخش مسکن افزایش می یابد. در ثانی ورود متقاضیان مسکن یکم می تواند توجیه خوبی برای افزایش رونق تلقی شود.

این کارشناس مسکن گفت: آمارها از افزایش تقاضای صدور پروانه ساختمانی توسط بخش خصوصی و همچنین افزایش قیمت ها و حمایت دولت از رونق فعلی بخش مسکن برای ایجاد اشتغال و تحریک صنایع وابسته به مسکن حکایت دارد. وی رکود نسبی موجود در آمارهای نیمه اول فصل بهار را ناشی از سردرگمی دانست و گفت: سردرگمی حاصل از تنش های سیاسی و ارزی مقطعی بوده و سرمایه گذاران و خریداران در ماه های تابستان به بازار مسکن روی خوش نشان خواهند داد.

این کارشناس مسکن گفت: از طرفی گزارش های میدانی نشان می دهد که سرباز زدن فروشندگان و سازندگان مسکن از فروش واحدهای خود به این دلیل است که بازار مسکن دچار نوعی سردرگمی شده و عدم تثبیت بازارهای موازی مسکن و غیرقابل پیش بینی بودن وضعیت بازار در ماه های پیش باعث شده تا فروشندگان فعلاً با احتیاط بیشتری وارد معامله شوند و این روند احتمالاً تا پایان ماه مبارک رمضان ادامه خواهد داشت و با توجه به اتمام ظرفیت افزایشی سکه و دلار به نظر می رسد تا مدتی بازار مسکن به رونق و افزایش قیمت ادامه خواهد داد.

وی گفت: بنابراین بعید به نظر می رسد، در شرایط فعلی مسکن وارد رکود شود و دلیل عدم عرضه توسط فروشندگان نیز نامشخص بودن وضعیت بازار و همچنین اتمام ظرفیت سرمایه گذاری در بازارهایی مانند سکه و ارز است.

رکود سنگین برآیند اتفاقات جاری

در همین رابطه، رضا میرزاهدی کارشناس مسکن با ابراز دیدگاه های متفاوت از آنچه کارشناسان در خصوص رشد مسکن در تابستان سال جاری ذکر کرده بودند، گفت: آنچه اقتصاد ما را نابود کرده و به این روز انداخته، رکود توام با تورم حباب زا در بخش مسکن و دلالی دلار است.

وی با اشاره به تغییرات قیمتی مسکن در سال گذشته اظهار کرد: طی دو ماه آخر سال ۹۶، مسکن یک باره با جهش قیمت مواجه شد، ولی این جهش قیمت حبابی بود و در حال حاضر نیز مسکن مجددا با یک رکود مواجه است.

این مدرس دانشگاه با انتقاد از افزایش قیمت ها در بازار مسکن گفت: میانگین خرید یک مسکن مناسب در یکی از مناطق و محلات میانی شهر متری ۱۰ میلیون تومان است و این در حالی است که خانوارها درآمدی ندارند تا بتوانند مسکن بخرند.

وی با بیان اینکه در چنین شرایطی صنعت ساختمان بطور قطع دوباره با یک اغما و رکود عمیقی مواجه خواهد شد، در نهایت تصریح کرد: بزرگ ترین صنعت ما یعنی ساختمان مجددا به خواب زمستانی بسیار طولانی خواهد رفت و قطعا تا پنج سال آینده ساختمان با رکود وحشتناک روبه رو خواهد شد.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

کلمات کلیدی : بازار مسکن - قیمت مسکن
نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir