بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : شنبه 2 تير 1397      11:55

حامی مستاجرها در ۳۴ کشور

اقتصاد ایرانی: بازار اجاره مسکن در عمده کشورهای دنیا با فشار تقاضا به عنوان یک ویژگی مشترک روبه رو است اما به جز معدود بازارهای اجاره نشینی ، مستاجرها در غالب مناطق شهری جهان، به دو شکل موثر تحت حمایت مالی قرار می گیرند. بررسی ها درباره نحوه پرداخت اجاره بها از سوی مستاجرها در کشورهای مختلف نشان می دهد هم در کشورهای توسعه یافته و هم در کشورهای در حال توسعه، «بانک» ها بازیگر سوم بازار اجاره نشینی محسوب می شوند به طوری که خانوارهای دهک متوسط (مستاجرهای معمولی)، در صورت ناتوانی از تامین مبلغ رهن درخواستی موجر، پس از اعتبارسنجی توسط موسسات مالی، «وام ودیعه» دریافت می کنند.

به گزارش دنیای اقتصاد، گزارش کار ۳۴ کشور جهان در زمینه اقدامات حمایتی در بازار مسکن مشخص می کند: طرح های تک بعدی «عرضه انبوه مسکن ارزان قیمت آن هم با مداخله دولت»، به دلیل شکست در اهداف اولیه و عدم اصابت به جامعه هدف، از دهه ۷۰ میلادی با چرخش سیاستی دولت ها، به «برنامه های حمایت مالی مستقیم و غیرمستقیم متقاضیان مسکن» تغییر پیدا کرد. در حال حاضر مستاجرهای کم درآمد به شکل پرداخت کمک هزینه اجاره توسط دولت، حمایت مالی می شوند و دهک های بالاتر نیز با ورود بانک ها به رابطه مالی موجر و مستاجر، پشتیبانی می شوند. در کشورهای مختلف، دولت ها و بانک ها، برای ساخت و عرضه مسکن اجتماعی نیز تسهیلات و اعتبارات یارانه ای می پردازند.

در سال های اخیر در برخی کشورهای حوزه خلیج فارس و ترکیه سرمایه گذاری گسترده ای در امر احداث مسکن ارزان قیمت و تامین مسکن مورد نیاز دهک های پایین درآمدی صورت گرفته است، اما موسسه تحقیقاتی معتبر پرایس واترهاوس اند کوپرز (PWC) در یک مطالعه جامع به این نتیجه رسید که هدف گذاری کوتاه مدت در این حوزه نمی تواند در درازمدت به کسب منافع اقتصادی-اجتماعی منجر شود. در این گزارش آمده است: «تجربه نشان داده است عرضه مسکن پرتعداد و ارزان قیمت راهکاری پایدار نیست و ماحصل آن انباشت انبوه واحدهای مسکونی بی کیفیت و مشکلات زیست محیطی در دهه های بعدی است. افزون بر این سپردن این پروژه ها به شرکت های دولتی و مشارکت ناچیز بخش خصوصی، سبب طولانی شدن زمان ساخت و افت کلی ارزش بازار مسکن می شود.» در این پژوهش بهترین راه حل در پیش گرفتن رویکردی همه جانبه با مشارکت بخش خصوصی است. تعیین قوانین حساب شده در حمایت از حقوق موجران و مستاجران نیز می تواند در بهبود شرایط نقشی راهگشا داشته باشد. بسیاری از شهروندان ممکن است توانایی تامین ودیعه مسکن مورد نظر و یا پرداخت اجاره بها را نداشته باشند. در کشورهای اروپایی و آمریکایی راهکارهایی برای حمایت از این اقشار پیش بینی شده است، اما تدوین این سیاست های حمایتی به کشورهای توسعه یافته محدود نمی شود. در میان ۳۷ کشوری که اطلاعات خود را به سازمان توسعه و همکاری های اقتصادی (OECD) ارائه می کنند، تنها سه کشور هیچ برنامه ای برای حمایت از تامین مسکن اقشار کم درآمد ندارند. تقریبا در تمامی این کشورها طی سال های پس از دهه ۱۹۷۰ میلادی، سیاست های حمایتی در بخش مسکن از تولید مسکن به حمایت مستقیم از متقاضیان تبدیل شده است. در حال حاضر کمک هزینه های مسکن یکی از ابزارهایی است که به طور گسترده مورداستفاده قرار می گیرد. در کشورهایی نظیر آلمان، دانمارک، هلند، نیوزیلند و سوئد تقریبا ۰.۵ درصد از تولید ناخالص داخلی صرف پرداخت این کمک هزینه ها می شود. در کشورهایی نظیر استرالیا، اتریش، بلغارستان، کرواسی، جمهوری چک، ایرلند، ژاپن و آمریکا نیز سهم کمک هزینه مسکن از تولید ناخالص داخلی بین ۰.۱ تا ۰.۳ درصد گزارش شده است. سیاست های حمایتی در بخش مسکن عموما بر دو قسم است: نخست کمک های مقطعی و دیگر کمک های بلند مدت. کمک های مقطعی مختص شهروندانی است که درآمد کافی برای پرداخت اجاره بها دارند، اما برای تامین ودیعه نیازمند کمک هستند و یا به دلیل از دست دادن شغل خود، جابه جایی و دیگر عوامل موقتا توانایی پرداخت اجاره بها را ندارند. در عوض کمک های بلندمدت به شهروندانی اختصاص می یابد که توانایی پرداخت اجاره بها را ندارند و برای تامین مسکن موردنیاز خود به کمک هزینه مسکن وابسته اند. خانوارهای کم درآمد، سالمندان، بیکاران و افرادی که به دلیل ناتوانی قادر به کار کردن نیستند، در بسیاری از کشورها مشمول این گونه کمک هزینه های مسکن می شوند.

وام ودیعه مسکن

میزان ودیعه مسکن در اغلب کشورهای اروپایی، آمریکا، هنگ کنگ و کشورهای حوزه خلیج فارس معادل اجاره بهای ۲ تا ۳ ماه همان ملک است که در بدو انعقاد قرارداد از سوی مستاجر به موجر پرداخت می شود. در دبی مبلغ اجاره بهای یک ساله املاک مسکونی معمولا به صورت یکجا و یا در دو قسط شش ماهه پرداخت می شود. در بسیاری از موارد مستاجران با دریافت وام بانکی و یا وام از محل کار خود این مبالغ را پرداخت می کنند. در کشورهای اسکاندیناوی و فرانسه، در صورتی که مستاجر قادر به تامین ودیعه مسکن نباشد بر اساس دستورالعمل دولتی با ارائه مدارکی مبنی بر میزان درآمد مکفی می تواند مبلغ ودیعه به عنوان وام کوتاه مدت از بانک دریافت کند. البته برای جلوگیری از سوء استفاده های احتمالی مبلغ ودیعه از سوی بانک مستقیما به موجر پرداخت می شود. در انگلستان به دلیل آنکه سهم قابل توجهی از درآمد افراد به پرداخت اجاره بها اختصاص می یابد، بسیاری از شرکت ها مبلغ ودیعه مسکن را به صورت وام بدون بهره در اختیار کارکنانشان قرار می دهند. در هند چند پلت فرم آنلاین اجاره مسکن فعال هستند که علاوه بر تسهیل فرآیند جست وجوی مسکن استیجاری، امکان پرداخت خودکار اجاره بها را نیز فراهم می کنند. این شرکت ها وام های کوتاه مدتی برای تامین ودیعه نیز در اختیار مشتریان خود قرار می دهند.

کمک هزینه اجاره

در صورتی که افراد به صورت مقطعی و یا دراز مدت قادر به پرداخت اجاره بهای مسکن نباشند، می توانند از میان گزینه های مختلف یکی را انتخاب کنند. دریافت وام های با بهره روزشمار گرچه به نظر آسان ترین راه است، اما می تواند خانوارهای کم درآمد را در دام بهره های روزافزون و افزایش بدهی ها بیندازد. دولت ها اغلب مستاجرانی که برای پرداخت اجاره یک یا چند ماه دچار مشکل شده اند را به دریافت کمک از سازمان های خیریه غیردولتی تشویق می کنند. اما در شرایطی که مشخص نیست خانوار چه زمانی توان پرداخت اجاره بها را باز خواهد یافت، می توانند تقاضایی برای دریافت کمک های دولتی ثبت کنند.

در آمریکا کسانی که قادر به پرداخت اجاره بهای مسکن نیستند تحت پوشش قانونی به نام «بند ۸» قرار می گیرند. بیش از ۴.۸ میلیون خانواده کم بضاعت تحت پوشش این طرح قرار دارند. در شهرهای مختلف برخی واحدهای ملکی مجری این طرح هستند و تنها کسانی می توانند در این واحدها سکونت کنند که تحت پوشش طرح کمک هزینه مسکن هستند. به این ترتیب این خانوارها ۳۰ درصد از درآمد خود را به عنوان اجاره بها پرداخت می کنند و مابقی مبلغ اجاره بها توسط دولت به موجر پرداخت می شود. در شیوه دیگر پس از اینکه فرد یا خانوار تحت پوشش این طرح قرار گرفت، مراجع قانونی واحد مسکونی محل اقامت را بررسی می کنند و در صورتی که با ملاک های موردنظر تطبیق داشته باشد، مازاد اجاره بها (مابه التفاوت اجاره بها بیش از ۳۰ درصد درآمد مستاجر) به صورت ماهانه از سوی دولت به موجر پرداخت می شود. در صورتی که مسکن کنونی خانوار گران تر از حد معمول ارزیابی شود، مراجع قانونی مهلتی ۶ ماهه برای جابه جایی خانوار تعیین می کنند، البته در این مهلت ۶ ماهه هم مازاد مبلغ اجاره بها از سوی دولت پرداخت می شود. شمار خانوارهایی که در نوبت پذیرش این طرح قرار دارند، بسیار زیاد است و در مواقعی که شرایط اقتصادی ناپایدار است، مدت انتظار ممکن است به بیش از یک سال برسد.

مسکن اجتماعی

در انگلستان سهم قابل توجهی از درآمد افراد به پرداخت اجاره مسکن اختصاص می یابد و شهرداری ها برای حمایت از اقشار آسیب پذیر علاوه بر کمک هزینه اجاره مسکن، همچون دیگر کشورهای عضو سازمان همکاری های اقتصادی و توسعه (OECD) طرح مسکن اجتماعی نیز اجرا می شود. به این ترتیب برخی خانوارهای کم درآمد می توانند در ساختمان هایی سکونت کنند که اجاره بهای آنها تا سال ۲۰۱۵ تقریبا معادل نیمی از نرخ معمول اجاره بها بود. میزان اجاره بهای این واحدهای مسکونی از سال ۲۰۱۵ افزایش یافت و به ۸۰ درصد اجاره بهای معمول رسید.

در اغلب کشورها مسکن اجتماعی به طور محدود توسط شهرداری ها یا حکومت مرکزی در اختیار خانوارهایی با با درآمد کم تا متوسط قرار می گیرند؛ اما به جهت حفظ کارآیی، اداره این املاک بر عهده سازمان های دولتی نیست و تنها تامین هزینه آن از محل بودجه های عمومی صورت می گیرد. خانوارهایی که در مسکن اجتماعی سکونت دارند، موظف هستند مبلغ اندکی بابت اجاره بها بپردازند. این مبلغ در برخی کشورها بر اساس میزان درآمد و پس انداز خانوار و در برخی دیگر بر اساس هزینه های نگهداشت ملک تعیین می شود. در دهه های اخیر مشارکت بخش خصوصی در ساخت مسکن اجتماعی و ارائه وام از سوی بانک ها و موسسات مالی فزونی یافته است. در کشور هلند دولت با تضمین بازپرداخت این وام ها موجب کاهش نرخ بهره وام های پرداختی می شود. در دبی و برخی دیگر از شهرهای بزرگ در منطقه منا طرحی اجرا شده است که ساختمان های تجاری و اداری متروک پس از مناسب سازی و تامین امکانات لازم، به مسکن اجتماعی تبدیل شود و در عوض مالکان از تخفیف های مالیاتی برخوردار شوند.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir