رگولاتور مسکن در پیچ و خم تصویب

اقتصاد ایرانی: چهار اهرم مالیاتی ارائه شده از سوی متولی مسکن برای تنظیم بازار زمین، مسکن و اجاره درحالی هم اکنون در پیچ وخم تصویب قرار گرفته است که انتظار می رفت در کوتاه ترین زمان ممکن و بدون وقت کشی، برای رفع التهاب بازار تابستانی ملک به کار گرفته شود.

به گزارش دنیای اقتصاد، اواخر تیرماه وزیر راه و شهرسازی با ارسال لوایحی به دولت خواستار تصویب مجموعه ای از اهرم های مالیاتی برای تنظیم بازار اجاره و فروش واحدهای مسکونی و همچنین مدیریت بازار زمین به منظور کمک به کاهش التهاب قیمتی در بازار معاملات املاک مسکونی شد؛ به گونه ای که با صدور مصوبه های جدید، علاوه بر طراحی ابزارهای مالیاتی تشویقی و تنبیهی برای مالکان زمین و آپارتمان های مسکونی، قوانین فراموش شده در این زمینه ابتدا اصلاح و سپس احیا شود. در لوایح ارسال شده از سوی عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی، بر ضرورت تغییر موادی از قانون ساماندهی مسکن مصوب سال ۸۷ مبنی بر اصلاح نحوه «دریافت مالیات از مالکان اراضی بایر»، «واحدهای مسکونی خالی از سکنه»، «موجران»، «سازندگان و مالکان واحدهای مسکونی نوساز» تاکید شده بود؛ طوری که با انجام جراحی مالیاتی در بازار مسکن، التهاب قیمتی ایجاد شده ناشی از جهش قیمت فروش و اجاره آپارتمان های مسکونی، در تابستان امسال-فصل اوج جابه جایی ها-قابل کنترل شود.

یافته های «دنیای اقتصاد» از آخرین وضعیت تصویب این لوایح در دولت حاکی است هم اکنون این لوایح با توجه به اولویت شناسایی شده برای آنها در پیچ و خم تصویب قرار گرفته است؛ بنا بر اعلام مسوولان بخش مسکن، هفته گذشته لایحه «تغییر قانون روابط بین موجر و مستاجر» به منظور «تعیین مدت زمان دو ساله برای قراردادهای اجاره مسکن» و همچنین «تعیین حد مجاز افزایش اجاره بها در سال دوم»، به دلیل اولویت بیشتر نسبت به سایر اهرم های مالیاتی طراحی شده، در کمیته فرعی کمیسیون لوایح دولت به تصویب رسید و هم اکنون برای مرحله بعدی بررسی به کمیته اصلی این کمیسیون ارجاع شده است؛ در صورت تصویب این لایحه در کمیسیون اصلی، در جلسه دیگری با حضور هیات وزیران این لایحه مورد بررسی مجدد قرار خواهد گرفت تا در صورت دریافت مصوبه از آنها، برای بررسی نهایی و تصویب به مجلس ارسال شود. لایحه تعیین مدت زمان دو ساله برای قراردادهای اجاره که به دنبال ایجاد التهاب در بازار تابستانی اجاره مسکن، با قید دو فوریت از سوی وزیر راه و شهرسازی به دولت ارسال شده بود در شرایطی هم اکنون تنها یک مرحله از مراحل چهارگانه تصویب را پشت سر گذاشته است که انتظار می رفت قانون جدید تنظیم روابط موجر و مستاجر از ابتدای مردادماه مبنای تنظیم قراردادهای بازار اجاره قرار بگیرد؛ هر چند متن این لایحه از دیدگاه کارشناسان حاوی برخی نواقص و ایرادات بود اما تصویب دیرهنگام و تاخیر در اجرای آن نیز موجب می شود قانون جدید مصوب، دست کم در مدیریت بازار تابستانی اجاره مسکن نقشی نداشته باشد.

در نسخه جدید طراحی شده برای مدیریت بازار اجاره مسکن، علاوه بر تعیین مدت زمان دو ساله برای قراردادهای اجاره مسکن و تعیین نرخ تورم سالانه به عنوان حد مجاز افزایش اجاره بها در سال دوم قرارداد، یک مشوق مالیاتی برای آن دسته از موجرانی که با رعایت قانون جدید اقدام به عرضه آپارتمان های خود به بازار اجاره کنند در نظر گرفته شده است؛ سیاست گذار بخش مسکن در لوایحی که به منظور جراحی مالیاتی در بازار ملک تنظیم کرده «معافیت مالکان واحدهای مسکونی استیجاری از پرداخت مالیات بر اجاره مسکن در صورت تنظیم دو ساله قراردادهای اجاره» را در نظر گرفته است؛ به این معنا که موجرانی که قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی خود را برای مدت زمان دو ساله تنظیم کنند مشمول معافیت مالیاتی برای درآمد ناشی از اجاره مسکن خواهند شد؛ این در حالی است که مطابق با قانون فعلی، هم اکنون مالیات بر اجاره مسکن با توجه به متراژ واحدهای مسکونی، تعیین و دریافت می شود. اگرچه تغییر قانون مربوط به روابط موجر و مستاجر به رغم آنکه لایحه مربوط به آن با قید دو فوریت از طرف وزیر راه و شهرسازی به دولت ارسال شد در پیچ وخم تصویب قرار گرفته است اما زمان دقیق رسیدگی به سه اهرم مالیاتی دیگر که آنها نیز به دلیل وجود یک ضرورت مهم مبنی بر لزوم مداخله دولت برای مدیریت التهاب در بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی طراحی شده اند، هنوز مشخص نیست.

بنا بر اعلام معاون وزیر راه و شهرسازی، این لوایح با در نظر گرفتن اولویت، در دستور کار دولت قرار گرفته اند؛ حامد مظاهریان، معاون مسکن وساختمان وزیر راه و شهرسازی در این باره گفت:این لوایح اواخر تیرماه به دولت ارسال شده است اما به دلیل اولویت داشتن رسیدگی به لایحه تغییر قانون روابط بین موجر و مستاجر ابتدا این لایحه مورد بررسی قرار گرفته و انتظار می رود رسیدگی به سایر لوایح در روزها و هفته های آینده در دستور کار دولت قرار بگیرد. در نامه ای که وزیر راه و شهرسازی هفته آخر تیرماه خطاب به معاون اول رئیس جمهوری ارسال کرد علاوه بر استفاده از اهرم مالیاتی مشوق به منظور اعمال تخفیف مالیاتی برای موجران تابع قانون جدید، اصلاح نحوه دریافت سه مالیات فراموش شده که در متن قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب سال ۸۷ به آنها اشاره شده بود، نیز مورد تاکید قرار گرفته است.

اصلاح قانون فعلی و غیر قابل اجرای «دریافت مالیات از خانه های خالی» که به دلیل عدم در اختیار داشتن بانک اطلاعاتی قوی برای شناسایی این املاک از سوی دولت، عملا چند سال پس از تصویب فاقد قابلیت اجرا است، یکی از موارد مورد تاکید در لایحه ارسالی از سوی وزیر راه و شهرسازی به دولت است؛ در این لایحه با اشاره به ضرورت مقابله با احتکار واحدهای مسکونی به منظور افزایش عرضه آپارتمان های آماده و خالی از سکنه به بازار و مدیریت عرضه و تقاضای مسکن، از دولت درخواست شده است آن دسته از واحدهای مسکونی خالی از سکنه در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر که برای مدت زمان بیش از ۶ ماه به بازار مسکن عرضه نشده اند در فهرست خانه های خالی قرار گرفته و مشمول پرداخت مالیات شوند؛ در حالی که در قانون غیرقابل اجرای فعلی، مرجع شناسایی واحدهای مسکونی خالی از سکنه دولت اعلام شده است متولی بخش مسکن در لایحه جدید، از دولت درخواست کرده است به دلیل آنکه شهرداری ها به واسطه در اختیار داشتن اطلاعات دقیق از واحدهای مسکونی مرجع مناسب تری برای شناسایی خانه های خالی نسبت به دولت هستند این مسوولیت به آنها واگذار شده و در مقابل عواید ناشی از دریافت این مالیات ها نیز صرف اجرای پروژه های تامین مسکن در همان شهرها شود و به فهرست منابع پایدار درآمدی شهرداری ها اضافه شود.

سومین اهرم مالیاتی مورد تاکید برای رگولاتوری بازار مسکن در لایحه متولی بخش مسکن، به «معافیت» سازندگان واحدهای کوچک متراژ و میان متراژ(متناسب با تقاضای غالب در بازار مسکن) از «پرداخت مالیات ساخت و فروش مسکن»، در صورت عرضه بخشی از این واحدها به بازار «اجاره» برمی گردد؛ هم اکنون سازندگان واحدهای مسکونی در اولین نقل و انتقال واحدهای مسکونی نوساز باید مالیاتی معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد از عایدی حاصل از ساخت وساز را به عنوان مالیات ساخت و فروش مسکن پرداخت کنند که در صورت تصویب لایحه ارائه شده از سوی آخوندی به دولت، سازندگان واحدهای مسکونی متناسب با الگوی تقاضا مشروط به عرضه بخشی از این واحدها به بازار اجاره از پرداخت این مالیات معاف خواهند شد. به این ترتیب این اهرم مالیاتی تشویقی ضمن ترغیب سازندگان به ساخت و افزایش عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ و میان متراژ در جهت ایجاد تعادل بین جنس عرضه و نوع تقاضای غالب در بازار ملک، در نهایت منجر به افزایش عرضه در بازار اجاره و بهبود شرایط در این بخش از بازار مسکن به نفع مستاجران نیز خواهد شد.

ابزار چهارم مالیاتی به اصلاح ماده ۱۵ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مربوط می شود؛ براساس این ماده قانونی زمین های بایر مشمول پرداخت مالیات خواهند شد؛ این در حالی است که از سال ۸۷-زمان تصویب قانون ساماندهی- تاکنون این مالیات اجرا نشده است؛ «دریافت مالیات از اراضی بایر و رها شده» به منظور افزایش عرضه زمین مسکونی با دو هدف «افزایش عرضه زمین و مسکن» و «کنترل سطح قیمت ها در بازار ملک» مورد تاکید قرار گرفته است؛ متولی بخش مسکن برای اجرای قانون دریافت مالیات ۱۲ درصدی از اراضی بایر که تاکنون اجرا نشده است از دولت درخواست کرده است علاوه بر وظیفه شناسایی این املاک، منابع حاصل از دریافت مالیات از اراضی بایر نیز در اختیار شهرداری ها قرار بگیرد؛ به این ترتیب، علاوه بر افزایش درآمد پایدار شهرداری ها به واسطه دریافت مالیات از اراضی بایر، از منافع حاصل از آن برای اجرای طرح مسکن اجتماعی و سایر طرح های تامین مسکن در شهرها استفاده می شود؛ این در حالی است که هم اکنون به موجب قانون ساماندهی مسکن تنها مسوولیت شناسایی اراضی بایر بر عهده شهرداری هاست و مالیات باید از سوی دولت اخذ شود.  به این ترتیب، «افزایش طول مدت اجاره آپارتمان ها به ۲ سال»، «افزایش عرضه واحدهای زیر ۱۰۰ مترمربع در شهرها»، «کاهش تعداد خانه های خالی»، «افزایش عرضه زمین مسکونی» و همچنین «افزایش عرضه مسکن اجاره ای» ۵ هدف عمده ای است که در لوایح طراحی شده از سوی سیاست گذار بخش مسکن دنبال می شود. تابستان امسال به دنبال جهش قیمت مسکن، سطح اجاره بهای واحدهای مسکونی نیز در برخی قراردادها به میزان محسوس افزایش یافت؛ این در حالی است که احتکار واحدهای مسکونی از سوی برخی فروشندگان با انگیزه رشد بیشتر قیمت ها در ماه های پیش رو در کنار افزایش محسوس قیمت زمین منجر به کمبود عرضه واحدهای مسکونی مورد تقاضای خریداران مصرفی شد؛ متولی بخش مسکن در مقطع زمانی فعلی در حالی اقدام به ارائه لوایح مالیاتی به منظور افزایش عرضه به بازار مسکن، کنترل قیمت زمین و واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار فروش و همچنین آپارتمان های اجاره ای به دولت کرده است که کارشناسان معتقدند این لوایح به رغم وجود برخی نواقص و مشکلات، باید در کوتاه ترین زمان ممکن بررسی شده و به تصویب برسند. چرا که هدف از تنظیم و ارائه این لوایح، کنترل التهابات قیمتی بازار مسکن در فصل طلایی جابه جایی ها -تابستان- بوده است و چنانچه قوانین مصوب در زمان مناسب به بازار مسکن نرسند، دست کم برای مقطع زمانی فعلی بازار مسکن نیاز اساسی به مدیریت دارد، فاقد کارآیی خواهند بود.  اگرچه تاکید کارشناسی مبنی بر رسیدگی فوری به لوایح ارائه شده از سوی متولی بخش مسکن به معنای تاکید برای تعجیل در تصویب این قوانین بدون انجام بررسی های کارشناسی لازم و عمیق نیست اما از آنجا که این ابزارها و اهرم های مالیاتی در دنیا مورد استفاده قرار داشته و تجربه شده اند و بنابراین ابزارها و روش های ناشناخته و آزمون نشده ای محسوب نمی شوند، انتظار می رود دولت در کمترین زمان ممکن نسبت به تصویب اهرم های تنظیم کننده بازار مسکن اقدام کند.

از سوی دیگر تمام این ابزارها و اهرم های مالیاتی دارای پشتوانه تجربی و مطالعاتی هستند؛ یعنی علاوه بر اینکه در دنیا تجارب موفقی درخصوص استفاده از این اهرم های مالیاتی در تنظیم بازار مسکن وجود دارد از سوی دیگر در داخل کشور نیز پشتوانه های مطالعاتی قوی در مورد نحوه طراحی و استفاده از این ابزارها وجود دارد؛ بنابراین لازم است در مقطع زمانی فعلی که سمت تقاضای مصرفی مسکن از ناحیه جهش قیمت ها و کمبود عرضه فایل های فروش مسکن، مناسب با نوع غالب تقاضا، دچار آسیب شده اند، تمام تلاش ها برای رسیدن عواید ناشی از تصویب این لوایح به بازار تابستانی مسکن به کار گرفته شود. کارشناسان معتقدند تاخیر در تصویب لوایح موثر در تنظیم بازار زمین و مسکن و اجاره می تواند منجر به بروز شرایط رکود تورمی در بازار ملک در ماه های پیش رو شود؛ در چنین شرایطی حتی به فرض تصویب لوایح فوق، قوانین جدید فاقد کارآیی و اثربخشی لازم برای مدیریت بازار مسکن خواهد بود و لازم است دولت برای مدیریت شرایط جدید، لوایح و سیاست های دیگری را در دستور کار قرار دهد.