بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : پنجشنبه 12 مهر 1397      11:58

سه‌گانه ارزی در بازار ملک

اقتصاد ایرانی: تغییرات قیمت دلار می تواند از سه جهت بازار مسکن را تحت تاثیر قرار دهد. بررسی ها نشان می دهد کاهش قیمت ارز مشروط به شکل گیری ثبات نسبی، از یکسو بر جو روانی منفی حاکم در بازار معاملات مسکن اثر می گذارد و سبب بهبود انتظارات در این بازار می شود؛ اما از سوی دیگر احتمال افزایش تقاضای خرید در بازار ملک را تقویت می کند. در این میان، نیروی سوم با منشأ ارزی در بازار مسکن بروز خواهد کرد که «کاهش نااطمینانی برای سرمایه گذاران ساختمانی» را در پی دارد. برآیند نیروها، به نفع بازار مسکن است.

به گزارش دنیای اقتصاد، بازار معاملات مسکن تحت تاثیر سقوط قیمت دلار، دو روز متفاوت را پشت سر گذاشت. تحقیقات میدانی از اوضاع بازار ملک در تهران طی روزهای سه شنبه و چهارشنبه گذشته حاکی است: جو روانی منفی در بازار معاملات و ساخت و ساز مسکن که طی هفته های اخیر مرتب بر شدت آن افزوده شده بود، از روز سه شنبه به واسطه دریافت «انرژی مثبت» از بازار ارز، تا حدودی تغییر کرد به طوری که دیروز برخی واسطه های ملکی در مناطقی از تهران -که سابقه پرمعامله بودن و در عین حال وقوع بیشترین جهش قیمتی را داشت- از توقف در روند پمپاژ نااطمینانی به آینده، در فضای روانی بازار معاملات ملک خبر دادند. با این حال، فعالان ساختمانی به این رویداد ارزی، آنچنان واکنش معناداری نشان نداده اند.

طیف گسترده فعالان بازار مسکن- از خریدار تا فروشنده و همچنین واسطه ها و دلالان و سازنده ها- معمولا در مواجهه با تحولات بیرونی، دیرتر از سایر بازارها عکس العمل نشان می دهند که البته این موضوع ناشی از طبیعت بازار مسکن (کشش پایین) است اما در ماجرای ریزش دست کم ۲۰ درصدی قیمت دلار طی روزهای دوشنبه و سه شنبه، به دلیل آنکه هر دو سمت خریدار و فروشنده آپارتمان طی ماه های اخیر منتظر نوعی جرقه از بیرون بازار برای روشن شدن مسیر آینده بودند، این دو دسته در برخی مناطق پایتخت، اتفاق «صف فروش در بازار ارز» را به «شروع یک تغییر در اوضاع اقتصادی» تعبیر کردند و به آن واکنش نشان دادند.

واسطه های بازار ملک روز گذشته برداشت خود از رفتار خریدار و فروشنده در روزهای سه شنبه و چهارشنبه را این گونه روایت کردند: روند مراجعه متقاضیان خرید مسکن نسبت به روزهای قبل از سقوط ناگهانی قیمت دلار تغییر نکرده و در پایین ترین حجم در مقایسه با ماه های ابتدایی و به خصوص اواخر سال گذشته است اما برخی فروشنده ها حاضر به نشستن پای میز مذاکره شدند. در عین حال، در برخی محله های متوسط و ضعیف شهر نیز ورودی فایل فروش به بنگاه ها در حد چند مورد افزایش پیدا کرد.روایت واسطه های ملکی از بازار معاملات مسکن طی دو روز سقوط ارزی نشان دهنده «انتظار آنی گروهی از متقاضیان خرید مسکن برای انعکاس اثر تحولات ارزی در این بازار» است به این معنا که چون حجم تقاضای خرید در روزهای اخیر افزایش پیدا نکرده، افراد انتظار دارند سطح قیمت فروش واحدهای مسکونی که جهش اساسی داشته و در برخی مناطق دارای حباب است، به شکل دفعی کاهش پیدا کند. این روایت اما رفتار متفاوت برخی فروشنده ها را نیز شناسایی می کند و از «فروشنده شدن افرادی که طی ماه های اخیر با مانور در بازار، قیمت پیشنهادی خود را مدام افزایش می دادند» خبر می دهد.در کنار فضای دو روز اخیر بازار مسکن که احتمال دارد باز هم در مسیر تازه شکل گرفته شده یا متفاوت از آن تغییر یابد، بررسی های «دنیای اقتصاد» درباره نحوه اثرگذاری تحولات ارزی بر بازار مسکن در میان مدت و بلندمدت مشخص می کند: تحولات کاهشی قیمت دلار در صورت تداوم و ختم شدن به دوره پایداری نسبی- عبور دلار از عصر نوسانات شدید- سه نیروی اثرگذار متوجه بازار مسکن خواهد کرد. این سه نیرو به شکل «تغییر انتظارات مخرب رونق معاملات مسکن»، «افزایش تقاضای خرید از جنس های مختلف مصرفی و سرمایه ای» و همچنین «تحریک سازنده ها به سرمایه گذاری و بازگشت مجدد به بازار ساخت و ساز» است.

طی حدود یکسال اخیر «انتظارات تورمی» در جامعه که بخش قابل توجهی از آن در پی شوک های ارزی شکل گرفت، اثر مخرب (منفی) بر بازار مسکن گذاشت. این انتظارات ناشی از نا اطمینانی به آینده قیمت ها باعث شد تقاضای خرید مسکن هم از ناحیه مصرفی و هم از سمت سرمایه گذارها و سپس سفته بازها، به تدریج افزایش یابد و تشدید شود. اما در سمت مقابل، میزان عرضه برای فروش در بازار مسکن تهران به دلیل تند شدن شیب رشد قیمت و از آن مهم تر، «انتظارات تورمی» که زمینه رشد را افزایش می دهد، کاهش یافت. نابرابری بین تقاضای خرید حتی در حجم پایین و نبود فایل فروش مناسب، خود به عاملی برای رشد دامنه جهش قیمت مسکن تبدیل شد. شیب رشد ماهانه قیمت مسکن در ماه های اخیر روند مثبت را طی کرد تا اینکه در شهریور امسال از حدود ۳ درصد سال گذشته و ۶ درصد نیمه اول امسال به ۹ درصد رسید. اکنون چنانچه روند کاهشی قیمت دلار منجر به ثبات نسبی در بازار ارز شود، اثر آن در بازار مسکن به شکل «چرخش جو روانی منفی متاثر از تلاطمات ارزی به جو روانی مثبت ناشی از بازگشت آرامش نسبی به اقتصاد» خواهد بود.

طی دست کم ۶ ماه گذشته، فروشنده های کهنه کار در بازار مسکن (همچون سازنده ها)، صعودهای روزانه قیمت دلار را در معادلات خود برای تعیین قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان ها دخالت می دادند و حتی در برخی موارد، واحدها را بر اساس سطح بالاتری از قیمت روز دلار، به فروش می رساندند. بنابراین، پایان بی ثباتی گسترده در بازار ارز می تواند شروع پالایش جو روانی بازار ملک از سیگنال های تورمی باشد و به نفع ثبات نسبی قیمت مسکن تمام شود.اما در مقابل نیروی «کاهنده انتظارات مخرب و تغییر دهنده جو روانی منفی در بازار مسکن» به عنوان اولین نیروی اثرگذار از بازار ارز، دومین نیرو، در جهت متفاوت، از این بازار وارد بازار معاملات مسکن خواهد شد.

بررسی ها درباره دومین نیروی ارزی وارد بر بازار معاملات مسکن نشان می دهد: با کاهش قیمت دلار و از بین رفتن زمینه سفته بازی و سرمایه گذاری برای سودگیری، تقاضای سرمایه ای به سمت سایر بازارها حرکت خواهد کرد. در این میان، یک گزینه مورد توجه می تواند بازار ملک باشد. هرچند در بازار مسکن تهران به دلیل پرش های مکرر قیمتی و بروز حباب قیمت در برخی مناطق تهران، زمینه سفته بازی، مشابه ماه های قبل چندان فراهم نیست. اما احتمال افزایش تقاضای خرید مسکن از دو سمت سرمایه ای و مصرفی وجود دارد. این نیرو، می تواند از بابت نحوه اثرگذاری بر روند قیمت ملک، متفاوت از نیروی اول عمل کند و حتی ممکن است اثر حاصل از این دو، خنثی باشد و تلاطم قیمتی ماه های قبل در بازار معاملات مسکن پایتخت ادامه یابد.

نقش نیروی سوم ارزی در بازار مسکن اما، مسیر آتی این بازار را تا حدودی می تواند روشن کند و در عین حال، بر اثر ترکیبی دو نیروی اول، مسلط شود. نیروی سوم ارزی در بازار مسکن، در پی ریزش قیمت دلار و مشروط به کاهش نوسانات قیمت دلار، باعث «تحریک سازنده ها به سرمایه گذاری و بازگشت مجدد به بازار ساخت و ساز» خواهد شد. شواهد و اطلاعات میدانی از بازار ساخت و ساز در ماه های قبل نشان داد، سازنده ها دچار ایست فعالیت ناشی از نااطمینانی به آینده هزینه های ساخت و از آن مهم تر، ابهام درباره آینده فروش ملک شدند.

این میان، نایاب شدن گروه هایی از مصالح ساختمانی و چندبرابر شدن قیمت تجهیزات موردنیاز برای تکمیل آپارتمان ها در هفته های اخیر باعث توقف فرآیند در حال ساخت پروژه های از قبل شروع شده، شد. سازنده ها در مناطق مصرفی تهران از آنجا که توان ساخت را از دست داده اند، در نتیجه از فروش واحدهای نوساز نیز کنار کشیده اند و این موضوع خود باعث تشدید شکاف بین عرضه و تقاضا در بازار معاملات مسکن و جهش قیمتی شد.بررسی ها در این باره حاکی است، چنانچه آرامش نسبی به بازار دلار برگردد، در بازار ساخت و ساز مسکن نیز امکان سرمایه گذاری و فعالیت مجدد برقرار می شود و در نتیجه، قفل عرضه نوسازها به بازار معاملات باز می شود.بنابراین برآیند سه نیروی ارزی در بازار مسکن، می تواند ضمن جلوگیری از سکته دوباره معاملات خرید مسکن در میان مدت، زمینه جهش بیشتر قیمت آپارتمان در تهران را از بین ببرد.

پیشتر پژوهشی در حوزه اقتصاد مسکن انجام شده بود که نتایج آن نشان می داد، افزایش بازدهی سرمایه گذاری در بازار دلار ناشی از شوک های ارزی، باعث کاهش احتمال رونق مسکن و فعالیت های ساختمانی خواهد شد. کارشناسان اقتصاد مسکن نیز بر اثر چند گانه تحولات ارزی بر بازار مسکن تاکید دارند و معتقدند: افزایش قیمت دلار از یکسو باعث افزایش نرخ تورم عمومی و به تبع، افزایش قیمت ها از جمله در بازار مسکن می شود و از سوی دیگر، بخشی از تقاضای سرمایه ای و نقدینگی های سرگردان را به سمت خود می کشاند.

اما در مقابل قیمت تمام شده ساخت مسکن را نیز افزایش می دهد.در پژوهشی که نیمه دهه ۹۰ در فصلنامه اقتصاد مسکن- منتشر شده توسط دفتر اقتصاد مسکن- به چاپ رسید، مشخص شده است: افزایش قیمت دلار به میزان یک درصد، احتمال رونق در بخش مسکن را ۰.۰۲ درصد کاهش می دهد. همچنین با افزایش بازدهی دارایی های ارزی، بازدهی انتظاری در بازار مسکن نیز افزایش پیدا می کند و در نتیجه، فروشنده های آپارتمان و موجران، قیمت های بالاتر از قبل طلب می کنند، بنابراین طبیعی است که با سقوط قیمت دلار و محدود شدن زمینه سفته بازی در این بازار، انتظارات معکوس در بازار مسکن شکل بگیرد.روز گذشته برخی واسطه های ملکی  اعلام کردند: سازنده هایی که در ماه های اخیر از فروش انصراف دادند به دلیل آنکه موعد قراردادهای مشارکت شان در ماه های آتی فرا خواهد رسید و مجبور به تسویه حساب با عوامل ساخت خواهند شد، چنانچه اوضاع در بازار دلار مجددا ملتهب نشود، مصمم به فروش واحدهای نوساز خواهند شد.درباره چشم انداز بازار مسکن نیز مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن  گفت: با توجه به سطح جهش یافته قیمت مسکن در تهران، مشروط به بهبود اوضاع اقتصادی ناشی از شکل گیری ثبات نسبی در بازار ارز، می توان به تثبیت سطح اسمی قیمت مسکن در ماه های آینده در این شهر امیدوار بود که البته این به معنای شروع کاهش قیمت واقعی آپارتمان خواهد بود.علی چگینی اظهار امیدواری کرد فضا در بازار معاملات مسکن که در ماه های گذشته به سمت رکود در حرکت بود، متحول شده و در نیمه دوم سال، خرید و فروش آپارتمان با بهبود شرایط، افزایش یابد. مدیرکل اقتصاد مسکن معتقد است: کاهش قیمت دلار، در بازار مسکن ایجاد تقاضای خرید خواهد کرد البته حجم نقدینگی ناشی از فروش دلارهای خانگی در حجم این تقاضا تاثیرگذار است اما آنچه اهمیت دارد چرخش جو روانی در بازار مسکن به نفع تقاضای مصرفی است و در عین حال اثر کاهش قیمت دلار بر تسهیل خرید مصالح ساختمانی توسط سازنده ها. چگینی نسبت به افزایش عرضه مسکن جدید طی ماه های آتی در صورت تداوم اوضاع اخیر قیمتی در بازار ارز، اظهار خوش بینی کرد.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir