یکه‌تازی قیمت‌ها در بازار ملک و اجاره‌بها
پیش بینی شده بود که در سال جاری بازار ملک و اجاره بها باز هم به لرزه در بیاید. حال مروری بر قیمت های خرید و اجاره مسکن نشان می دهد لرزش هایی در بازار مسکن رخ داده و قیمت ها در حال بالاتر رفتن است. جالب اینجاست که مسئولین وعده داده بودند بازار مسکن سال آرامی را از سر بگذراند و نوسانی در قیمت ملک و اجاره بها نداشته باشیم. طبق معمول اما بازار مسکن امسال هم باز راه خودش را رفته و مستاجران و متقاضیان ملک را به زحمت انداخته است. این روزها یادآور وضع و حال بازار مسکن در سالی که گذشت است.
در آن برهه زمانی علی نیکزاد وزیر راه وشهرسازی و دیگر همکارانش مدام از آرامش بازار مسکن و کنترل بازار ملک و اجاره بها با تکیه بر «مسکن مهر» خبر می داد. با این وجود شاهد بودیم که قیمت اجاره و خرید ملک شاخص تورم را هم پشت سر گذاشت و دست وپای همه در مقابله با گرانی های بازار مسکن بسته شد.
این نوساناتی که این روزها در بازار مسکن مشاهده می کنیم اما جای چند سوال ایجاد می کند. اول اینکه آیا چنین افزایش قیمت هایی نشان دهنده تحقق تمام و کمال پیش بینی های کارشناسان است؟ دوم اینکه بالا رفتن قیمت ملک و اجاره بها تا کجا ادامه پیدا خواهد کرد و آیا چاره ای برای توقف آن هست؟
افزایش قیمتی بیشتر از شاخص تورم
برای پاسخ به این سوالات در ابتدا ببینیم قیمت ملک و اجاره بها از ابتدای فروردین سال جاری تاکنون چقدر افزایش پیدا کرده است. در پانزده،شانزده روزی که تعطیلات نوروزی فروردین ماه طی می شد طبق روال هر سال آنچنان تحرکی در بازار مسکن نداشتیم و خانوارها در پی گذراندن تعطیلات خود بودند. پس از گذران نیمه اول فروردین ماه تحرکات جسته گریخته ای در بازار مسکن مشاهده شد اما تغییرات قیمتی در املاک معامله شده به حدی نبود که جلب توجه کند و لرزشی در بازار مسکن را نشان دهد.
در این مدت همانطور که آمارها هم نشان دادند معاملات اندکی در بازار مسکن عقد می شد و از همین رو نمی توان برآوردی دقیق از وضع و حال بازار مسکن داشت. از ابتدای اردیبهشت اما تکانه هایی در بازار مسکن و اجاره بها رخ داد و تا به امروز ادامه پیدا کرد. آنطور که بررسی قیمت مسکن در فایل های مشاوران املاک، سامانه رسمی ایران فایل و آگهی های روزنامه های کثیرالانتشار نشان می دهد، قیمت خرید ملک در تهران از ۳۰۰ هزار تا ۲ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است.
چنین افزایش هایی در قیمت خرید ملک برای مستاجران هم دردسر شده است زیرا مرور لیست املاک اجاره ای هم حاکی از افزایش قیمت ۱۰۰ تا ۵۰۰ هزار تومانی نرخ اجاره بها نسبت به سال پیش در برخی مناطق تهران است. برای تایید این افزایش قیمت ها باید از سردمدار مشاوران املاک کشور یعنی رئیس اتحادیه کشوری مشاورین املاک کمک گرفت.
مصطفی قلی خسروی در گفت وگو با «اقتصاد ایران آنلاین» درخصوص افزایش قیمت ملک و اجاره بها که این روزها شاهد آن هستیم گفت: «افزایش قیمت هایی که این روزها در بازار خرید مسکن شاهد آن هستیم غیر قابل تکذیب است و به راحتی می توان آن را مشاهده کرد.»
او در پاسخ به این سوال که وضعیت بازار اجاره بها چگونه است گفت: «وقتی در بازار خرید ملک افزایشی رخ می دهد محال است که در بازار اجاره بها تاثیر نگذارد. افزایش قیمت مسکن هم باعث شده هنوز به خرداد ماه نرسیده قیمت اجاره بها با نوسان روبه رو شود و مستاجران را کمی نگران کند.» سوال اصلی اما این است که قیمت ملک و اجار ه بها چند درصد افزایش پیدا کرده؟ قلی خسروی همیشه به نوعی از پاسخ به این سوال طفره رفته و نرخ دقیقی اعلام نکرده، اما به صورت غیرمستقیم میزان افزایش قیمت ها در بازار مسکن را اعلام کرده است. این بار هم او گفت: «اگر من بگویم قیمت ملک از ابتدای فروردین تا به حال ۱۰ درصد گران شده این در بازار تاثیر می گذارد و شاهد افزایش قیمت های ۳۰ و ۴۰ درصدی خواهیم بود. بنابراین بنده نرخ خاصی اعلام نمی کنم، فقط بدانید که افزایش قیمت مسکن و اجاره بها شاخص تورم را پشت سر گذاشته و بالاتر از آن پیش رفته است.»
چنین پاسخی به هر حال موجب شفافیت بیشتر میان سخنان مسئولین و واقعیات بازار مسکن می شود چرا که ابوالفضل صومعلو معاون وزیر راه وشهرسازی در سال جاری، حتی پیش از آنکه بازار مسکن از خواب زمستانی بیدار شود، گفته بود که افزایش قیمت مسکن در سال جاری قطعا پایین تر از نرخ تورم خواهد بود. با این وجود، هنوز به روزهای رونق بازار مسکن نرسیده ایم می بینیم که واقعیات بازار سخنان مسئولین را نقض می کند. در این میان سوال دیگری مطرح می شود، آن هم اینکه چنین اتفاقاتی در بازار مسکن و اجاره بها نشان دهنده تحقق پیش بینی کارشناسان مبنی بر افزایش قیمت مسکن و اجار ه بهاست؟ پاسخ به این سوال می تواند نشان دهد آیا در آینده باز هم شاهد افزایش قیمت مسکن هستیم یا اینکه بازار به همین میزان افزایش اکتفا می کند و جلوتر نمی رود؟
این نوسانات پیش لرزه افزایش قیمت اصلی است
کارشناسان مسکن در اسفند ماه سال گذشته پیش بینی کرده بودند که به دلیل نوسانات ارزی در سال ۹۱ و افزایش نرخ تورم عمومی کشور بازار مسکن در سال ۹۲ شاهد افزایش قیمت هایی چشمگیر خواهد بود. افزایش هایی که این روزها در بازار مسکن شاهد هستیم هنوز به مرز «چشمگیر» بودن نرسیده است بنابراین شاید اینطور تحلیل شود که بازار مسکن در چنین نرخ هایی متوقف شود. بیت الله ستاریان کارشناس بازار مسکن اما با چنین تحلیلی موافق نیست، او معتقد است: «گران شدنی که اکنون در قیمت خرید ملک و اجاره بها مشاهده می کنیم تنها پیش لرزه افزایش قیمت های اصلی است و آن افزایش نهایی که پیش بینی شده بود نیست.» ستاریان اینگونه ادامه می دهد: «افزایش قیمت های اصلی در بازار مسکن همیشه از خرداد ماه که ماه رونق و تحرکات واقعی بازار مسکن است رخ داده است. به هر حال آنقدر فشار نقدینگی بالاست که ما نشانه های افزایش قیمت های آینده را اکنون در بالا رفتن جسته گریخته قیمت مسکن شاهد هستیم.»
او در پاسخ به این سوال که چه شاخص هایی به کارشناسان نشان داد که در سال جاری افزایش قیمت های چشمگیری در بازار مسکن داریم؟ گفت: «ما در سال گذشته نوسان شدید ارزی داشتیم، تورم در کشور اوج گرفت و نقدینگی سرگردان هم حجیم تر شد. هر کدام از این عوامل به تنهایی می تواند بازار مسکن را تحت تاثیر قرار دهد، حال که این عوامل با یکدیگر هم دست شده اند قطعا بازار را بیش از پیش زیر حملات خود قرار می دهند. نقدینگی سرگردان در سال جاری دیگر جایگاهی در بازار طلا و ارز ندارد، بازار خودرو و بورس هم که دیگر برای سرمایه گذاران و نقیدنگی موجود در کشور بلاموضوع شده است، بنابراین نقدینگی سرگردان بار دیگر به بازار مسکن بر می گردد و از خرداد ماه شاهد افزایش قیمت های اصلی خواهیم بود.» آخرین سوال اما این بود که برآورد کارشناسان از میزان افزایش قیمت مسکن در سال جاری چیست؟ ستاریان گفت که قیمت مسکن از فروردین امسال تا فروردین سال ۹۳ بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ درصد رشد قیمت خواهد داشت و اکنون هم شاهد نشانه های گوناگون این اتفاق هستیم.
