آشفته بازار

به طور کلی مستغلات در اقتصاد کشور به عنوان یک دارایی اطمینان بخش با بازگشت سرمایه متعادل مطرح است که حتی گاه گداری این بازده از نرخ تورم هم پیشی می گیرد.

فردی که در بخش مسکن سرمایه گذاری می کند این اطمینان را دارد که دارایی او نسبت به نوسانات سایر بازارهای سرمایه ای ریسک پایین تری دارد و با رشدی پیوسته حداقل هم پای تورم همراه خواهد بود. این اطمینان در بخش املاک و مستغلات تا حدی است که سیستم بانکی هم به جای قبول ریسک بالای سرمایه گذاری در بازارهای دیگر به سرمایه گذاری در بازار مستغلات روی آورده است.

بنابراین آنچه مالکان به صورت لفظی از ضرروزیان حاصل اجاره دادن ملک خود نسبت به سرمایه گذاری در سایر بازارها عنوان می کنند بیشتر صورت لفظی دارد و از لحاظ اقتصادی در دراز مدت بی معناست. جدا از این موضوع مستغلات در ایران با مقوله ای مثل پولشویی هم روبه رو است که جاذبه ای خاص به بازار می دهد.

درست است که مسکن در مقوله اجاره سود بازگشت سرمایه عجیب و غریب ندارد و برخی از هزینه های معاملاتی سرمایه مثل دردسرهای بلند کردن مستاجر بیش از سود بانکی است اما بازگشت سرمایه آن اطمینان بخش است، این در حالی است که ممکن است سود بانکی در مقطعی برای سرمایه گذار مناسب باشد اما با توجه به شرایط بی ثبات اقتصادی در کشور ممکن است تورم از نرخ سود بانکی پیشی بگیرد و ارزش سرمایه را از بین ببرد؛ همین اتفاقی که در چند ماه اخیر برای سپرده های بانکی اتفاق افتاده است. به همین دلیل هم در سال های گذشته افرادی که صاحب مسکن بودند و ریسک پذیر نبودند به سوی بازار اجاره روی آورده اند. البته این موضوع به معنای افزایش عرضه در بخش اجاره بازار مسکن نیست. 

طبق آخرین آمارها در سرشماری نفوس و مسکن سال 1390 بعد از شتابان شدن نرخ تورم و به دلیل نبود بخش برنامه ریزی در وزارت راه وشهرسازی و امکان تعامل فکری با دستگاه های دولتی نسبت اجاره نشینی رو به افزایش است. این نسبت در سه گروه کم درآمدها، طبقات متوسط و پردرآمدها تقسیم می شود. عمده افزایش نسبت اجاره نشینی در طبقات کم درآمد بوده است که به سمت محیط های اسکان غیررسمی روی می آورند و اجاره نشین می شوند.

در طبقات پردرآمد نیز این نسبت در حال رشد است اما فزاینده نیست. بخش دیگر و البته مهم نیز همان طبقات متوسط هستند که در کلانشهرها اجاره نشین هستند و نسبت اجاره نشینی آنها نیز رو به گسترش است. این بخش اگرچه در پیرامون مادرشهرها مسکنی برای خود دست و پا کرده اند اما به دلیل افزایش هزینه های حمل و نقل و نبود زیر ساخت های شهری در شهرهای جدید ترجیح می دهند در مادرشهر اجاره نشین باشند.

لذا با رشد اجاره نشینی و کمبود عرضه طبیعی است که نرخ اجاره از بهای مسکن سبقت می گیرد.