با این وضعیت کسی خانه دار نمی شود

 سایه فتحی: اما و اگرها در خصوص ادامه پروژه مسکن مهر چالش برانگیز ترین طرح مسکن کشور که میراث دولت محمود احمدی نژاد است در محافل کارشناسی باعث شده تا وزارت راه و شهرسازی دولت تدبیر و امید علی رغم طرح های جدید و منطبق با واقعیت های اقتصاد ایران در ساماندهی بحران بخش مسکن دارد بر سر دوراهی قرار گیرد که چگونه با پروژه نیمه کاره مسکن مهر برخورد کند که هم بتواند مانع دور ریختن هزاران میلیاردی که در طی 7 سال گذشته صرف این پروژه شد وضربه مهلکی با تشدید تورم بر اقتصاد کشور وارد کرد، شود و همچنین از تبعات و هزینه بعدی ادامه این پروژه در شرایطی با کسری شدید منابع مواجه است در امان ماند. این موضوعی است احمد خرم وزیر راه و ترابری دولت اصلاحات در طی این گفت وگو بر آن تاکید دارد. مهندس خرم  معتقد است نباید این پروژه را نیمه کاره رها کرد بلکه اعتقاد دارد اگر دولت و وزارت راه و شهرسازی به راه حل هایی که او در ادامه این گفت وگو برای به پایان رسیدن واحدهای نیمه تمام ارائه می کند اجرایی کند می تواند با موفقیت بحران مسکن مهر را پشت سر بگذارد.

 برنامه  وزیر راه و شهرسازی در بخش مسکن در خصوص تامین مسکن جامعه از طریق سیاست مسکن پایدار با تکیه بر درآمد خانوارها را چگونه ارزیابی می کنید؟

باتوجه اینکه هنوز ایشان برنامه عملی در این زمینه  ارائه نکرده اند باید صبر کرد تا به شکل کامل برنامه مشخصی را منتشر کنند تا براساس بتوان قضاوت کرد که اجرای این طرح یا سیاست می تواند معضلات بخش مسکن را ساماندهی کند و انبوه تقاضاها پاسخ دهد. آنچه اکنون بسیار مهم مساله پروژه مسکن مهر است. وزیر راه و شهرسازی و مجموعه دولت ابتدا باید راهکار مناسبی برای رفع مشکلات این پروژه پیدا و این مقوله را رسیدگی کنند. نمی توان به یکباره پروژه مسکن مهر که عده ای بر صاحبخانه شدند از این طریق دل بسته اند را تعطیل کرد و به سراغ اجرای طرح ها و پروژه های جدید در بخش مسکن، رفت. دولت قبلی برای 2 میلیون و 150 هزار واحد مسکونی در قالب پروژه مسکن مهر با پیمانکاران قرارداد بست. از این تعداد در حدود 600 هزار واحد مسکونی ساخته شده اند و تحویل داده اند. بقیه آن یعنی در حدود یک میلیون و 500 هزار واحد نیمه کاره هستند. دولت جدید باید برای اتمام این واحدهای نیمه کاره مطالعات کارشناسی لازم را انجام دهد که با چه راهکاری می توان هزینه بالغ بر 40 هزار میلیارد تومان را تامین کند تا این واحدها به پایان برسند و تحویل داده شوند. به هیچ وجه دولت جدید نمی تواند وعده هایی که دولت قبلی برای مسکن دار شدن بخشی از جمعیت جامعه از طریق مسکن مهر را داده است و در حدود 2 میلیون متقاضی دارد بدون پاسخ بگذارد.

درحال حاضر برخی انبوه سازان اعلام کرده اند که با قیمت قرارداد قبلی نمی توانند بقیه واحدهای متعهد شده در مسکن مهر را تحویل دهند.

بله همینطور است. هزینه ساخت وساز در دو سال گذشته به شکل بی سابقه افزایش یافته است. تنها در حدود 50 تا 60 درصد هزینه ساخت این واحدها با مبلغ قرارداد فعلی قابل تامین است. در حدود 40 درصد این واحدها با کسری منابع مواجهند. همانطور که شما اشاره کردید دولت با مشکل تامین مالی مواجه است. بانک مسکن نیز دیگر منابعی ندارد که بتواند تسهیلات به پیمانکاران پرداخت کند. به عبارت دیگر قراردادی که با متری 300 هزار تومان در سال 88 و 89 توجیه داشت برای پیمانکار با سود متری 20 تا 30 هزارتومان مسکن مهر بسازد. افزایش هزینه ها در این مدت باعث شده دیگر قرارداد متری 370 هزارتومان برای پیمانکار که درسال 91 منعقد شده اند نه تنها مقرون بصرفه نباشد، بلکه آنها ضرر نیز می دهند.

قیمت قرارداد باید چه میزان افزایش یابد تا انبوه سازان بتواند این واحدهای نیمه کاره را تمام کنند و متقاضیان تحویل دهند؟

اکنون قیمت قرارداد باید به متری 600 تا 700 هزار تومان برسد که پیمانکارو یا انبوه ساز بتواند واحدهای نیمه کاره را به پایان برسانند. البته این قیمت با توجه به محل اجرای پروژه متفاوت است. به هیچ وجه ساخت این واحدها با قیمت قرارداد قبلی امکانپذیر نیست. از طرفی نمی توان به انبوه ساز ویا پیمانکار فشار آورد که با قیمت قرارداد قبلی که بیش از 40 تا 50 درصد آن را ضرر می دهند این واحدها را به پایان برسانند. از سوی دیگر چاره ای جز ادامه پروژه مسکن مهر در سقف قراردادهای منعقد شده وجود ندارد و باید دولت و وزارت راه و شهرسازی راهکار متناسب آن بهر طریقی پیدا کنند.

همانطور که شما اشاره کردید بانک مسکن با کسری منابع مواجه است و نمی تواند قیمت قرارداد را افزایش دهد. از طرف دیگر هم نمی توان از متقاضیان مسکن مهر که عمدتا افراد کم درآمد هستند بیش ازاین انتظار داشت توان مالی خود را افزایش دهند چراکه توان لازم را ندارند. با این وضعیت راهکار چیست؟

اولین راهکار؛ افزایش قیمت است و دریافت این مبلغ اضافه شده از متقاضیان مسکن مهر است. معتقدم این راهکار صحیح نیست و نباید اجرا شود چراکه به متقاضیان فشار می آورد و مشکل ساز می شود چراکه  ممکن است با تبعات اجتماعی همراه شود و با اعتراضات مردمی منجر شود. دومین راهکار؛ افزایش قیمت از طریق پرداخت وام و تسهیلات است. این راهکار نیز در شرایط فعلی قابل اجرا نیست. همانطور که گفته شد دولت با کسری منابع مواجه است و بانک مسکن نیز توان پرداخت تسهیلات جدید را ندارد. از طرفی نمی توان از دولت انتظار داشت اشتباه گذشته را تکرار کند و با چاپ اسکناس و استقراض بخواهد تامین نقدینگی مسکن مهر را انجام دهد. این امر خطرناک است و دولت نباید این خطای فاحش را انجام دهد.

پس راه حل مناسب چیست؟

وزارت راه و شهرسازی باید برای تامین این 40 هزار میلیارد تومان کسری تعدادی از واحدهای مسکونی که هر انبوه ساز متعهد شده بسازد با توجه به مابه تفاوت قیمت قرارداد یعنی ضرری که متحمل شده را بردارد. در واقع باید در هر استان این مابه تفاوت قیمت تعیین شود و با احتساب ضرر و سودجریی انبوه ساز تعدادی از واحدهای مسکونی مربوطه را بردارند و مابقی را تحویل دولت دهند تا به متقاضیان بدهند. انبوه ساز یا پیمانکار از این طریق می تواند ضرر و زیان خود را جبران کند و واحدهای که در اختیار دارد بفروشد. این راه حل بسیار منطقی است هم واحدهای نیمه کاره به پایان می رسند و هم دولت دیگر هزینه نمی کند که بر منابع بانکی فشار بیاورد. البته راهکار دیگری نیز وجود دارد. عمدتا در کنار پروژه هایی که اجرا می شود زمین مازاد وجود دارد. دولت می تواند این زمین را به میزان ضرری که انبوه ساز می کند در اختیار آنها قرار دهد. انبوه ساز نیز می تواند ساخت و ساز در این زمین ها انجام دهد و از محل فروش آنها ضرر خود را جبران کند و یا در اطرف برخی از پروژه های زمین های تجاری وجود دارد دولت می تواند بخشی از این زمین ها را به انبوه سازان بدهد تا برخی از آنها از این طریق  بتوانند ضرر و زیان خود را جبران کنند. از سوی دیگر در برخی شهرها مشکل فروش واحدهای مسکن مهر وجود دارد. دولت باید براین مساله نیز چاره اندیشی کند. در شهرهای چون تاکستان و اندیمشک شرایط متقاضی باید تغییر کند. نمی توان در این شهرها انتظار داشت متقاضی مسکن مهر صاحب زمین یا ملک نباشد. عمدتا در شهرهای کوچک مردم حدافل یک زمین کوچک به نام شان ثبت شده است. این مساله باعث شده بسیاری از واحدهای مسکونی ساخته شده در شهرهای کوچک بدون متقاضی باشند. باید در برخی مناطق خرید و فروش مسکن مهر آزاد شود تا حداقل با فروش این واحدها بخشی از ضرر و زیان پیمانکار یا انبوه ساز جبران شود. این دو راه حل که تشریح کردم تنها راه علاج است و جز این دولت و وزارت راه و شهرسازی نمی تواند مشکل مسکن مهر را حل کند و پس از آن با خیال آسوده به اجرای طرح ها و پروژه های جدید در این بخش بپردازد.

مساله مهم دیگر تامین تاسیسات زیربنایی مناطقی است که واحدهای مسکن مهر ساخته شده اند. این معضل چگونه قابل حل است؟

هزینه آماده سازی که دولت از متقاضیان اخذ کرده است به همین منظور است. در حال حاضر در قراردادهای جدید از هر متقاضی برای هر واحدمسکونی 3 میلیون تومان هزینه آماده سازی اخذ می شود. از طرفی تامین آب؛ برق، گاز و تلفن برعهده وزارت نیرو، نفت و ارتباطات است. این وزارتخانه ها متعهد شده اند تا سر پروژه این خدمات را ارائه دهند و مابقی اعم از لوله کشی و سیم کشی و محوطه سازی برای عهده پیمانکار و انبوه ساز است که تمام این کارها را انجام دهد. خوشبختانه در برخی پروژه این وزارتخانه ها تعهدات لازم را انجام داده اند و زیربناها را تامین کرده اند اما در برخی پروژه ها مشکل وجود دارد. لذا باید دولت در بودجه عمرانی این وزارتخانه ها این موارد را لحاظ کند تا این معضل نیز رفع شود.

به اعتقاد برخی کارشناسان کیفیت واحدهای مسکونی ساخته شده در قالب پروژه مسکن مهر تا حدودی با چالش مواجه است. حتی عنوان شده برخی از این واحدها از استانداردهای لازم برخوردارند نیستند و چاره ای جز تخریب انها وجود ندارد. در خصوص این واحدها با کیفیت نامناسب وزارت راه و شهرسازی چه باید کند؟

قبول دارم در برخی از پروژه های مسکن مهر کنترل کیفی مناسبی انجام نشده است. با این حال نمی توان تمام واحدهای ساخته شده را زیر سوال برد. البته واحدهایی که توسط انبوه سازان ساخته شده است کمتر با این مشکل مواجه اند چراکه  اکثر انبوه سازان  در مرحله سفت کاری استانداردهای لازم را در نظر گرفته اند و از اسکلت مناسبی استفاده کرده اند. به ویژه در سال 91 باتوجه به فشار وزارت راه و شهرسازی بر استفاده از روش های صنعتی در ساخت مسکن مهر انبوه سازان باعث شده تا کیفیت این واحدها ارتقا پیدا کند. بطور مثال؛ در اردبیل انجمن انبوه سازان پروژه هزار واحدی مسکن مهر را با روش صنعتی اجرایی کرده است. مشکل کیفیت واحدهای مسکونی مهر بیشتر به سالهای ابتدایی اجرای این پروژه ربط داشت که در آن زمان انبوه سازان وارد ساخت و ساز مسکن مهر نشده بودند. بنابراین تعداد محدودی با این مساله کیفیت مواجهند که باید مورد بررسی قرار گیرند.

اخیرا شنیده شده است که مسکن مهر منشا سوداگری در بازار مسکن است. با توجه به  سود پایین تسهیلات مسکن مهر مقرون بصرفه است که عده ای با دور زدن قانون خود را واجد شرایط مسکن مهر جا بزنند و از این طریق سو استفاده کنند. آیا شما این مساله را تایید می کنید؟

علاوه بر کسری منابع بانکها در تامین اعتبارات مسکن مهر معتقدم دولت باید شیوه تامین مالی مسکن مهر را به علت سو استفاده هایی که انجام شده و می شود تغییر دهد. متاسفانه اجرای شیوه گذشته در دولت قبلی باعث شد تا عملا پروژه مسکن مهر جز دامن زدن به قیمت ها در بازار کاری از پیش نبرد و متاسفانه مسکن مهر به منشا سوداگری در بازار مسکن تبدیل شود. بطور مثال مسکن مهری که در ماهدشت ساخته شده آماده سازی و ساخت آن در مجموع متری 590 هزار تومان تمام شده بود اما قیمت فروش آن یک میلیون و 200 هزار تومان تا 1 میلیون و 400 هزارتومان است. در نتیجه شاهدیم که در سالهای اخیر تقاضای کاذب در مسکن مهر شکل گرفته است و عده ای در این میان با ایجاد رانت سود هنگفتی کرده اند. درست است که دولت قبلی اعلام کرد که خانه های مسکن مهر قابل فروش نیستند اما این خانه ها در حال خرید فروش بودند و هستند. خرید و فروش مسکن مهر به آسانی در یک برگ کاغذ از این دست به آن دست در حال انجام است. بنابراین دولت جدید باید تمام این موارد را بازنگری کند در هیچ جای دنیا مرسوم نیست که منابع بانک ها به حراج گذاشته شود. این سیاست خطرناکی بود که دولت قبلی در پیش گرفت و از محل اعتبارات بانکی از سپرده های مردمی  یا منابع صندوق توسعه ملی که سرمایه زیرزمینی کشور است برای اعطای تسهیلات مسکن مهر استفاده کرد. چراکه اعتبارات بانکی باید صرف پروژه های زیر ساختی و توسعه ای کشور می شد که سودده نیز باشد نه اینکه به پروژه ای اختصاص یابد که نه تنها سودده نبودند بلکه تسهیلات سوبسیدار نیز به آنها پرداخت شود.  سود تسهیلات مسکن مهر برای متقاضی 4 تا 9 درصد است که نسبت به سود سایر تسهیلات بسیار پایین است. این خود ضربه دیگری به اقتصاد کشور وارد کرد که دولت قبلی سرمایه های ملی را اینگونه به هدر داد. اگر دولت بتواند این شیوه را تغییر بدهد و بر مبنای همان راه حل هایی که پیس از این اشاره کردم  که این طرح بازنگری و ساماندهی کند می توان امیدوار بود که علاوه بر اینکه از میلیارد ها پولی که حیف و میل این پروژه شد این پروژه به سرانجام برسد بلکه رانتی که در این زمینه ایجاد شده و بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده از میان رود.