رونمایی از جزییات مسکن اجتماعی توسط آخوندی
عباس آخوندی روز چهار شنبه در حاشیه جلسه هیأت دولت با تأکید دوباره بر توقف طرح مسکن مهر از شروع طرح جدیدی به نام «مسکن اجتماعی» با هدف حمایت از گروه های کم درآمد خبر داد. او دراین گفت وگو جزییات بیشتری از این طرح بازگو می کند.
کمتر از سه ماه از استقرار تیم جدید دولت یازدهم در وزارت راه و شهر سازی می گذرد. در این مدت پس از بررسی طرح مسکن مهر سیاستگذاران بخش مسکن این طرح را با چه چالش هایی روبه رو دیدند که تصمیم به توقف طرح مسکن مهر گرفتند؟
طرح مسکن مهر را باید از چندین جنبه بررسی کرد. از جمله دسترسی به اهداف طرح، مؤثر بودن در بهبود کیفیت سکونت مردم، مسائل فنی و شهر سازی، منظر کارایی اقتصادی و تخصیص منابع ملی اعم از سرمایه، زمین و همچنین از منظر اجتماعی و الگو های همسایگی. هرچند منابع این طرح از طریق بانک ها تأمین می شود، اما بانک ها اختیاری در ارزیابی پروژه ها و تحلیل ریسک آنها ندارند، بنابراین از منظر تخصیص منابع جزو تسهیلات پر ریسک به حساب می آید. زمین های اختصاصی به پروژه ها اغلب در خارج از شهر ها و فاقد امکانات و خدمات شهری است. مضافاً الگوی همسایگی حاصل شده از این ساخت و سازو فاقد تنوع طبقات اجتماعی و مستعد انواع ناهنجاری های اجتماعی است. طرح همچنین فاقد تعریف درستی از بازار مخاطب است، چراکه هدف اعلامی طرح پایین ترین دو دهک درآمدی است، حال آنکه از متقاضیان خواسته می شود چیزی در حدود یک چهارم هزینه تمام شده را پرداخت کنند که پر واضح است خارج از وسع مالی آنهاست. روش اجرایی که طرح مسکن مهر در پیش گرفته است موجب می شود عرضه و تقاضای بازار مسکن در بازار پایین بیاید. مسکن مهر دارای یک تضاد تعریفی در درون خود است. این طرح برای ضعیف ترین طبقات درآمدی طراحی شده است. همین روحیه در مکان یابی اراضی استقرار طرح، طراحی معماری، نوع مصالح انتخابی، روش اجرایی طرح و سایر اجرای آن اعمال شده است. لیکن به هنگام تأمین مالی به یکباره مخاطبان طرح تغییر می کند و طبقات نسبتاً بالاتر درآمدی را هدف قرار می دهد. این طبقات قاعدتاً از مکان های اختصاصی به طرح، معماری آن دو الگو های همسایگی منظورشده استقبالی نخواهند داشت. به نظر می رسد همین موضوع پاشنه آشیل طرح باشد. من از این موضوع تحت عنوان عدم تلاقی عرضه و تقاضا در بازار مسکن مهر یاد می کنم. مجموعه این عوامل سبب شد به این نتیجه برسیم که ادامه طرح مسکن مهر به این شکل بیش از آنکه به ساماندهی بازار مسکن کمک کند آثار زیان باری بر تمامی ابعاد اقتصادی وارد خواهد کرد.
با توقف ادامه طرح مسکن مهر به شکل تعریف پروژه های جدید آیا جایگزینی برای حمایت از تأمین مسکن گروه های کم درآمد جامعه پیش بینی شده است؟
طرح مسکن اجتماعی به عنوان جایگزینی مناسب برای حمایت از گروه های کم درآمد در نظر گرفته شده است. مسکن اجتماعی از نظر تعاریف بین المللی به مسکنی گفته می شود که در آن هدف خدمت رسانی اجتماعی است نه یک فعالیت اقتصادی. البته از برنامه دوم مسکن اجتماعی وارد نظام برنامه ریزی ایران شد. براساس مطالعه ای که آن زمان صورت گرفت بازار مسکن ایران به سه گروه تقسیم شد. گروه اول، گروه مسکن آزاد نام گرفتند که پاسخگوی تقاضای طبیعی مسکن در بازار آزاد بود. یعنی پاسخگو به تقاضای گروهی که خودشان می توانستند مسکن خود را تهیه کنند.
گروه دوم گروه مسکن حمایتی نام گرفتند. در واقع این مسکن به منظور پاسخگویی به تقاضای طبقه متوسط و اندکی زیر آن بود. فرضیه بر این استوار بود که این گروه، اندک پس اندازی دارند، اما میزان آن در حدی نیست که آنها بتوانند به پشتوانه آن تقاضا بالقوه خود را بالفعل تبدیل کنند. بنابراین، نیاز به یکسری حمایت های ویژه دارند. بنابراین وام های رهنی می بایست به نحوی طراحی می شد که میزان پس انداز آنها در ضریب های مؤثر و معنی دار اقتصادی ضرب می شد به نحوی که آنها را توانمند می ساخت تا وارد بازار تقاضای مسکن شوند. همچنین حمایت های دیگر نیاز بود مانند آنکه مقداری از سودشان به عنوان یارانه به آنها داده می شد یا یک مقدار کمک به نحوه تخصیص منابع زمین به آنها صورت می گرفت یا در صدور پروانه ساختمانی به آنها کمک داده می شد. بخش عمده جامعه یعنی طبقه متوسط شهری در این گروه جای داشتند.
گروه سوم مسکن اجتماعی بود. این گروه در پاسخ به تقاضای بخشی ااز جامعه بود که از جهت درآمدی در دهک های پایین جای می گرفتند و باید مورد حمایت ویژه تری قرار می گرفتند در این گروه دولت در بخش مسکن بدون هدف اقتصادی و صرفاً با هدف باز توزیع ثروت و امنیت اجتماعی و با این تفکر که این گروه امکان پرداخت هزینه تأمین مسکن را ندارند، مداخله می کرد و از این طریق دولت به توسعه عدالت اجتماعی ورود پیدا می کرد. البته در آن زمان؛ یعنی در برنامه دوم این پیش بینی وجود داشت که دامنه این طرح باید در کمترین میزان خود قرار گیرد و اشتهای دولت برای مداخله در بازار تحریم نشود. البته باید اضافه کنم بعد ها در برنامه سوم و چهارم مسکن اجتماعی پیگیری نشد. بلکه تعریف دیگری از «مسکن اجتماعی» ارائه شد تحت عنوان «مسکن استیجاری» که تا حدی از تعریف اولیه خود انحراف داشت.
در این طرح آورده اولیه خانوار ها چه میزان باید باشد؟
در این طرح تمام سیاست های حمایتی دولت به نحوی در راستای هم قرار می گیرد که افراد به پس انداز خانوادگی علاقه مند بشوند و به این ترتیب رفتار اقتصادی خانوار ها با اقتصاد کلان هم راستا شود. بزرگترین معیار موفقیت یک برنامه مسکن میزان تأثیر گذاری آن بر تغییر رفتار اقتصادی خانوار و هم راستا کردن آن با سیاست های ملی است. در واقع این شاخص مبین اعتماد مردم به موفقیت سیاست های اعلامی از سوی دولت و پذیرش تغییر رفتار خود و سرمایه گذاری بر مبنای سیاست های دولت ملی است.
بنابراین این طرح برای گروه های درآمدی خاصی در نظر گرفته شده است.
افرادی که امکان تأمین مالی برای خرید مسکن از بازار را ندارند با تدابیر ویژه این طرح می توانند خانه دار شوند.
