کاهش اجاره بها در زمستانِ مسکن چگونه رقم خورد؟

اقتصاد ایرانی: بازار اجاره مسکن در نیمه دوم سال به طور سنتی با کاهش تقاضا مواجه می شود اما امسال این کاهش تقاضا با رکود معاملات مسکن همراه شد تا تمدید قراردادهای اجاره بدون افزایش نرخ، برای مالکان امری مطلوب محسوب شود. مستاجرانی که موعد تمدید قرارداد آن ها در نیمه دوم سال به سر رسید، حق انتخاب های متنوعی را پیش روی خود داشتند و در این شرایط برخی از آن ها موفق شدند واحدهایی را حتی ارزان تر از نرخ سال گذشته به اجاره خود درآورند. تداوم رکود در بازار مسکن با فاصله ای چند ماهه در بازار اجاره نیز تاثیر گذاشت تا کاهش قیمت رخ داده در بهای واحدهای مسکونی، موجب تعدیل و تثبیت اجاره بها نسبت به نرخ سال گذشته شود. هرچند آمارهای رسمی از افزایش 4.5 درصدی بهای اجاره در پاییز نسبت به تابستان امسال حکایت دارد اما اظهارات مشاوران املاک و مستاجران نشان از تغییر شرایط طی زمستان سال جاری دارد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران از تاثیر رکود بازار مسکن در بازار اجاره خبر می دهد و کاهش اجاره بها در سه ماه پایانی سال را تایید می کند. حسام عقبایی گفت:« کاهش قیمت مسکن به واسطه رکود موجب شده بازار اجاره هم با وضعیت مشابهی مواجه شود. این تغییر در نیمه دوم سال و به ویژه فصل پایانی سال محسوس شده است چراکه در این ماه ها معمولا مستاجران تمایلی به جابجایی ندارند. به گفته عقبایی، از نیمه دوم سال به بعد، فایل های اجاره در بنگا ها در حال افزایش و تقاضا در این فصول کمتر از عرضه است.»

تقاضا برای اجاره مسکن در نیمه دوم سال در حالی کاهش یافته است که به طور سنتی از اواخر بهار تا پایان تابستان روند معکوسی نسبت به نیمه دوم سال حاکم است. عموم مستاجان تمایل دارند که در فصل تعطیلی مدارس، جابجایی را انجام دهد که این موضوع موجب افزایش تقاضا و رشد اجاره بها در این فصل می شود. در سال جاری اما این اصل چندان حاکم نبود. تاثیر انتخابات ریاست جمهوری بر کاهش انتظارات تورمی در بخش مسکن موجب شد تا تابستان نیز فصل چندان پرتنشی برای  بازار اجاره نباشد.

رئیس اتحادیه املاک نیز معتقد است که در سال 92 مجموعا بازار اجاره مسکن شراطی آرامتری را نسبت به سال ماقبل داشت. حسام عقبایی گفت: رکود حاکم بر بازار مسکن موجب شد تا امسال جهشی در اجاره بها نداشته باشیم. این فعال صنعی ابراز امیردواری کرد که با اجرای سرح های دولت در زینه مسکن، سال آینده نیز قیمت اجاره واحد مسکونی کمتر از حد نرخ تورم افزایش یابد.

یکی از مشاوران املاک فعال در غرب تهران هم از تمایل موجران به تمدید قرارداد با مستاجرانشان طی ماه های اخیر خبر می دهد. سلیمی که در منطقه پونک فعال است به همشهری گفت: حدود 40 درصد از قراردادهای اجاره در این ایام با توافق طرفین تمدید می شود که نرخ آن نیز عموما بدون تغییر می ماند. شرایط بازار موجب شده تا حتی برخی از موجران اندکی از مبلغ سال قبل هم کوتاه بیایند و با نرخ کمتری واحد خود را اجاره دهند.

این کارشناس امور ملکی معتقد است که شرایط عرضه و تقاضا در بازار اجاره نیز به مانند بازار خرید و فروش در این فصل به طرف کاهش تقاضا حرکت کرده است. سلیمی گفت: «در ماه های اخیر مراجعه برای اجاره مسکن در حال کاهش است در حالی که عرضه خانه اجاره ای وجود دارد. به همین دلیل حق انتخاب مستاجران بالا رفته و تبعا قیمت هم نسبت به سال قبل شرایط بهتری دارد.»

وابستگی بازار اجاره به بازار معاملات مسکن موجب شده است تا مستاجران نتوانند پیش بینی دقیقی نسبت به وضعیت تغییر نرخ ها داشته باشند. طبق اعلام اتحادیه مشاوران املاک در سال های 86 و 91 دو سونامی در بازار مسکن رقم خورده است که در هر نوبت بهای واحدهای مسکونی را تا بیش از 100 درصد افزایش داده است. این موضوع بر رشد اجاره بها طی سال های گذشته تاثیر مستقیم داشته به گونه ای که دائما سهم اجاره بها از درآمد خانوار افزایش یافته و قدرت خرید آن ها را با کاهش مواجه ساخته است.

آمارهای رسمی نشان می دهد که حدود 40 درصد از مسکن استیجاری استفاده می کنند که به طور میانگین سهم اجاره مسکن از درآمد آن ها به 50 درصد نزدیک شده است. در این شرایط مستاجران به طور معمول مجبورند، بخش مهمی از افزایش درآمدهای سالانه خود را پای رشد اجاره بهای مسکن بسوزانند و این موضوع به کاهش قدرت خرید آن ها در برابر تورم دامن می زند. بازار مسکن در انتظار خروج از رکود در سال 93 است اما مستاجران چشم امید به سیاست های وزارت راه و شهرسازی دوخته اند تا شاید  بتوانند با دریافت وام صاحبخانه شوند. وزیر راه و شهرسازی از برنامه دولت در ایجاد مشوق  براقی تطویل قراردادهای اجاره مسکن سخن گفته است تا شاید از افزایش نرخ های سالیانه کاسته شود.