رونق بازار مسکن به چه دلیل؟

اقتصاد ایرانی: همیشه پیش بینی قیمت مسکن و اطلاع از آینده این بازار، مورد توجه عموم مردم قرار داشته و از آنجایی که سهم زیادی از متقاضیان بازار مسکن، اجاره نشین هستند، بنابراین اینکه در آینده چه اتفاقی در بازار مسکن رخ می‎دهد، مورد توجه قرار داشته است.

از سوی دیگر، وضعیت ناپایدار اقتصادی در سال های گذشته و تاثیر افزایش نرخ ارز بر بازار مصالح ساختمانی از مواردی بوده که همواره متقاضیان را نسبت به آینده نگران می کند، بنابراین قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد و دیگر موارد موثر بر ساخت از دیگر عواملی است که می تواند با تغییرات ناگهانی بر نرخ تمام شده مسکن تاثیر گذار باشد.

اما روند افزایش قیمت در سال های گذشته نشان داده که بیشترین تاثیر بر افزایش قیمت مسکن، ناشی از نرخ زمین بوده است به طوری که افزایش ناگهانی قیمت زمین و افزایش دلالی و سفته بازی در این بخش، می تواند قیمت مسکن را تا چند برابر افزایش دهد که در نهایت بر نرخ نهایی خرید و فروش مسکن و آپارتمان بسیار موثر است.

بیشترین تاثیر در افزایش قیمت مربوط به زمین است اما اینکه چه عواملی می تواند بر نرخ نهایی این بخش تاثیر گذار باشد، بستگی به وضعیت اقتصادی و سیاست هایی دارد که دولت در بخش اقتصاد و سیاست در پیش می گیرد. به طوری که افزایش یا کاهش قیمت نفت، قیمت دلار و طلا و سیاست های بانک مرکزی در اعطای تسهیلات از عواملی است که بر قیمت زمین به عنوان یک کالای سرمایه ای تاثیر گذار است.

نظام اقتصادی هر کشور بیانگر  دلایل گذار و گذر از دوران رکود یا رونق است اکنون شرایطی فراهم شده که به دلیل عدم افزایش قیمت مسکن در چند وقت اخیر برخی از کارشناسان برای این بازار رونق به معنی افزایش در قیمت ها را پیش بینی کردند البته که گاهی خواسته ها و تمایلات افراد نیز می تواند به واقعیت تبدیل شود و شاید طبیعی باشد یک فعال بازار مسکن سال جدید را بهانه ای برای افزایش قیمت یا به نوعی تحرک بیشتر معاملات بداند، یا برخی سازندگان به دلیل فروش نرفتن ساختمان های خود آرزوی رونق جدیدی در بازار برای حفظ سرمایه های خود دارند

اما در علم اقتصاد هر پدیده ای باید علت و معلولی داشته باشد. اساس و رکن اصلی بازار، عرضه و تقاضا است، زمانی که عرضه بیش از تقاضا در بازار داریم، اما بازار کششی ندارد یعنی افراد، بدلیل تورم و بالارفتن قیمتهایی که در این چند سال گذشته رخ داده توان خرید و ورود به بازار را ندارند. تفاوت کشور ما با سایر کشورها در برداشت از مفهوم رونق است، در کشور ما به دلیل وجود اقتصاد تک محصولی، رونق یعنی افزایش قیمت ها، در صورتی که مفهوم واقعی رونق زمانی است که خرید، فروش، رهن و اجاره بالا رود، بدین ترتیب گران شدن یا حبابی شدن قیمت مسکن، یعنی افزایش تورم که بدین منظور باید نقدینگی ها از بازارهای دیگر کنده و به این بازار سرازیر شود اتفاقی که در چند سال گذشته افتاد، تمام نقدینگی جامعه را از بخشهای صنعتی و تولیدی به سمت مسکن هدایت کرد، حتی پولهای نامشروع و حرام برای پولشویی وارد بازار مسکن شدند بطور مثال تسهیلات بانکی که برای تولید داده می شد برای جبران سود سپرده به بازار مسکن آورده شدند یا برای اینکه پول حاصله از فروش قاچاق مشروعیت پیدا کند در ساخت وساز خرج می کردند، اینها  باعث ایجاد زاویه انحرافی در اقتصاد کشور شد.

در دوره گذشته که شاهد جهش قیمتی در بازار مسکن بودیم این موارد نمود پیدا کرد اما اکنون هیچ کدام از این ارکان جهت رشد یکباره و رسیدن به قیمتی حبابی مهیا نیست به عبارت دیگر مردم پولی برای تزریق به بازار ندارند یا افزایش درآمدی اتفاق نیفتاده است، ضمن اینکه نه تنها رشد جمعیت نداشته ایم بلکه روندی منفی را نیز در پیش گرفته است از طرفی کاهش آمار ازدواج ها که نیاز به مسکن جدید دارند تأییدی بر این مطلب است. بنابراین قرار نیست تقاضای آنچنانی در یکسال آینده وارد بازار شود. مگر آنکه یکباره تغییرات بزرگی در چرخه اقتصادی کشور رخ دهد، ارائه وام های بزرگ با سود کم توسط دولت یا تسهیلاتی از این قبیل شاید بتواند بازار مسکن را تکان دهد، روند پیش آمده در چند سال گذشته ممکن است عده ای را بر این فکر بیندازد که بعد از رکود رونقی در انتظار بازار است این فرمول یک فرمول ازلی و ابدی نیست درحالیکه اگر به گذشته برگشته و تحلیل کنیم متوجه تفاوت های موجود در شرایط ها می شویم. رکود و رونقی که بصورت نوسانی چند ساله پشت سر هم رخ داده علتهایی داشته که آنها امروز وجود ندارد، امروز بخش تقاضا همچنان ضعیف است و عرضه بیش از تقاضا عمل می کند در این میان نیز دولت نمی تواند با ابزارهایی خاص بازار را تحت تاثیر قرار دهد همچنین میزان ساخت و ساز بیش از تقاضای موثر و واقعی است.

شاید توهم و شایعه سازی حتی با نیت خیرخواهانه منجر به بالا رفتن آمار معاملات بخش مسکن شود اما این موارد غیر واقعی بوده و دوامی ندارد و فقط بازاری با قیمت های کاذب را به وجود می آورد. لازم بذکر است نرخ سود تسهیلاتی که بانک ها ارائه می کنند بالاتر از سود حاصل از ساخت و ساز برای سازنده است مگر در شرایطی که اتفاقی خاص در جریان باشد یا زمین رایگان در اختیار سازنده قرار گیرد یا نفعی بیشتر برای او داشته باشد در غیر این صورت وام های بانکی صرفه اقتصادی برای سازندگان ندارد. درحال حاضر رکود حاکم بر بازار مسکن برای خریداران واقعی مسکن شرایط بسیار مطلوبی ایجاد کرده است به طوری که افراد با حق انتخاب بسیار بالایی می توانند ملک مورد نظر خود را در بازار با قیمت مناسب خریداری کنند. بازار مسکن در سال آینده به دلیل کاهش نقدینگی در راستای کاهش درآمدهای نفتی، بلا تکلیفی روابط خارجی و ناتوانی بانک ها برای ارائه تسهیلات، وضعیت روشنی ندارد به طوری که پیش بینی می شود وضعیت مسکن در سال ۹۴ بهتر از امسال نخواهد بود.

درحال حاضر عرضه مسکن بیشتر از تقاضای این بخش است به طوری که تعداد مسکنی که اکنون ساخته، در بازار عرضه و یا به صورت نیمه کاره رها شده اند بیشتر از حجم تقاضا برای خرید هستند. همچنین بسیاری از سازندگان پروانه ساخت را کسب کرده و تا مرحله سفت کاری ساختمان هم پیش رفته اند، اما به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن، ادامه ساخت را متوقف و ساختمان را به صورت نیمه کاره رها کرده اند. به نحوی که اگر مسکنی که تاکنون ساخته یا به صورت نیمه کاره رها شده اند را با تقاضای موثر تطبیق دهیم، بی شک حجم عرضه مسکن کمتر از حجم تقاضا نخواهد بود. لازم است بدانیم حجم تولید مسکن پاسخگوی حجم تقاضا برای خرید است، بنابراین دلیلی برای افزایش قیمت مسکن در سال آینده وجود ندارد. عواملی چون افزایش حجم عرضه مسکن نسبت به حجم تقاضا، ایجاد بازارهای ثانویه مانند بازار ارز، بلاتکلیفی وضعیت مسکن، نبود نقدینگی در بخش مسکن و به دنبال آن کاهش قدرت خرید مردم و در نهایت گرانی، باعث رکود حاکم بر بازار مسکن شده است.

مردم به عنوان مصرف کننده درخصوص خرید مسکن نهایی متضرر نیستند، اما از جهت صنعت و اشتغال ضررهایی متوجه کل نظام اقتصادی کشور است. وضعیت مسکن در سال آینده همانند امسال خواهد بود زیرا عوامل تعیین کننده بازار ناقص هستند و چشم اندازی برای تغییر این عوامل وجود ندارد. کاهش قیمت ساختمان در سال ۹۴ برای خریداران مثبت است اما ایجاد بازار سوداگری به دلیل نبود نقدینگی اضافی در بازار مسکن و عدم توانایی دولت برای ارائه وام های کلان برای خرید مسکن مناسب نیست.

*احمدرضا سرحدی کارشناس مسکن رئیس سابق هیئت مدیره تعاونی مسکن سازمان نظام مهندسی تهران و رئیس انجمن صنفی مهندسان صنعت ساختمان

تنظیم: سیده فاطمه شعار