منع خام‌فروشی زمین در تهران

اقتصاد ایرانی: شهرداری تهران با مصوبه دیروز شورای شهر، از فروش «زمین» به شکل «خام» و «فاقد بارگذاری مشخص» منع شد. این ممنوعیت با هدف حذف رانت از اراضی تحت مالکیت شهرداری، جلوی ارزان فروشی غیرواقعی زمین را می گیرد و باعث تخصیص ارزش افزوده اراضی شهرداری به کل شهر می شود. شهرداری بخشی از هزینه های پایتخت را با فروش املاکی که طبق قوانین زمین شهری یا پروژه های مشارکتی، به مالکیتش درآمده است، تامین می کند. شکل خام این زمین ها، کمترین بها را دارد؛ اما بعد از تعیین کاربری و تراکم، چند برابر افزایش قیمت پیدا می کند.
شورای شهر تهران روز گذشته با تصویب یک محدودیت رسمی برای شهرداری، بازار زمین در پایتخت را از «رانت پنهان» پاکسازی کرد.
با مصوبه دیروز شورای شهر، فروش اراضی تحت مالکیت شهرداری تهران به صورت «خام و فاقد کاربری» ممنوع شد و شهرداری چنانچه برای تامین منابع مالی مورد نیاز اداره پایتخت، بخواهد این اراضی را به اشخاص حقیقی، حقوقی یا هر نهاد دولتی و نظامی واگذار کند، باید پیش از فروش، ابتدا کلیه امتیاز ها شامل «نوع کاربری» و «میزان تراکم» را که امکان اعمال آنها روی زمین به طرق مختلف وجود دارد، تعیین کند و زمین را به صورت «قطعه بارگذاری شده» بفروشد.
روش جدیدی که شورای شهر برای فروش زمین های شهرداری تعیین کرده، مانع ازخام فروشی و توزیع رانت نهفته در این اراضی به مشتریان شهرداری می شود و ارزش افزوده این زمین ها را به کل شهر منتقل می کند.
به گزارش دنیای اقتصاد، شهرداری تهران همچون سایر شهرداری ها، مالک حجم قابل توجهی از زمین های خام موجود در شهر است.
در تهران، شهرداری عمدتا از دو مسیر صاحب اراضی می شود. یک مسیر حاصل توسعه فیزیکی تهران از سال های دور تاکنون است که برمبنای قانون زمین شهری و برخی قوانین دیگر، در جریان افزایش محدوده فیزیکی شهر، سهمی از اراضی الحاقی به شهرداری رسیده است. مسیر بعدی نیز که هم اکنون ادامه دارد از «مشارکت شهرداری با مالکان در پروژه های ساختمانی مختلف» و همچنین «تغییر کاربری زمین های سبز» نشأت می گیرد که در این قالب نیز مساحتی از این زمین ها (حدود ۷۰ درصد) نصیب مدیریت شهری می شود.
هر چند آمار رسمی و دقیق درباره تعداد قطعات و مساحت اراضی تحت مالکیت شهرداری در تهران وجود ندارد و احتمالا بانک اطلاعاتی متمرکز و قابل اتکایی نیز چه در دولت و چه در شهرداری، برای محاسبه این آمار در دسترس نیست، اما گفته می شود چیزی در حدود ۴ هزار هکتار زمین (تقریبا معادل یک پانزدهم مساحت پایتخت) در حال حاضر به عناوین مختلف در اختیار مدیریت شهری تهران است که براساس بودجه سالانه شهرداری، هر سال بخشی از آنها برای پوشش مخارج پایتخت فروخته می شود. در عین حال، موجودی اراضی شهرداری، ثابت نیست و هر سال به خاطر اقدامات مشارکتی افزایش پیدا می کند.
آن طور که اعضای شورای شهر روز گذشته اعلام کردند، روال در شهرداری تهران برای فروش زمین های تحت مالکیتش به این صورت بوده که بخشی از این اراضی به صورت خام و بدون بارگذاری –بدون مشخص کردن کاربری و حداکثر تراکم قابل اعمال روی زمین- فروخته می شده و چون قیمت ملک درست براساس وضعیت موجود آن، تعیین می شود، در نتیجه این اراضی به بهای کمتر از ارزش واقعی آن، به خریداران فروخته می شد.
زمین های خام ارزان قیمت، بعد از اخذ مجوز ساخت و همچنین مجوزهایی از کمیسیون ماده ۵، چندین برابر ارزش پیدا می کنند و به قیمت واقعی می رسند.
در ماه های اخیر، گزارش هایی از طرف برخی اعضای شورای شهر مبنی بر فروش زمین با کاربری اولیه فضای سبز به برخی تعاونی های مسکن منتشر شد که نشان می داد این زمین ها بعد از فروش، تغییرکاربری پیدا کرد و بارگذاری روی آنها انجام شده است.
برای جلوگیری از اختصاص رانت پنهان ناشی از خام فروشی زمین های شهرداری و همچنین برقراری کانال توزیع ارزش افزوده این اراضی به کل شهر، طبق مصوبه دیروز شورای شهر، مقرر شده همه زمین های شهرداری قبل از فروش، از بابت انواع مجوزهایی که برای ساخت وساز قابل ارائه است، توسط شهرداری بارگذاری شوند و زمین به شکل آماده ساخت، فروخته شود. کارشناسان شهری، اقدام دیروز شورای شهر تهران را در جهت «عزم مدیریت شهری برای پایان دادن به رانت زمین و مقابله با فساد ناشی از معاملات اراضی» ارزیابی کردند که می تواند درآمد مدیریت شهری پایتخت را در درازمدت افزایش دهد.
پارلمان محلی پایتخت روز گذشته طرحی را تصویب کرد که به موجب آن شهرداری تهران ملزم می شود پیش از فروش، واگذاری یا تهاتر املاک و اراضی متعلق به خود تمامی امتیازات آن را براساس طرح جامع و تفصیلی مدنظر قرار دهد، سپس تعیین قیمت کند.
اعضای شورای شهر تهران با این دیدگاه که اموال و املاک شهرداری در زمره اموال عمومی و متعلق به شهروندان تهرانی است و فروش املاک شهرداری تهران بدون بارگذاری و به صورت خام، شهرداری را با زیان و خسارت مواجه می کند و موجب سودجویی غیرمنصفانه افراد خریدار می شود طرحی را با عنوان «الزام شهرداری تهران به بارگذاری و تعیین کاربری، تراکم و سایر اقدامات لازم در خصوص املاک شهرداری براساس طرح تفصیلی قبل از واگذاری و فروش به غیر و تهاتر» پیشنهاد کردند که به موجب آن شهرداری باید «در صورتی که قصد واگذاری، تهاتر و فروش املاک و اراضی متعلق به خود را دارد قبل از هرگونه اقدامی در این خصوص از تمامی مزایا و امتیازات قانونی براساس طرح تفصیلی برای اراضی و املاک خود از قبیل تغییر کاربری و در صورت لزوم حداکثر تراکم ممکن از طریق کمیسیون ماده پنج اقدام و سپس واگذاری اراضی یا املاک خود را انجام دهد.» این طرح که پس از یک هفته تعلیق بنا به درخواست کمیسیون برنامه و بودجه، دیروز در صحن علنی با رای اکثریت اعضای شورا به تصویب رسید دارای سه تبصره است.
تبصره نخست این طرح مربوط به اراضی متعلق به پادگان ها، سازمان ها و نهادهای نظامی و دولتی و تعاونی مسکن کارکنان شهرداری تهران است که در ابتدا به درخواست کمیسیون برنامه و بودجه بنا بود زمین متعلق به این ارگان ها از شمول این مصوبه خارج شوند و شهرداری بتواند در ازای دریافت اراضی متعلق به این نهادهای نظامی، زمین معوض بدون بارگذاری به آنها واگذار کند. اما در نهایت با مخالفت سایر اعضا مصوب شد شهرداری باید در خصوص اراضی معوض پادگان های نظامی و نهادهای عمومی که در طرح های توسعه شهری قرار می گیرند براساس سیاست های طرح جامع و تفصیلی تصمیم گیری کند.
به موجب تبصره دو این مصوبه نیز مشخص شد: فروش هرگونه اراضی فاقد کاربری و فضای سبز تثبیت شده تحت هر عنوان و به هرطریق ممنوع است.
براساس تبصره سه این طرح نیز بارگذاری و تعیین کاربری زمین هایی که در ابتدا در مجاورت حریم شهر بوده اند و هم اکنون در محدوده شهر قرار گرفته اند (۷۰ درصد عرصه این زمین ها طبق قانون تحت مالکیت شهرداری قرار دارد) را در راستای تامین سرانه های خدماتی شهری انجام دهد.

چالش تصویب طرح
محمد سالاری رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران یکی از پیشنهاددهندگان این طرح، درباره دلیل ارائه این طرح گفت: با توجه به اینکه تمامی املاک و اراضی متعلق به شهرداری تهران عملا متعلق به آحاد شهروندان است برای صیانت از ثروت ملی متعلق به شهروندان تهرانی، به موجب این طرح شهرداری تهران موظف شد نسبت به واگذاری املاک و اراضی خود به صورت خام و بدون انجام حداکثر بارگذاری قانونی اقدامی نکند.
او اظهار کرد: واگذاری زمین های فاقد کاربری در محدوده شهر از سوی شهرداری تهران به ویژه در مورد اراضی و املاکی که ابتدا در مجاورت حریم شهر قرار داشتند و براساس قانون هم اکنون در محدوده شهر قرار گرفته اند اتفاق می افتاد.
سالاری ادامه داد: طبق قانون پس از قرار گرفتن این اراضی و املاک در محدوده شهر ۳۰ درصد مساحت این اراضی با حداکثر بارگذاری به نام مالک و۷۰ درصد باقی مانده آن تحت مالکیت شهرداری در می آید که باید برای تامین سرانه های۷ گانه در همان منطقه مورد استفاده قرار گیرد این در حالی بود که طی سال های گذشته این زمین ها بدون بارگذاری یا با حداقل بارگذاری، به سازمان ها، نهادها و اشخاص حقیقی و حقوقی با حداقل قیمت ممکن فروخته می شد.
او تاکید کرد: از این رو شورای شهر تهران مصوب کرد شهرداری موظف است قبل از واگذاری این اراضی حداکثر واگذاری در راستای تامین سرانه های خدماتی شهر در این اراضی انجام شود.
او با بیان اینکه تصویب این طرح با یک چالش بزرگ رو به رو بود، گفت: از یک طرف با توجه به معضل جمعیت پذیری شهر تهران سیاست شورا بر بارگذاری حداقلی به ویژه در پهنه مسکونی قرار دارد از طرف دیگر نباید این زمین ها با قیمت حداقلی به نفع سودجویان فروخته شود، چون تمام اشخاصی که خریدار زمین های فاقد کاربری هستند بعد از خرید املاک از طریق مراجع ذی صلاح یعنی کمیسیون ماده پنج حداکثر بارگذاری را دریافت می کنند؛ نهایتا شورا به این جمع بندی رسید که تمامی بارگذاری ها در اراضی که براساس قانون ۳۰ به ۷۰ واگذار می شوند بارگذاری در آنها باید در حوزه های گردشگری، تجاری و خدماتی باشد.
 او با اشاره به اینکه برخی اعضای شورا معتقد بودند اراضی معوض پادگان های نظامی و عمومی باید از شمول این مصوبه خارج شوند، عنوان کرد: کمیسیون شهرسازی و معماری شورا با این دیدگاه به طور کامل مخالفت کرد؛ چراکه پادگان های موجود در شهر تهران عرصه های قابل توجهی را شامل می شود اگر قرار باشد در قبال دریافت اراضی پادگان برای تبدیل به فضای سبز و عمومی، شهرداری اراضی فاقد کاربری و به صورت خام به این پادگان ها واگذار کند همان بهتر است که این اراضی پادگان بمانند به ویژه آنکه کاربری تعیین شده برای بسیاری از زمین های پادگان های نظامی تجاری تعریف شده است.
او تاکید کرد: برخی دوستان معتقد بودند با تعیین کاربری برای زمین های معوض پادگان های نظامی، عملا راه برای تعامل جهت دریافت زمین این پادگان ها قفل می شود؛ این در حالی است که اراضی پادگان های نظامی در اصل متعلق به نظام و مردم است و می تواند با حکم مقام معظم رهبری حل وفصل شود، بنابراین چه لزومی دارد برای این زمین ها استثنا قائل شویم. به گفته سالاری نهایتا شورا تصمیم گرفت تعیین کاربری و بارگذاری زمین های معوض پادگان های نظامی براساس سیاست های طرح جامع و تفصیلی انجام شود.
علیرضا دبیر رئیس کمیسیون برنامه و بودجه شورا گفت: با تصویب این طرح دو هدف پیگیری می شود اول آنکه داشته های شهر ارزان فروخته نشود و دوم آنکه اراضی متعلق به شهر براساس چارچوب طرح جامع و تفصیلی واگذار شوند.