تشدید بوروکراسی ساخت‌و‌ساز

اقتصاد ایرانی: با اضافه شدن یک خوان جدید به مراحل متعدد و زمان بر صدور پروانه ساختمانی، بوروکراسی در ساخت و سازهای مسکونی تشدید شد. براساس مصوبه کمیته ای مرکب از مسوولان دولتی و شهری که اواخر پارسال ابلاغ شد، صدور پروانه برای سازنده های به اصطلاح فاقد صلاحیت، ممنوع شده و احداث پروژه های بالای ۱۰۰۰ مترمربع زیربنا، فقط در صورت معرفی «مجری ذی صلاح» از سوی مالک یا سرمایه گذار، مجاز اعلام شده است. هدف مصوبه، افزایش کیفیت ساخت بوده اما فعلا رکود ساختمانی تشدید و در عمل، باعث مقاومت بساز و بفروش ها و شیوع قراردادهای صوری شده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، مراحل متعدد و زمان بر در پروسه اخذ مجوز ساخت و ساز که همواره به عنوان «ترمز گیر» در روند سرمایه گذاری های ساختمانی و عرضه مسکن مطرح بوده است، از اواخر سال گذشته با اضافه شدن یک خوان جدید به آن، سختی صدور پروانه ساختمانی را برای سازنده ها بیشتر کرد و نتیجه آن هم اکنون باعث «تشدید رکود ساخت و ساز» شده است.

زمستان سال گذشته کمیته ای که برای تنظیم ضوابط و مقررات ساخت وساز در تهران تصمیم گیری می کند، در مصوبه ای اجرای تکلیف ۱۸ سال گذشته در حوزه مقررات ملی ساختمان – مبحث دوم- را اجباری اعلام کرد و به واسطه این تصویب نامه، مقرر شد کلیه ساخت وسازهای مسکونی با زیربنای بیش از ۱۰۰۰ مترمربع، بدون دخالت سازنده های فاقد صلاحیت (بسازوبفروش ها) و صرفا توسط مجریان ساختمانی ذی صلاح انجام شود.

تا پیش از این مصوبه، طبق روال عادی بازار ساخت و ساز، صفر تا صد عملیات اجرایی پروژه های مسکونی میان متراژ –ساختمان هایی با زیربنای کلی ۱۰۰۰ تا ۲۰۰۰ مترمربع- توسط مالک یا سرمایه گذار انجام می شد و در این میان، مهندس ناظر تنها شخصیت حقیقی متخصص و صاحب مسوولیت بود که بر کار غیرحرفه ای بسازوبفروش ها برای انطباق آن با ضوابط نظارت می کرد. اما طی دست کم سه ماه اخیر که شهرداری تهران و سازمان نظام مهندسی با استناد به مصوبه کمیته عالی ۵ نفره، مکلف به صدور پروانه ساختمانی صرفا برای مجریان ذی صلاح شده اند، قرار بوده افرادی که تخصص ساختمانی ندارند و صرفا از بنیه مالی قوی برای خرید زمین و ساخت و ساز برخوردارند، از دخالت در اجرای پروژه های مسکونی منع شوند. مسیری که مصوبه زمستان ۹۳ کمیته مرکب از نمایندگان شهرداری، نظام مهندسی، استانداری، وزارت راه وشهرسازی و شورای شهر، برای توقف فعالیت سازنده های فاقد صلاحیت (بسازوبفروش ها) ایجاد کرده به این شکل است که مالک یا سرمایه گذار یک پروژه مسکونی باید برای اجرای پروژه و حتی دریافت پروانه ساختمانی، با یکی از شرکت های مجری ذی صلاح قرارداد منعقد کند و همه مسوولیت های فنی و ساخت پروژه را به این شرکت ها واگذار کند. اما آنچه در این فاصله زمانی کوتاه از اجرای این مصوبه در بازار مسکن قابل مشاهده است، مقاومت قابل تامل عوامل قبلی ساخت و ساز در انتقال مسوولیت به شرکت های مجری است! بررسی ها نشان می دهد: رکودی که از اواخر سال ۹۲ تحت تاثیر «نبود قدرت خرید مصرفی و در نتیجه رشد آپارتمان های نوساز فروش نرفته» در بازار ساخت وساز به وجود آمده بود، در اواخر سال ۹۳ و همین طور ابتدای امسال به واسطه «تغییر ضوابط صدور پروانه برای افراد واجد شرایط»، شدیدتر شده و تیراژ ساخت باز هم نسبت به ابتدای سال گذشته کاهش پیدا کرده است. بسازوبفروش ها شرط صدور پروانه صرفا برای مجریان ذی صلاح را به «دست انداز فنی» تازه در ساخت وساز تشبیه می کنند و معتقدند: ظرفیت کنونی شرکت های مجری به مراتب کمتر از حجم ساخت وسازهای مسکونی بالای ۱۰۰۰ مترمربع است و این نابرابری از یکسو زمان لازم برای تجهیز پروژه به مدارک و شرایط لازم برای اخذ پروانه ساختمانی را افزایش می دهد و از سوی دیگر قیمت تمام شده ساخت را متورم می کند. نیمه سال گذشته (قبل از اجرای مصوبه کمیته ۵ نفره) معاونت برنامه ریزی شهرداری تهران، متوسط زمان صدور پروانه ساختمانی در تهران را ۱۰۰ روز اعلام کرده بود. همچنین اخیرا معاونت مسکن وزارت راه وشهرسازی، با انتشار آماری درباره رتبه بندی کشورها به لحاظ مدت زمان اخذ مجوز ساخت وساز، از وخامت اوضاع در ایران در این شاخص خبر داد و مشخص شد کشورمان از بین ۱۸۹ کشور، در رتبه ۱۷۲ قرار دارد به این معنی که در ایران یکی از طولانی ترین پروسه های اخذ مجوز ساختمانی طی می شود. از طرف دیگر، در شرایط کنونی تعداد شرکت های حقوقی مجری ذی صلاح –شرکت هایی که از وزارت راه وشهرسازی و برخی نهادهای مرجع، به عنوان سازنده صلاحیت دار شناخته شده اند- حدود ۹۰۰ فقره است، در حالی که سال گذشته ۳۶۰۰ پروانه ساختمانی برای ساختمان های بیش از ۱۰۰۰ مترمربع صادر شد و سال قبل از آن که شدت رکود مسکن کمتر بود، ۶۲۰۰ پروانه برای احداث این نوع ساختمان ها صادر شده بود. به این ترتیب، در شرایط کنونی که ساخت و ساز در کمترین تیراژ ممکن در جریان است، تعداد ساختمان هایی که باید صرفا توسط مجریان ذی صلاح ساخته شود، بیشتر از تعداد مجریان است. هر چند حضور مجری دارای صلاحیت در بازار ساخت وساز و خروج سازنده های فاقد صلاحیت از گردونه، به کم فروشی برخی بسازوبفروش ها در استفاده از مصالح مرغوب، کیفیت بالا و... پایان می دهد اما چنانچه «زمان» و «سختی» اخذ مجوز ساخت در این جابه جایی، به سرعت ساخت وساز و شتاب خروج از رکود مسکن آسیب بزند، لازم است در فرآیند جدید، تجدیدنظر صورت بگیرد. در حال حاضر، برخی سازنده های فاقد صلاحیت، برای دورزدن شرایط جدید صدور پروانه، به خرید مُهر مجریان رو آورده اند و بدون آنکه اجازه فعالیت و نظارت شرکت های مجری در پروژه را بدهند، به صورت صوری ضوابط جدید را اجرا می کنند. طبق مقررات بالادست، حدود ۱۰ درصد هزینه ساخت به عنوان تعرفه دستمزد مجریان در نظر گرفته می شود اما در میانبری که برخی بسازوبفروش ها ایجاد کرده اند، قرارداد فعالیت صوری با برخی مجریان براساس مترمربعی ۸ هزار تا ۱۴ هزار تومان منعقد می شود بدون اینکه در عمل، تحولی در کیفیت اجرا رخ دهد. سال گذشته تعداد پروانه های ساختمانی در تهران بیش از ۴۰ درصد کاهش پیدا کرد.

چالش مجریان ساختمانی

محمد مهدی مافی، انبوه ساز و عضو سازمان نظام مهندسی در این باره  گفت: همان طور که در قانون تاکید شده است فعالیت های ساخت و ساز باید صرفا از طریق مجریان حقیقی و حقوقی دارای صلاحیت مهندسی انجام شود و همان گونه که در تمام صنوف و حرفه ها مرسوم است، افراد فاقد صلاحیت از جرگه سازنده به گروه سرمایه گذار تغییر جایگاه یابند. وی ادامه داد: متاسفانه قانون اجرای عملیات ساختمانی از سوی سازندگان یا مجریان دارای صلاحیت هم اکنون با چالش مواجه شده است و عملا می بینیم که برخی از این شرکت ها مجبور می شوند، مهر خود را به سازندگان بدون صلاحیتی که از آنان برای ساخت و ساز سلب امکان شده است، بفروشند. مافی توضیح داد: هم اکنون در نتیجه این چالش عمده، نه تنها دست سازندگان بدون صلاحیت از عرصه ساخت وساز کوتاه نشده بلکه حدود 8 تا 10 درصد هزینه تمام شده ساخت نیز افزایش یافته است. این در حالی است که الزام به دریافت مجوز ساخت تنها از سوی سازنده واجد صلاحیت منجر به طولانی شدن پروسه اخذ جواز شده است.

دبیر انجمن انبوه سازان تهران همچنین به چالش قابل توجهی در خصوص اعطای مجوز ساخت به برخی شرکت های ساختمانی اشاره کرد وگفت: برخی افراد حقیقی و حقوقی که هم اکنون به عنوان مجری برای دریافت جواز ساخت و اجرای عملیات ساختمانی معرفی می شوند از توان و تجربه کافی برای اجرای برخی پروژه های بزرگ برخوردار نیستند و همین عدم تخصص و تبحر آنان یکی از دلایلی است که باعث می شود کارفرمایان و سرمایه گذاران از قراردادهای صوری برای دریافت جواز استفاده کنند و عملا این افراد را در فعالیت های اجرایی دخالت ندهند. وی با بیان اینکه هم اکنون مهرفروشی برخی مجریان بیش از تبعات مثبت اجرای این قانون است، خاطرنشان کرد: آنچه می تواند به ساخت و ساز کمک کند الزام به استفاده از شرکت های مجری نیست بلکه صلاحیت بخشیدن به اکیپ های اجرایی واجد شرایط است.

انسداد قانون گریزی با مجریان حقیقی

درباره مصوبه استفاده از مجری ذی صلاح و واکنش سازنده ها به آن، معاون فنی و بازرسی سازمان نظام مهندسی استان تهران اعلام کرد: بخشی از تخلفات و قراردادهای صوری ناشی از تمایل به قانون گریزی از سوی کارفرمایان و سازندگان بدون صلاحیت است. رضا حیدریون در این باره گفت: اینکه باید ساخت و ساز از سوی مجریان با صلاحیت صورت بگیرد یک اصل اساسی است؛ اما علاوه بر تخلف برخی شرکت های مجری، بخش قابل توجهی از این تخلف مربوط به کارفرمایانی است که قصد دارند با خرید مهر شرکت مجری، قانون را دور بزنند و مستقیما ساخت و ساز کنند. وی با بیان اینکه هم اکنون برخورد با شرکت های حقوقی یا مهندسان حقیقی مجری که در وظایف محوله خود دچار تخلف شوند، تشدید شده است، افزود: قبول داریم که در برخی موارد به دلیل نبود نظارت کافی، برخی از مجریان اقدام به مهرفروشی کرده اند اما با تشدید حساسیت ها و گسترش نظارت ها، با تمام این تخلفات برخورد قانونی صورت می گیرد. وی با اشاره به کمبود شرکت های حقوقی مجری ساخت و ساز توضیح داد: برای مقابله با این کمبود، استفاده از ظرفیت مهندسان ناظر به عنوان مجری حقیقی ذی صلاح صورت گرفته است که با افزایش متراژ کاری آنان مسیر صوری به بهانه نبود ظرفیت کافی سازندگان ذی صلاح برای تمام ساخت و سازها مسدود شده است.