مسکن؛ تابع محیط اقتصاد کلان

اقتصاد ایرانی: در سال ۹۳ شاهد رکود بی سابقه در بخش مسکن بودیم که اعمال سیاست ضدتورمی دولت دلیل این رکود و راکد ماندن خرید و فروش بود؛ همین موضوع باعث شد با انباشت آپارتمان های ساخته شده مواجه شویم. بخش مسکن در کشور همواره شاهد فراز و فرود در قیمت ها بوده و این موضوع جدیدی نیست. ضمن اینکه در مقاطعی جهش قیمت مسکن و در مقاطعی با اندک کاهشی این موضوع را تجربه کردیم.
به گزارش دنیای اقتصاد، اتفاقی که در سال ۹۳ رخ داد و با سال های قبل تفاوت عمده ای داشت، این بود که اعمال سیاست ضدتورمی دولت باعث شد رکود بیش از انتظار در بازار مسکن ایجاد شود. با بررسی بازار مسکن در سال ۸۶ مشاهده می شود بخش مسکن در آن سال از رونق خوبی برخوردار بود اما در سال های ۸۷ و ۸۸ بازار مسکن دوباره با رکود مواجه شد؛ بنابراین وضعیت سینوسی قیمت ها و شرایط بازار مسکن همواره تکرار می شود. درحالی که در سال های گذشته نوسان قیمت ناشی از تورم بود، اما این رکود در سال ۹۲ و ۹۳ ناشی از اعمال سیاست های ضدتورمی دولت بود.
همین سیاست ضدتورمی در اقتصاد کلان کشور در سال گذشته که به بخش مسکن نیز تسری پیدا کرد و باعث شد ساخت آپارتمان و سرمایه گذاری در نیمه اول سال ۹۳ نسبت به نیمه دوم ۹۲، ۵۰ درصد و در نیمه دوم سال ۹۳، به میزان ۷۰ درصد کاهش یابد.این کاهش سرمایه گذاری باعث شد شرکت های تولیدکننده مصالح ساختمانی مرتبط با بخش مسکن نیز با انباشت تولید مواجه شوند و آثاری که از این وضعیت به جا مانده باعث کاهش اشتغال زایی در بخش مسکن شود که همواره سهم بالایی در اقتصاد کشور دارد. اگر دولت تصمیم به تعدیل این سیاست نگیرد نتیجه ای بدتر از سال ۹۳ در بخش مسکن رخ خواهد داد. ۱۰ درصد ساخت وساز کشور در تهران صورت می گیرد. افزایش ساخت وساز در تهران دیگر کشش ندارد؛ چرا که این موضوع منجر به جذب جمعیت بیشتر به کلان شهر تهران می شود. افزایش تعداد شهرهای جدید که به تازگی توسط وزارت راه و شهرسازی و شرکت عمران شهرهای جدید مصوب شده اقدام بسیار مناسبی است اما نباید این شهرها تنها در حد یک خوابگاه باشند بلکه باید در این شهرها اشتغال نیز ایجاد شود.
اتفاقی که در بازار مسکن در سال ۹۳ رخ داد این بود که رکود سال ۹۲ به سال ۹۳ نیز کشیده شد که همین موضوع بیکاری و توقف تولید مصالح ساختمانی را در پی داشت، بنابراین انتظار ما این است که امسال شاهد خروج بازار مسکن از رکود باشیم.
انتقادی که ما به دولت و حتی بانک ها داریم این است که وقتی صحبت از اعتبار بانک ها می شود، بانک ها اعلام می کنند با کمبود منابع مواجه هستند، این در حالی است که این بخش نیازمند تامین اعتبار است.
پرداخت وام ۵۰ میلیون تومانی با سود ۱۴ درصد به ساخت مسکن بافت فرسوده نیز اقدام خوب و مفیدی بود اما باید در بافت های فرسوده شرایط نوسازی نیز فراهم شود چرا که بحث تملک در بافت های فرسوده بسیار زمانبر است.
اگر رکود ادامه یابد و تولید مسکن صورت نگیرد اجاره نشینی افزایش می یابد و زمانی که متقاضیان برای خرید هجوم آورند قیمت ها نیز افزایش خواهد یافت. در این شرایط رکود به معنای توقف یا کندی این نقل و انتقالات است. در این شرایط به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن و وضعیت نامطلوب اقتصادی توان خرید برای متقاضیان وجود ندارد و این کاهش قدرت خرید موجب رکود در بازار می شود. ساخت و ساز در رنج و عذاب به سر می برد چراکه این بخش تابع اقتصاد کلان کشور است و سیستم انقباضی دولت مبنی بر کنترل تورم موجب شده رکود به همه بخش ها از جمله بخش مسکن حاکم شود. همچنین صنایع مرتبط با حوزه ساختمان هم تابع این رکود است و امیدواریم در اثر اجرای توافق هسته ای گشایشی در اقتصاد کشور رخ دهد تا در بخش مسکن هم رونق ایجاد شود.
رونق در حوزه مسکن بستگی به کل اقتصاد کلان کشور دارد؛ به نظر می رسد اگر توافق هسته ای اجرایی شود و سرمایه گذاران خارجی به اقتصاد کشور ورود کنند قطعا چرخ اقتصادی کشور به گردش در خواهد آمد حوزه مسکن هم فعال می شود و در صورت اجرای توافق در نیمه دوم امسال شاهد آثار مسائل بین المللی و رونق عرضه و تقاضا خواهیم بود.
به میزان تقاضا، عرضه وجود ندارد و واحدهایی که در حال حاضر خالی از سکنه است به منزله مازاد عرضه نیست بلکه به دلیل شرایط اقتصادی و عدم قدرت خرید متقاضیان است. واحدهای مسکونی خالی در حال حاضر پاسخگوی کل نیاز تقاضای بازار نیست و دولت باید با سیاست های خود تحرک در تقاضای مصرف بازار مسکن ایجاد کند. اگر رکود ادامه یابد و تولید مسکن صورت نگیرد، اجاره نشینی افزایش می یابد و زمانی که متقاضیان برای خرید مسکن هجوم بیاورند، قیمت ها افزایش خواهد یافت.خرید، فروش و نقل وانتقالاتی که از طریق مالکیت به وجود می آید و همچنین اجاره از موارد اصلی بازار مسکن به شمار می آید.
مسکن در نگاه کلان به جز این دو بخش به عرضه و تقاضا نیز می پردازد وقتی خرید و فروش در درازمدت با رکود مواجه شود و نقل و انتقالی صورت نگیرد بر تولید وعرضه مسکن تاثیر می گذارد و طبعا سازندگان نیز با فراوانی واحدهای ساختمانی روبه رو می شوند در نهایت این کندی بازار مسکن برسایر بازارها و صنایع وابسته به ساختمان نیز تاثیر گذار است و با زیر سوال بردن اقتصاد به افزایش بیکاری می انجامد.
اما در حال حاضر مهم ترین مشکل بازار مسکن کمبود نقدینگی و به دنبال آن کاهش توان تولید و تقویت طرف عرضه است در شرایطی که باید منابع مالی برای تقویت طرف عرضه و برقراری توازن میان عرضه و تقاضا تعریف شود، بانک ها توان پرداخت تسهیلات به انبوه سازان را ندارند. البته رقم معوقات بانکی بسیار کلان است و متاسفانه در دوره های گذشته رقم قابل توجهی از تسهیلات پرداخت شده که هنوز این منابع به سیستم بانکی برنگشته است بنابراین بانک ها هم توان پرداخت تسهیلات را ندارند. مهم ترین راهکار نجات بازار مسکن از رکود؛ افزایش سقف تسهیلات و افزایش دوره بازپرداخت است و تنها از این طریق به طور همزمان می توان هم طرف عرضه و هم طرف تقاضا را تقویت کرد.