محور خرید مسکن باید پس‌انداز خانوار باشد

محمد عدلی: وزیر راه و شهرسازی در اولین اظهارنظرهای خود در مراسم معارفه به شیوه تامین مالی پروژه های راه و مسکن در دولت گذشته انتقاد کرد. اوج انتقادات آخوندی به استقراض 50 هزار میلیارد تومانی از بانک مرکزی برای اعطای وام به پروژه مسکن مهر بود. وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم پش از آن در یک برنامه تلویزیونی نیز مخالفت خود را با  این شیوه نشان داد و اعلام کرد که نیمی از تورم فعلی حاصل شیوه تامین مالی در مسکن مهر است. او نتیجه این استقراض را به رشد پایه پولی، افزایش نقدینگی و رشد تورم نسبت داد تا نشان دهد، نگاه اقتصاد کلان در مسکن مهر قربانی شده است.

دولت جدید در بخش راه و مسکن اما تنها میراث دار مسکن مهر نیست. طبق گفته عباس آخوندی، اتمام پروژه های نیمه تمام زیر مجموعه این وزارتخانه طبق نرخ های سال 91 بیش از 120 هزار میلیارد تومان هزینه در بر دارد این در شرایطی است که مجموع کا درآمدهای بودجه سال جاری که امکان تحقق آن وجود دارد، به زحمت به این رقم می رسد. عباس آخوندی در این شرایط مجبور است شیوه های جدیدی را برای تامین مالی پروژه های نیمه تمام به کار گیرد.

دکتر حسین عبده تبریزی که هفته گذشته به عنوان مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی منصوب شد، دیدگاه های خود را در این زمینه بیان داشته است. دبیر کل پیشین بورس که در زمینه خدمات مالی تخصص دارد، در گفتگو با آسمان، روش های جذب سرمایه بخش خصوصی را بیان داشته است.

***

دیدگاه شما در مورد طرح مسکن اجتماعی که وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم بر آن تاکید کرده، چیست؟ این ایده تا چه میزان می تواند در کنترل بازار مسکن موثر باشد؟ مسکن اجتماعی چه تفاوتی با مسکن مهر دارد؟

مسکن اجتماعی پیشینه ای طولانی دارد در وزارت مسکن و شهرسازی گذشته حدود سال 1370 مطرح شده است. مسکن اجتماعی یعنی تدارک نوعی مسکن که اقشار آسیب پذیر و طبقات اجتماعی ضعیف تر را پاسخ گو باشد. این عنوان ترجمه ای از social housing است که به ویژه در اروپا پیشینه ای طولانی دارد. دولت های اروپایی بعد از جنگ جهانی دوم خود را متعهد یافتند که نسبت به تهیة مسکن برای اقشار آسیب پذیر اقدام کنند. بنابراین، در این مفهوم مسکن مهر زیرمجموعة مسکن اجتماعی تلقی می شود. طراحان مسکن مهر نیز در این فکر بوده اند که مسکن اقشار آسیب پذیر جامعه را تدارک ببینند. هدف در طرح مسکن اجتماعی آن است که طرف عرضة مسکن ارزان قیمت تقویت شود. از این نظر، در صورت پرداختن به موضوع، به کنترل قیمت مسکن ارزان قیمت کمک خواهد شد. مسکن مهر درواقع زیربخش مسکن اجتماعی است و علی الاصول هدف هایی را دنبال می کند که در مسکن اجتماعی مدنظر است.

وزیر راه، انتقادهایی را به شیوة تأمین مالی مسکن مهر و آثار تورمی آن وارد کرده اند. شما از نگاه اقتصاد کلان، چه دیدگاهی در مورد آثار این شیوه اجرای مسکن مهر دارید؟

آقای دکتر آخوندی تصریح کرده اند که تعهدات مسکن مهر اجرایی خواهد شد و آن چه دولت قبلی در ارتباط با مسکن مهر به مردم قول داده اند، عملی خواهد شد. از آن جا که منابع تأمین مالی مسکن مهر عمدتاً از محل استقراض از بانک مرکزی بوده است، آثار تورمی این نوع تأمین مالی عمیق است. آن چه وزیر عنوان کرده اند آن است که مسکن اقشار آسیب پذیر در چارچوب عنوان کلی مسکن اجتماعی، یکی از هدف های آتی وزارت راه و شهرسازی است. طبعاً از نگاه اقتصاد کلان در شرایط تورمی جاری تأمین مسکن که سرپناه مردم است، یکی از برنامه های اجتماعی اصلی دولت است. شیوة تأمین مالی مسکن در دنیا به گسترش بازار رهن ارتباط دارد. کمک های دولت به بخش مسکن می باید به اتکای پس انداز مردم و با هدف پاسخ گویی به نیازهای اقشار هدف صورت گیرد. در این مورد در آیندة نزدیک، وزیر نقطه نظرهای خود را اعلام خواهند کرد.

از چه روش هایی می توان تأمین مالی پروژه های مسکن اجتماعی را بدون آسیب اقتصادی، انجام داد؟

تکیة اصلی می باید روی پس انداز باشد. با این هدف انحصار صندوق پس انداز مسکن برای بانک مسکن شکسته خواهد شد تا همة بانک ها بتوانند صندوق های مشابه صندوق پس انداز مسکن تشکیل دهند. اهداف دولت برای حمایت از اقشار خاص برای خانه دارشدن در نحوة حمایت از این صندوق ها خلاصه خواهد شد. مثلاً، اگر دولت علاقه مند است به اقشار خاصی برای صاحب خانه شدن کمک کند، می تواند به نرخ سود تسهیلات دریافتی آنان یارانه پرداخت کند.

دولت چه گونه می تواند به تأمین مسکن و افزایش عرضه کمک کند تا اقشار متوسط و زیرمتوسط خانه دار شوند؟

اگر دولت منابعی داشته باشد، بهترین روش کمک به اقشار هدف آن است که امکان دریافت تسهیلات بلندمدت را برای ایشان فراهم آورد. بنابراین، اولین وظیفة هر دولت در بخش مسکن آن است که بازار رهن، یعنی بازار تسهیلات بلندمدت خرید مسکن، را گسترش دهد. محور خرید مسکن علی الاصول باید پس انداز خانوار باشد. همة اقشار باید فرابگیرند که برای خرید بزرگ ترین دارایی طول عمر خود، پس انداز کنند. دولت می تواند منابع مالی خود را متوجه اقشاری کند که توان پرداخت نرخ های بالای سود به بانک ها را ندارند. پس، اقدام دولت در این زمینه می تواند پرداخت تفاوت سود باشد. به علاوه، دولت می تواند از طریق نظام مالیاتی، خرید مسکن توسط اقشار ضعیف تر را تسهیل کند. در مواردی حتی دولت ممکن است برای خرید مسکن به اقشار ضعیف کمک مستقیم کند. به هرحال، نسخه ای که برای توسعة خانه دارشدن مردم می توان پیچید نسخه ای بین المللی است که مبتنی بر تجارب گسترده در جهان است و به روش های من درآوردی نیاز ندارد. آن چه روشن است، آن که دولت هرگز نباید کارفرما باشد و خود شروع به ساخت مسکن کند. وظیفة دولت در این مورد ایجاد فضای مناسب کسب وکار برای بخش خصوصی و در مورد مسکن اجتماعی کمک به مردم برای ارتقای توان آنان در پرداخت اقساط وام مسکن خانة خود است. بدین ترتیب، مسکن اجتماعی از محل پول پرقدرت تأمین مالی نخواهد شد و تورم بالاتر و ضایع شدن حق مردم از طریق کاهش ارزش پول اتفاق نخواهد افتاد.

وزیر راه و شهرسازی هم بهترین راه برای خانه دارشدن را، صندوق پس انداز مسکن عنوان کرده اند. شیوه اجرایی این روش از دیدگاه شما چیست؟

همان طور که گفته شد، پس انداز محور خانه دارشدن است. بنابراین، از روش های مالی مختلف و از جمله صندوق پس انداز مسکن می توان به مردم برای خرید خانه کمک کرد. در شرایط تورمی جاری، بانک ها آماده نیستند با اقساط طویل المدت تسهیلات اعطا کنند. بازار رهن می باید تقویت شود تا بانک ها بتوانند با نرخ های مناسب تسهیلات مسکن اعطا کنند. بازار ثانویة رهن در این مورد می تواند تقویت شود و دولت از محل منابع خود، تفاوت سود اقشار ضعیف تر را برای مسکن اجتماعی پرداخت کند.

پروژه های نیمه تمام مسکن مهر و دیگر پروژه های حوزه راه و مسکن حدود 120 هزار میلیارد تومان اعتبار نیاز دارد. در این شرایط بودجه ای از چه روش هایی می توان به تأمین این هزینه و تکمیل پروژه ها پرداخت؟

در شرایطی که کل درآمد بودجة قابل وصول کشور رقمی حدود 120 هزار میلیارد تومان برآورد می شود، روشن است دولت نمی تواند از بودجه چنین ارقامی را پرداخت کند. بنابراین، بهترین روش آن است که اگر منابعی هم دولت دارد، بابت تفاوت سود پرداخت کند تا بانک ها بتوانند منابع لازم را فراهم کنند. مثلاً اگر به جای 120 هزار میلیارد تومان، دولت فقط 20 هزار میلیارد تومان منابع برای تکمیل این پروژه ها در اختیار دارد، بهتر است برای جلوگیری از تأخیر در پروژه ها، این مبلغ را صرف پرداخت تفاوت سود بانکی نماید تا با اهرم کردن 20 هزار میلیارد تومان، 120 هزار میلیارد تومان از منابع بخش خصوصی را جذب کند.

برای مطالعه متن کامل به هفته نامه آسمان رجوع کنید.