بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : دوشنبه 28 اسفند 1396      12:34

سال خروج مسکن از رکود ۴ ساله

اقتصاد ایرانی: تعداد معاملات مسکن در شهر تهران طی اسفند ۱۳۹۶ همانطور که پیش از این تعادل پیش بینی کرده بود، هم نسبت به بهمن سال جاری و هم نسبت به اسفند سال گذشته افت محسوسی را به ثبت رساند. این درحالی است که مجموع معاملات صورت گرفته و متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران طی ۱۲ ماهه سال جاری نسبت به ۳ سال قبل از آن روند صعودی داشته است.

به گزارش تعادل، براساس داده های ثبت شده در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران تا ۲۶ اسفند سال جاری ۸۳۵۵ مورد معامله در شهر تهران انجام شده که نسبت به معاملات انجام شده در بهمن ماه (۱۸۳۹۲ مورد) ۱۲۰ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل (۱۲۲۴۷ مورد) ۴۶.۵ درصد کاهش را تجربه کرده است. با توجه به اینکه انتظار می رود در روزهای ۲۶، ۲۷ و ۲۸ اسفند در عمل معاملات چشمگیر و معناداری صورت نگرفته باشد، می توان با ۹۵ درصد اطمینان به آمار ثبت شده در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران اتکا کرد. در این صورت تعداد معاملات ملک در تهران طی ۱۲ ماهه سال ۹۶ با ۸.۶ درصد رشد مثبت نسبت به سال ۹۵ (۱۶۲ هزار و ۵۴ مورد) به ۱۷۷ هزار و ۲۸۸ مورد افزایش یافته است. در صورتی که متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران طی ۱۱ ماهه نخست سال جاری را نیز ملاک قرار داده و به کل سال ۹۶ تعمیم دهیم، رشد متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در سال جاری نسبت به سال گذشته با ۸.۸۷ درصد رشد به ۴ میلیون و ۸۲۰ هزار تومان رسیده است.

با منفی شدن رشد تعداد معاملات در اسفند ماه جاری، تعداد ماه های دارای رشد منفی در سال ۹۶ نسبت به ماه قبل از آن به ۶ ماه افزایش یافت. این درحالی است که تعداد ماه های دارای رشد منفی در سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل به عدد ۴ رسیده است. همین مساله موید نوسان قابل توجه معاملات در ماه های مختلف سال ۹۶ و نوسانات کمتر نسبت به سال های گذشته است.

در فروردین سال ۹۶ همچون ماه مشابه در سال های گذشته، بازار مسکن تقریبا از متعاملین خالی بود. البته این آلرژی فصلی با روزهای امید و انتظار برای انتخاب دوازدهمین رییس جمهوری درهم آمیخته بود از همین رو تعداد معاملات ملک در نخستین ماه سال ۹۶ نسبت به ماه قبل از آن با منفی ۵۶ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل با منفی ۸.۵ درصد رشد روبه رو شد. با گرم شدن تنور انتخابات و برگزاری مبارزات انتخاباتی، فضا تا حدودی برای خریداران و فروشندگان مسکن در پایتخت روشن تر شد و تعداد معاملات ملک در اردیبهشت نسبت به ماه قبل از آن رشد ۲۰۴.۱ درصدی و نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد ۶.۴ درصدی را ثبت کرد. اگرچه در خرداد ماه روند صعودی تعداد معاملات ماهانه با ۶.۲ درصد رشد حفظ شد اما این افزایش برای مثبت شدن تعداد معاملات نسبت به ماه مشابه سال قبل کافی نبود و رشد منفی ۰.۸ درصد به ثبت رسید. در تیر ماه برخلاف شرایط فصلی و زمانی هم رشد معاملات ماهانه و هم رشد معاملات نقطه به نقطه (به ترتیب با ۵.۴- و ۲.۵- درصد) منفی شد. نوسان رشد معاملات ملک تهران از مرداد به بعد (در ۸ ماهه منتهی به سال ۹۷) نیز با ۴ ماه رشد منفی و ۴ ماه رشد مثبت تداوم یافت. در این میان، رشد قیمت مسکن در سال ۹۶ تقریبا مسیر با ثبات و صعودی را در پیش گرفت. قیمت مسکن تنها در فروردین ماه منفی بود و در ۱۱ ماهه دیگر سال قیمت ها رشدی مثبت را تجربه کردند. این روند صعودی در بهمن ماه با رشد ۵.۱ درصد نسبت به ماه قبل از آن و رشد ۲۲.۳ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل به اوج خود رسید. از خرداد سال ۹۶ به بعد به دلیل سررسید موعد یک ساله دریافت وام خانه اولی ها، انتظار می رفت، معاملات ملک افزایش یابد که تا حدودی نیز این امر محقق شد اما از آنجا که بخشی از زوج های جوان نتوانسته بودند به طور یکجا ۴۰ میلیون تومان در حساب صندوق پس انداز یکم خود سپرده گذاری کنند این فرآیند کمی طولانی تر از انتظار شد و جهش مورد نظر با تاخیر در آذر و دی سال جاری به وقوع پیوست.

کاهش نرخ سود سپرده های بانکی در شهریور ماه نیز موجب تحرک بخشی از نقدینگی به سمت بازار مسکن در پاییز و اوایل زمستان شد. با این حال از آنجا که بازار ارز و بازار دوقلوی آن یعنی بازار طلا و سکه جذابیت بیشتری برای مبالغ زیر ۲۰۰ میلیون تومان داشت و همزمان برخی مبادی ورودی ارز در خارج از کشور دچار مشکل شد و عرضه ارزهای مشهور در بازار کاهش یافت، بخشی از نقدینگی روانه این بازارها شد و به همین دلیل تعداد معاملات ملک برخلاف سنت هر ساله در ماه های بهمن و اسفند روندی کاهشی در پیش گرفت و از سرعت رشد معاملات در این ماه ها کاسته شد.

خروج مسکن از رکود

با کاهش نرخ سود بانکی در تابستان سال جاری، بازار مسکن که رقیب بلافصل بازار پول به شمار می رود از لاک رکود ۴ ساله خود بیرون آمد و برای رونق گرفتن خیز برداشت. این روند صعودی اما در چند ماهه اخیر به ویژه در بهمن ماه بر اثر التهاب نرخ ارز از مسیر رشد ملایم قیمت خارج شد و همزمان به دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی در برابر افزایش بعضا سرسام آور قیمت های پیشنهادی فروشندگان (در برخی موارد تا ۵۰ درصد) تعداد معاملات به طور معناداری نسبت به ماه قبل از آن، در شرایطی که بازار ماه های پایانی سال همواره داغ بوده است، کاهش یافت. اگرچه نرخ ارز، عوامل درونی بازار مسکن (دستمزد کارگران، نرخ مصالح متعارف و نه لوکس ساختمانی و...) را به طور مستقیم تحت تاثیر قرار نمی دهد اما نوسان های ارزی اثر مستقیمی بر انتظارات تورمی و ایجاد هیجان در میان فعالان بازارهای مختلف دارد.

از این رو هیجان بازار ارز در بهمن تا حدودی در بازار مسکن نیز بازتاب یافت و برای همگان مشخص شد که در شرایط کنونی تحولات مسکن بیشتر از عوامل اثرگذار فضای کلی اقتصاد متاثر می شود تا عوامل اختصاصی این بازار.

در عین حال باور کارشناسان اقتصاد مسکن این است که افزایش های اخیر قیمت مسکن به دلیل اینکه این بازار طی ۴.۵ سال گذشته درگیر رکود و از ثبات قیمتی برخوردار بوده، واقعی و بدون حباب است.

کارشناسان مسکن با اشاره به رویکرد دولت در شیوه کنترل نرخ ارز، پیش بینی می کنند که در سال ۹۷ نقدینگی به سمت بازار مسکن حرکت کند و موجب افزایش قیمت ها در این بازار شود. از دل این شرایط است که برخی پیش بینی های کارشناسی از نرخ تورم مسکن به ۸ درصد بالاتر از نرخ تورم عمومی در سال ۹۷ بیرون آمده است. ماهیت اقتصاد نفت سوز ایران و بیماری هلندی همزاد آن نیز چنین پیش بینی ها را باورپذیرتر می کنند. بررسی آمارهای ۲۳ ساله بازار مسکن (از سال ۶۸ تا ۹۱) نشان می دهد در این دوره تورم مسکن حدود ۱۳ هزار و ٧٠٠ درصد بوده است.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir